Retail Estates : Halfjaarverslag 2023-2024

25e anniversaire de la cotation en bourse de Retail Estates Depuis 25 ans déjà, les parcs commerciaux font preuve

de résilience, même lors de périodes difficiles comme la pandémie de la COVID-19, la crise énergétique et l'inflation élevée actuelle. Grâce à des investissements importants dans des solutions TIC, au lancement d'un programme d'investissement dans le cadre de ses objectifs ESG et à l'élargissement de

son équipe, Retail Estates est prête à relever les défis de l'avenir.

Inhoudstafel

Halfjaarlijks financieel verslag 2023-2024

01

I	02
N	03
H
O	04
U
D	05

06

Bladzijde 4

Bladzijde 6

Bladzijde 16

Bladzijde 48

Bladzijde 54

Bladzijde 64

2

Kerncijfers

Beheersverslag

Financieel halfjaarverslag

Verslag van het aandeel

Vastgoedverslag

Diversen

3

Kerncijfers

Halfjaarlijks financieel verslag 2023-2024

Eerste jaarhelft 2023/24 in een notendop

Geografische
spreiding*
35,57% Nederland	35,58% Vlaanderen
	28,84% Wallonië
* volgens winkeloppervlakte in m²

Type
gebouw*
0,24% Andere	11,39% Individuele
	baanwinkels
	12,02% Retail-
	clusters
76,36% Retailparken
* volgens winkeloppervlakte in m²

Handelsactiviteiten
van de huurders*
0,15% B2B	1,44% Horeca	6,29%	Andere
2,45% Vrije tijd
14,79%
Verbruiks
goederen +
Voeding
16,29% Mode		58,59% Woon-
		inrichting
* volgens winkeloppervlakte in m²

725			283	1 008
winkelpanden	winkelpanden
in België	in Nederland	winkelpanden
					De vastgoedportefeuille van
					Retail Estates nv bestaat uit
					winkelpanden gelegen
					in de periferie van
					de grootste steden van
					België en Nederland.

18 31

"We streven ernaar om voor ons compact

en dynamisch team de juiste work- life balance te creëren met aandacht voor ieders persoonlijke noden."

Groei van de portefeuille van Retail Estates nv

tussen 1998 en 2023

Aantal m²

Reële waarde (in duizenden €)

'98

'99

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14

'15

'16

'17

'18

'19

'20

'21

'22

03'23

09'23

Reële waarde

1 930 244 €

Retail Estates nv spitst zich toe op een continue versterking van de kwaliteit van zijn vastgoed en de uitbreiding van de vastgoedportefeuille.

Winkeloppervlakte

1 208 564m²

Retail Estates nv breidt haar portefeuille uit door acquisities, projectontwikkelingen en optimalisatie van de vastgoedportefeuille.

4

Kerncijfers

VASTGOEDPORTEFEUILLE

Aantal panden

Totaal verhuurbare oppervlakte in m²

Geschatte reële waarde (in €)

Geschatte investeringswaarde (in €)

Gemiddelde huurprijs per m²

Bezettingsgraad

BALANSGEGEVENS

30.09.2023

1 008

1 208 564

1 930 244 000

2 025 624 000

117,04

98,12%

30.09.2023

31.03.2023

1 013

1 211 004

1 888 562 000

1 983 204 000

114,89

98,08%

31.03.2023

Eigen vermogen

Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap

Schuldgraad (GVV-Wetgeving, max. 65%)1

RESULTATEN

1 138 803 000	1 104 064 000
1 131 641 000	1 097 249 112
44,54%	44,77%
30.09.2023	30.09.22

Nettohuurresultaat

Vastgoedresultaat

Vastgoedkosten

Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten

Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille

Resultaat op de portefeuille

Operationeel resultaat

Financieel resultaat

Nettoresultaat

EPRA-resultaat

67 712 000

66 467 000

-7 977 000

-3 946 000

54 543 000

39 416 000

93 960 000

-7 199 000

86 985 000

44 515 000

60 622 000

59 646 000

-5 622 000

-3 792 000

50 232 000

22 697 000

72 929 000

34 911 000

106 013 000

39 060 000

GEGEVENS PER AANDEEL

30.09.202331.03.2023

Aantal aandelen

Aantal dividendgerechtigde aandelen

Nettoactiefwaarde (NAW) per aandeel IFRS

EPRA NTA

Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl. de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten

Beurskoers op afsluitingsdatum

Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS

EPRA-resultaat per aandeel

14 375 587	14 085 827
14 375 587	14 085 827
78,72	77,90
74,35	73,78
78,85	75,69
56,70	65,10
-28,43%	-16,43%
30.09.2023	30.09.22
3,13	2,84

1 Het K.B. van 13 juli 2014 (het "GVV-K.B."), zoals laatst gewijzigd door het K.B. van 23 april 2018, in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de "GVV-Wet"), zoals laatst gewijzigd bij KB van 18 april 2022.

