Accentis : 19/04/2022 Jaarverslag 2021

Accentis nv

Jaarverslag 2021

Inhoud

• 0 Voorwoord ....................................................................................................................................................... 4

• 1 Profiel van de onderneming ...................................................................................................................... 5

• 2 Strategische en financiële doelstellingen ............................................................................................. 5

• 3 Accentis in detail ............................................................................................................................................ 6

  • 3.1 Organisatiestructuur .............................................................................................................................................. 6

  • 3.2 Portfolio overzicht ................................................................................................................................................... 6

  • 3.3 Portfolio detail ........................................................................................................................................................... 8

• 4 Informatie voor de aandeelhouder ...................................................................................................... 14

  • 4.1 Accentis op de beurs ............................................................................................................................................ 14

  • 4.2 Kapitaal en aandelen ........................................................................................................................................... 14

  • 4.3 Vorm en overdraagbaarheid van de aandelen ......................................................................................... 15

  • 4.4 Stemrechten verbonden aan de aandelen .................................................................................................. 15

  • 4.5 Aandeelhoudersstructuur ................................................................................................................................. 15

  • 4.6 Dividend .................................................................................................................................................................... 15

  • 4.7 Financiële kalender .............................................................................................................................................. 16

  • 4.8 Investor relations .................................................................................................................................................. 16

• 5 Verklaring inzake deugdelijk bestuur ................................................................................................ 17

• 5.1 Algemene bepalingen .......................................................................................................................................... 17

  • 5.2 Interne controle- en risicobeheersystemen betreffende de financiële rapportering ............. 18

  • 5.3 Aandeelhoudersstructuur ................................................................................................................................. 20

  • 5.4 Beslissingsorganen ............................................................................................................................................... 20

  • 5.5 Remuneratieverslag ............................................................................................................................................. 25

  • 5.6 Aandelen aangehouden door bestuurders en leden van het uitvoerend management ......... 27

  • 5.7 Commissaris ............................................................................................................................................................ 27

  • 5.8 Belangenconflicten ............................................................................................................................................... 27

  • 5.9 Transacties met belangrijke aandeelhouders .......................................................................................... 28

  • 5.10 Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn

    toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt ................................................... 28

• 6 Verslag van de raad van bestuur ........................................................................................................... 29

  • 6.1 Geconsolideerde kerncijfers ............................................................................................................................ 29

  • 6.2 Belangrijke gebeurtenissen tijdens 2021 en na balansdatum .......................................................... 29

  • 6.3 Informatie over omstandigheden die een negatieve invloed zouden kunnen hebben op de

    ontwikkeling ............................................................................................................................................................ 32

  • 6.4 Bespreking van de resultaten .......................................................................................................................... 32

  • 6.5 Onderzoek en ontwikkeling ............................................................................................................................. 36

  • 6.6 Milieu- en personeelsaangelegenheden ...................................................................................................... 36

  • 6.7 Risico's en risicobeheer ...................................................................................................................................... 36

  • 6.8 Gebruik van financiële instrumenten ........................................................................................................... 36

  • 6.9 Inlichtingen over kapitaal en zeggenschapsstructuur .......................................................................... 36

  • 6.10 Belangenconflicten - Transacties met verbonden ondernemingen ............................................... 37

  • 6.11 Wijzigingen in de raad van bestuur en het management .................................................................... 37

  • 6.12 Inkoop eigen aandelen ........................................................................................................................................ 38

  • 6.13 Marktontwikkeling en vooruitblik ................................................................................................................ 38

  • 6.14 Dividendvoorstel ................................................................................................................................................... 38

  • 6.15 Verklaring conform artikel 12 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn

    toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt ................................................... 38

• 7 Risicobeheer ................................................................................................................................................. 39

  • 7.1 Financiële risico's .................................................................................................................................................. 39

  • 7.2 Risico's verbonden aan de activiteiten van de vennootschap ........................................................... 40

• 8 Geconsolideerde jaarrekening .............................................................................................................. 44

  • 8.1 Geconsolideerd totaalresultaat ....................................................................................................................... 44

