Blackstone heeft donderdag de terugtrekkingen uit zijn niet-beursgenoteerde REIT van 69 miljard dollar beperkt nadat de terugtrekkingsverzoeken de vooraf vastgestelde limieten hadden bereikt, omdat beleggers vreesden dat het fonds de waarderingen traag aanpaste toen de rente steeg, aldus een bron dicht bij het fonds.
De ontwikkeling herinnert eens te meer aan de risico's voor niet alleen sectoren die gevoelig zijn voor hogere rente, maar ook voor de bredere financiële markten, die sterk zijn gestegen in de hoop dat de renteverhogingen zullen vertragen.
"We moeten voorzichtig zijn - de rente is sterk gestegen en voor sommige activaklassen zullen er gevolgen zijn", aldus Seema Shah, hoofdstrateeg bij vermogensbeheerder Principal Global Investors met een vermogen van $ 500 miljard, over de potentiële valkuilen in de toekomst.
"REITS hebben een paar maanden fantastisch gepresteerd, maar als je die outperformance hebt, reageren beleggers niet op traditionele fundamentele signalen zoals stijgende rente," zei ze.
De grote ontwikkelde economieën hebben in deze monetaire verkrappingscyclus tot nu toe de rente met in totaal 2.440 basispunten verhoogd. Dit is exclusief Japan, dat de rente op -0,1% heeft gehouden.
De Amerikaanse Federal Reserve heeft haar beleidsrente dit jaar met 375 basispunten verhoogd tot 3,75%-4,00% in de snelste renteverhogingscyclus sinds de jaren tachtig in haar strijd tegen de inflatie.
Maar de afgelopen weken zijn de verwachtingen gestegen dat de Fed zal afzien van een agressieve verkrapping, waardoor beleggers rekening houden met een lagere piekrente.
Dat leidde tot de grootste maandelijkse daling van de 10-jaarsrente op schatkistpapier sinds het hoogtepunt van de COVID-19 pandemie in 2020. Publieke REITS zijn mee opgeveerd met de Amerikaanse aandelenmarkt, die sinds half oktober met meer dan 15% is gestegen.
"Zolang je zelfgenoegzaamheid hebt, en er is enige zelfgenoegzaamheid dat de Fed een zachte landing kan bewerkstelligen, kan dat enige pijn veroorzaken en dus zijn gebeurtenissen als deze kleine vlaggenposten voor de gevolgen van progressief stijgende rente," zei Shah.
MARKERING
Beleggers zeiden verdere dalingen in REIT's en de vastgoedsector te verwachten.
"Het is een feit dat de meeste particuliere beleggers en beleggers in toegezegd-pensioenregelingen vanwege risicoverminderingstrategieën ervoor kiezen om hun vastgoedbeleggingen over de hele linie af te bouwen waar dat mogelijk is, nu de waarden in direct vastgoed opnieuw worden geprijsd naarmate de rente normaliseert", aldus Chris Taylor, chief executive vastgoed bij Federated Hermes.
Maar er is een breder voorbehoud voor markten die dit jaar hun deel van de waarschuwingen van weddenschappen in een tijdperk van lage rente hebben gezien.
Cruciaal is dat de minibegroting van september met ongefinancierde belastingverlagingen de Britse obligatiemarkt in een neerwaartse spiraal bracht, omdat pensioenfondsen te maken kregen met enorme zekerheden op renteafdekkingen die nog nooit echt op de proef waren gesteld door scherpe renteschommelingen.
En toen de minibegroting kortstondig leidde tot een verhoging van de renteverhogingen door de BoE, daalden Britse REIT's met 17% tot het laagste niveau sinds 2012, alvorens te herstellen.
Kaspar Hense, een portefeuillebeheerder bij BlueBay Asset Management, dat activa ter waarde van meer dan $92 miljard beheert, zei dat het REIT-nieuws een voorbeeld was van de risico's die particuliere markten lopen bij een stijgende rente.
"Als de rente stijgt, kan het een uitdaging zijn om te beleggen in tamelijk illiquide activa, alleen al voor een tamelijk kleine (rendements)stijging in illiquide markten, die er sterk onder zullen lijden als de rente stijgt", aldus Hense.
"Dat is zeker wat we hier zien en we moeten echt verwachten dat dit de komende zes tot twaalf maanden opnieuw zal gebeuren, nu de rendementen stijgen en de centrale banken de rente hoger houden. Het zal een impact hebben op de nettowaarde, het zal een impact hebben op de verliezen van beleggers," voegde Hense eraan toe.
Blackstone heeft een netto rendement van 9,3% gemeld voor de REIT, terwijl de beursgenoteerde Dow Jones U.S. Select REIT Total Return Index in dezelfde periode meer dan 22% is gedaald.
Een woordvoerder van Blackstone weigerde commentaar te geven op de manier waarop de in New York gevestigde onderneming de waardering van haar REIT berekent, maar zei dat de portefeuille is geconcentreerd in huurwoningen en logistiek in het zuiden en westen van de Verenigde Staten met kortlopende huurcontracten en huren die de inflatie overtreffen.
Een punt van zorg is de mogelijkheid van grote verschillen tussen de waardering van openbare en particuliere activa, waarvan de prijs vaak niet de bewegingen op de openbare markten weerspiegelt.
Voor beleggers die zich op particuliere markten en risicovollere activa hebben gestort in een poging het rendement te verhogen tijdens de jaren van lage rente en gemakkelijk geld, zou dit nu nog riskanter kunnen blijken.
"De langdurige periode van zeer goedkoop geld en overvloedige liquiditeit moedigde sommige vermogensbeheerders aan om relatief liquide producten aan te bieden die beleggen in relatief illiquide activa. Deze producten gedragen zich anders in een wereld van fragmentarische liquiditeit", aldus Mohamed El-Erian, adviseur van Allianz, in een Twitter-post.