5

Beheersverslag

Halfjaarlijks financieel verslag 2023-2024

02 Beheers- verslag

6

7

Beheersverslag

Halfjaarlijks financieel verslag 2023-2024

Beheersverslag

1. INLEIDING

Algemeen

Retail Estates nv is één van de belangrijkste Belgische vastgoedvennootschappen gespecialiseerd in perifeer winkelvastgoed. De vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bestaat uit 1.008 panden gelegen in België en Nederland, goed voor een totale winkeloppervlakte van 1.208.564 m² en een reële waarde van 1.930,24 mio EUR.

Retail Estates nv is beursgenoteerd (Euronext Brussels en Amsterdam). De beurskapitalisatie van de vennootschap bedraagt op 30 september 2023 815,1 mio EUR.

Risicobeheer

Het management tracht de risicofactoren tot een minimum te beperken, maar dit belet niet dat er met een aantal risico's terdege rekening dient gehouden te worden. Voor een overzicht van de risico's verwijzen we naar het hoofdstuk "Risicobeheer" van het jaarverslag 2022-2023.

8

1. ACTIVITEITENVERSLAG VAN HET EERSTE SEMESTER 2023- 2024 AFGESLOTEN OP 30 SEPTEMBER 2023

Huurinkomsten en bezettingsgraad

Het nettohuurresultaat bedraagt in het eerste semester van het boekjaar 67,71 mio EUR, wat een stijging met 11,7% inhoudt ten opzichte van het vergelijkbare semester in het boekjaar 2022-2023. Toen bedroeg het nettohuurresultaat 60,62 mio EUR. De bezettingsgraad bedraagt op 30 september 2023 98,12%, ten opzichte van 98,08% per 31 maart 2023.

Reële waarde1 vastgoedportefeuille

De reële waarde van de vastgoedportefeuille (inclusief vaste activa in aanbouw) bedraagt op 30 september 2023 1.930,24 mio EUR, wat een stijging inhoudt van 41,68 mio EUR (2,21%) ten opzichte van de reële waarde op 31 maart 2023 (1.888,56 mio EUR). Dit effect is het gevolg van de investeringen en desinvesteringen in het eerste semester en de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen.

De variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille wordt voornamelijk verklaard door een waardestijging ten belope van 40,16 mio EUR. Het huurrendement (t.o.v. de investeringswaarde) dat door de vastgoeddeskundigen op deze portefeuille werd vastgesteld, bedraagt 6,94% op basis van de contractueel verschuldigde huren.

Per 30 september 2023 bestaat de vastgoedportefeuille uit 1.008 panden met een verhuurbare oppervlakte van 1.208.564 m².

Investeringen2 - winkelparken

Retail Estates heeft retailpark Alexandrium II Megastores te Rotterdam aangekocht voor 81,5 mio EUR (inclusief overdrachtsbelasting, due diligence en transactiekosten). De investering werd gefinancierd met de opbrengsten van de succesvolle uitgifte van nieuwe aandelen in het kader van de procedure van het keuzedividend voor een bedrag van 16,89 mio EUR, en met bankfinanciering. Alle winkelpanden zijn op vandaag verhuurd met een totale jaarhuur van 5.763.262 EUR.

Het retailpark vertegenwoordigt 26.500 m² grootschalige winkeloppervlakte verdeeld over 18 units met een groot aantal eersterangshuurders zoals Mediamarkt, Decathlon, Pets Place, Sportsworld en Coolblue. Het is één van de weinige perifere winkelparken waar de stedenbouwkundige voorschriften grootschalige winkels toelaten die ook voor niet-volumineuze detailhandel mogen aangewend worden zoals kleding, schoenen en sportartikelen. Het dak is volledig voorzien van zonnepanelen die uitgebaat worden door een derde partij.

