Accentis : 19/04/2021 – Jaarverslag 2020

Accentis nv

Jaarverslag 2020

Inhoud

0	Voorwoord .......................................................................................................................................................	4
1	Profiel van de onderneming ......................................................................................................................	5
2	Strategische en financiële doelstellingen .............................................................................................	5
3	Accentis in detail............................................................................................................................................	6
	3.1	Organisatiestructuur ..............................................................................................................................................	6
	3.2	Portfolio overzicht...................................................................................................................................................	6
	3.3	Portfolio detail...........................................................................................................................................................	9
4	Informatie voor de aandeelhouder......................................................................................................	18
	4.1	Accentis op de beurs............................................................................................................................................	18
	4.2	Kapitaal en aandelen ...........................................................................................................................................	18
	4.3	Vorm en overdraagbaarheid van de aandelen.........................................................................................	18
	4.4	Stemrechten verbonden aan de aandelen..................................................................................................	18
	4.5	Aandeelhoudersstructuur.................................................................................................................................	19
	4.6	Dividend....................................................................................................................................................................	19
	4.7	Financiële kalender..............................................................................................................................................	20
	4.8	Investor relations..................................................................................................................................................	20
5	Verklaring inzake deugdelijk bestuur ................................................................................................	21
	5.1	Algemene bepalingen..........................................................................................................................................	21
	5.2	Interne controle- en risicobeheersystemen betreffende de financiële rapportering.............	22
	5.3	Aandeelhoudersstructuur.................................................................................................................................	23
	5.4	Beslissingsorganen...............................................................................................................................................	24
	5.5	Remuneratieverslag.............................................................................................................................................	29
	5.6	Aandelen aangehouden door bestuurders en leden van het uitvoerend management.........	31
	5.7	Commissaris ............................................................................................................................................................	31
	5.8	Belangenconflicten...............................................................................................................................................	31
	5.9	Transacties met belangrijke aandeelhouders ..........................................................................................	31
	5.10	Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007
		betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn
		toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt ...................................................	32
6	Verslag van de raad van bestuur...........................................................................................................	33
	6.1	Geconsolideerde kerncijfers ............................................................................................................................	33
	6.2	Belangrijke gebeurtenissen tijdens 2020 en na balansdatum..........................................................	33

6.3 Informatie over omstandigheden die een negatieve invloed zouden kunnen hebben op de

	ontwikkeling............................................................................................................................................................	35
6.4	Bespreking van de resultaten..........................................................................................................................	35
6.5	Onderzoek en ontwikkeling .............................................................................................................................	39
6.6	Milieu- en personeelsaangelegenheden......................................................................................................	39
6.7	Risico's en risicobeheer......................................................................................................................................	39
6.8	Gebruik van financiële instrumenten...........................................................................................................	40
6.9	Inlichtingen over kapitaal en zeggenschapsstructuur..........................................................................	40
6.10	Belangenconflicten - Transacties met verbonden ondernemingen...............................................	40
6.11	Wijzigingen in de raad van bestuur en het management....................................................................	40
6.12	Inkoop eigen aandelen........................................................................................................................................	40
6.13	Marktontwikkeling en vooruitblik ................................................................................................................	40
6.14	Dividendvoorstel...................................................................................................................................................	41

6.15 Verklaring conform artikel 12 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn

	toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt	...................................................41
7 Risicobeheer.................................................................................................................................................	42
7.1	Financiële risico's..................................................................................................................................................	42
7.2	Risico's verbonden aan de activiteiten van de vennootschap...........................................................	43
Accentis nv jaarverslag 2020	2/107

8 Geconsolideerde jaarrekening ..............................................................................................................	47
8.1	Geconsolideerd totaalresultaat.......................................................................................................................	47
8.2	Geconsolideerd overzicht van de financiële positie ..............................................................................	48
8.3	Geconsolideerde kasstromen ..........................................................................................................................	49
8.4	Mutatieoverzicht van de wijzigingen in het geconsolideerd eigen vermogen...........................	50
8.5	Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening....................................................................................	50
8.6	Verslag van de commissaris .............................................................................................................................	78

9 Enkelvoudige jaarrekening.....................................................................................................................	83
9.1	Enkelvoudige balans Accentis nv...................................................................................................................	83
9.2	Resultatenrekening Accentis nv .....................................................................................................................	85
9.3	Resultaatverwerking Accentis nv ..................................................................................................................	85
9.4	Toelichting ...............................................................................................................................................................	86
9.5	Waarderingsregels ...............................................................................................................................................	94
9.6	Sociale balans..........................................................................................................................................................	96
9.7	Verslag van de raad van bestuur over de enkelvoudige jaarrekening ..........................................	97
9.8	Verslag van de commissaris over de enkelvoudige jaarrekening ................................................	103

Verantwoordelijke uitgever

Jacques De Bliek

Accentis nv Noorderlaan 139 2030 Antwerpen België

Accentis nv jaarverslag 2020

3/107

0 Voorwoord

Geachte aandeelhouder,

Beste lezer,

2020 beloofde een moeilijk jaar te worden en dat werd het ook. Maar dankzij anticiperende steunmaatregelen voor gebruikers en huurders, een consequent volgehouden investeringsbeleid en continue kostenbeheersing kon Accentis toch een meer dan bevredigend resultaat neerzetten: hogere huurinkomsten en lagere operationele lasten. Bovendien steeg de waarde van het portfolio met 2,42 mio EUR tot 136,78 mio EUR, ondanks de afwaardering van de Duitse site wegens een insolventiesituatie.