Alexandrium II Megastores maakt deel uit van de grootste out-of-town winkelzone van de Randstad. De structurele verbinding tussen Woonmall Alexandrium, het regionaal Shopping Center Alexandrium (Alexandrium I - eigendom van Klépierre) en het retailpark Alexandrium II Megastores, zorgt voor een uiterst complementaire mix en een voor Nederland uitzonderlijk winkelaanbod met in totaal 200 winkels over 110.000 m². Alle winkels zijn 7/7 open en Alexandrium trekt 15 miljoen bezoekers per jaar.

We verwijzen naar het persbericht van 5 oktober 2023 voor meer informatie.

Vaste activa in aanbouw

Op 30 september 2023 is het totaalbedrag van de vaste activa in aanbouw 17,21 mio EUR. Retail Estates onderscheidt vijf soorten vaste activa in aanbouw: speculatieve grondposities (de zogenaamde "landbank"; deze betreffen restgronden bij bestaande portefeuilles die aangehouden worden voor een eventuele ontwikkeling of om in een latere fase te worden verkocht indien er geen ontwikkeling mogelijk is); de prospectieve vaste activa in aanbouw, de vaste activa in aanbouw in voorontwikkeling, de vaste activa in aanbouw in uitvoering en de vaste activa in aanbouw specifiek gekoppeld aan duurzaamheid.

1 Reële waarde (fair value): investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de hypothetische mutatiekosten zijn afgetrokken conform IFRS13. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS (zie ook bijlage 21 in het jaarverslag 2022-2023).

2 De aan- en verkoopwaarden van de investeringen en desinvesteringen zijn in lijn met de geschatte reële waarde van de vastgoeddeskundigen.

9

Beheersverslag

Halfjaarlijks financieel verslag 2023-2024

Op 30 september 2023 bedroegen de speculatieve grondposities 0,93 mio EUR, de prospectieve projecten 8,76 mio EUR, de vaste activa in aanbouw in voorontwikkeling 2,11 mio EUR, de vaste activa in aanbouw in uitvoering 3,45 mio EUR en de vaste activa in aanbouw specifiek gekoppeld aan duurzaamheid 1,95 mio EUR.

A. Vaste activa in aanbouw - Prospectie - overzicht van de belangrijkste projecten ter prospectie

• In 2014 verwierf Retail Estates het retailpark te Wetteren met 14 winkels en een brutowinkeloppervlakte van 10.423 m². Het retailpark dat geopend werd in 2008 is bekend onder de naam Frunpark Wetteren. Het is bijzonder succesvol en trekt consumenten aan uit de wijde omgeving. Retail Estates heeft in 2016 ten speculatieve titel een aangrenzend perceel verworven met twee KMO-panden (investering van circa 9 mio EUR), die op dit moment zijn verhuurd. Het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) heeft winkelpanden voor volumineuze detailhandel maar ook KMO-panden principieel vergunbaar gemaakt.

De realisatie van het gemengd project met retailunits en KMO-panden wordt verwacht in de loop van 2024.

De kosten van reeds afgewikkelde procedures en de voorbereiding van de aanvraag tot omgevings­ vergunning bedragen tot op vandaag 0,05 mio EUR. De investering in deze uitbreiding wordt geschat op 4,75 mio EUR.

• In Verviers is er een vergunning aangevraagd om vijf bestaande winkelpanden te herontwikkelen naar twee winkelpanden, een overdekte parkeergarage en polyvalente ruimtes voor lokale sociaal-culturele initiatieven op de bovenverdiepingen. Retail Estates verwacht ten vroegste met de werken te starten in de lente van 2024. De verwachte investering bedraagt 2,95 mio EUR, waarvan 0,15 mio EUR is uitgegeven.

B. Vaste activa in aanbouw - Voorontwikkeling - overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen voor eigen rekening

• In Eupen wordt een bestaande winkel afgebroken en vervangen door een nieuwe, kleinere winkel. Op de vrijgekomen, verkochte grond zal een partner 4 KMO- units bouwen. De verwachte bijkomende investering bedraagt 1,4 mio EUR waarvan 0,14 mio EUR al is uitgegeven. De oplevering wordt verwacht in de zomer van 2024.
• In Denderleeuw heeft Retail Estates een vergunnings­ aanvraag ingediend om twee oudere winkelpanden te vervangen door een nieuwbouw die opnieuw twee winkelpanden zal bevatten. Als er een akkoord is met de huurders, starten de werken in mei 2024. De verwachte bijkomende investering bedraagt 3,14 mio EUR waarvan 0,06 mio EUR is uitgegeven.

10