Meer dan ooit is de Slowaakse site Campus het paradepaardje van ons portfolio. Met een verhuurbare oppervlakte van nagenoeg 130.000 m² is de site goed voor bijna 55% van onze totale verhuurbare ruimte. De meest recente ontwikkeling, een nieuwbouwproject van ca. 11.500 m², werd in de loop van 2020 naar tevredenheid opgeleverd aan de eindgebruiker. In de afgelopen jaren hebben we ca. 52.000 m² aan nieuwe fabriekshallen gerealiseerd, zodat er nog slechts één perceel overblijft voor ontwikkeling. Momenteel is dat gereserveerd als uitbreidingsmogelijkheid voor bestaande gebruikers. De site is nagenoeg volledig bezet en diverse huurovereenkomsten werden vernieuwd. Met Tatra Bank werd dan ook een overeenkomst bereikt over de herfinanciering van de lopende kredieten. Met ingang van 1 april 2021 werden de kredietmarges gehalveerd. Er werd een extra financiering opgenomen die is gebruikt voor de integrale terugbetaling van de lopende verbintenis Iep Invest. Een en ander illustreert het vertrouwen van de bank in de site Campus en zijn management.

Het Accentis Business Center in Lier wordt systematisch vergroend. Sinds de ingebruikname van zonnepanelen begin 2020 vangt zonne-energie ca. 10% van het totale elektriciteitsverbruik op, en voor de verlichting schakelen we stapsgewijs over naar led. Zo plannen we dit jaar een 'relightingoperatie' van de Xeikon-units, goed voor een oppervlakte van meer dan 15.000 m². De bestaande lichtarmaturen zullen worden vervangen door hoogtechnologische energiezuinige en sensorgevoelige lampen die tot 50% stroombesparing kunnen opleveren. Verder is er een nieuwbouwproject gepland om de reeds aanwezige logistieke entiteit met ca. 1.750 m² aan magazijnruimte uit te breiden. We hopen dit project voor het einde van het jaar op te leveren.

De omvorming van onze site in Ieper naar kleinere units loont: de zeven units op de gelijkvloerse verdieping zijn verhuurd, evenals ca. 85% van de kelderunits.

Het pand in Eede werd na een intensieve campagne van meer dan een jaar uiteindelijk verkocht aan een eindgebruiker.

De strategie om nieuwbouwprojecten te combineren met de verkoop van oudere sites werpt vruchten af in de vorm van lagere onderhouds- en beheerskosten. Het behoud en onderhoud van onze gebouwen blijft echter een belangrijke opdracht voor onze medewerkers.

Naar goede gewoonte willen we graag onze aandeelhouders, huurders en gebruikers bedanken voor het gestelde vertrouwen en de goede verstandhouding. De clustering van activiteiten rond de sites Campus en Lier is een goede keuze gebleken. Daarom eveneens een woord van dank aan het lokale management en medewerkers.

Tot slot blijven we ons inspannen om onze vastgoedportefeuille succesvol te beheren, zo mogelijk uit te breiden en toegevoegde waarde te creëren.

Jacques de Bliek

Voorzitter van de raad van bestuur

Accentis nv jaarverslag 2020

4/107

1 Profiel van de onderneming

Accentis nv ('Accentis') is een vastgoedmaatschappij die zich specialiseert in industrieel vastgoed, voornamelijk in België en Slowakije. De vennootschap streeft een langetermijnstrategie na die erop gericht is de waarde van de vastgoedportefeuille te maximaliseren, enerzijds door het optimaliseren van de huurinkomsten en anderzijds door een actief portefeuillebeheer en risicomanagement.

De vernieuwing van het portfolio gebeurt door middel van nieuwbouwprojecten, voornamelijk op vraag van onze gebruikers. Een en ander wordt gecombineerd met de verkoop van kleinere en minder strategische panden met een hogere kostenratio en groter verhuurrisico.

De waarde van een pand wordt in belangrijke mate bepaald door zijn huurinkomsten. Het optimaliseren van die huurinkomsten - en alle activiteiten die daarmee samengaan - heeft vandaag prioriteit. Zowel de huurprijzen als de looptijd van de verschillende huurcontracten en de spreiding van het huurrisico zijn daarbij belangrijke aandachtspunten.

De Cel Ontwikkeling (zie organisatiestructuur op pagina 6) focust voornamelijk op de ontwikkelingsmogelijkheden van terreinen die deel uitmaken van het huidige portfolio om qua uitbreiding en expansie voldoende flexibiliteit te bieden aan de grote sites. Het technisch behoud van de bestaande panden is eveneens een belangrijk aandachtspunt.

2 Strategische en financiële doelstellingen

Zoals bekend gaven onder meer de onaangepaste financieringsvormen en -termijnen in het verleden aanleiding tot financiële tekorten. De optimalisatie van de huuropbrengsten, de desinvestering van risicogevoelige sites en de marktconforme financiering van de nieuwbouwprojecten bieden nu echter voldoende financiële stabiliteit voor de komende drie jaar.

Daarnaast is de herstructurering, die enkele jaren geleden werd ingezet, vandaag verankerd in de strategie:

• organisatiestructuur met 'korte communicatielijnen' en directe contacten met gebruikers en huurders
• blijvende kostencontrole en -beheersing
• focus op de grotere industriële sites met eigen beheersstructuur
• financieringsstrategie met focus op optimalisering en, waar mogelijk, herfinanciering

Accentis nv jaarverslag 2020

5/107