  • 8.2 Geconsolideerd overzicht van de financiële positie .............................................................................. 45

  • 8.3 Geconsolideerde kasstromen .......................................................................................................................... 46

  • 8.4 Mutatieoverzicht van de wijzigingen in het geconsolideerd eigen vermogen ........................... 47

  • 8.5 Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening .................................................................................... 47

  • 8.6 Verslag van de commissaris ............................................................................................................................. 76

• 9 Enkelvoudige jaarrekening ..................................................................................................................... 81

  • 9.1 Enkelvoudige balans Accentis nv ................................................................................................................... 81

  • 9.2 Resultatenrekening Accentis nv ..................................................................................................................... 83

  • 9.3 Resultaatverwerking Accentis nv .................................................................................................................. 84

  • 9.4 Toelichting ............................................................................................................................................................... 84

  • 9.5 Waarderingsregels ............................................................................................................................................... 93

  • 9.6 Sociale balans .......................................................................................................................................................... 95

  • 9.7 Verslag van de raad van bestuur over de enkelvoudige jaarrekening .......................................... 96

  • 9.8 Verslag van de commissaris over de enkelvoudige jaarrekening ................................................ 103

Verantwoordelijke uitgever

Jacques De Bliek

Accentis nv Noorderlaan 139 2030 Antwerpen België

0 Voorwoord

Geachte aandeelhouder, Beste lezer,

Ondanks de COVID-19-perikelen stegen de huuropbrengsten over 2021 met nagenoeg 4%. Wel werden we geconfronteerd met het 'nieuwe normaal' van thuiswerken waardoor er minder behoefte is aan kantoorruimte.

Intussen laten ook de gevolgen van de oorlog in Oekraïne zich voelen. Met name de forse stijging van de energielasten is nefast voor de rendabiliteit van het Business Center in Lier, waar het aandeel lasten in de vergoeding voor terbeschikkingstelling sterk toeneemt ten koste van het aandeel huurinkomsten. Het lokale management spant zich in om gebruikers te sensibiliseren, het sluimerverbruik terug te dringen en verder waar mogelijk te besparen.

Een en ander heeft Accentis ertoe aangezet om met de nodige behoedzaamheid te werk te gaan. Het beleid is gericht op de consolidatie van de resterende portefeuille en het behalen van een maximaal rendement. Dat laatste vereist flexibiliteit en continue monitoring en bijsturing door het management. Gelet op de resultaten is het daarin geslaagd.

Om een verdere onevenwichtigheid in het vastgoedportfolio te voorkomen, werd voorzichtigheidshalve, en bij wijze van risicobeheersing, het onroerend goed in Slowakije via een aandelentransactie van de hand gedaan. Voor de aandeelhouders is via deze transactie een aanzienlijke meerwaarde verzilverd.

Eveneens vermeldenswaard is de oplevering van het nieuwbouwproject in Lier, een logistieke hall van ca. 1.800 m², aan Xeikon, de hoofgebruiker van de site.

Accentis heeft verscheidene historische obstakels moeten overwinnen, wat niet gemakkelijk was. Toch kan het terugblikken op succesvolle jaren. Steeds stond de aandeelhouder centraal, wat nu wordt bevestigd door de uitbetaling van een interim-dividend en een reële kapitaalvermindering.

Accentis kan rekenen op een deskundig management en gedreven personeel. Samen zijn zij er de afgelopen jaren in geslaagd om de onderneming uit te bouwen tot een stabiele, financieel krachtige organisatie. Wij zien de toekomst dan ook met vertrouwen tegemoet.

Aan onze aandeelhouders: een bijzonder woord van dank voor uw vertrouwen en geduld.

Jacques de Bliek

Voorzitter van de raad van bestuur

1 Profiel van de onderneming

Accentis nv ('Accentis') is een vastgoedmaatschappij die zich specialiseert in industrieel vastgoed, voornamelijk gelegen in België en Duitsland (tot eind december 2021 eveneens in Slowakije). De vennootschap streeft een langetermijnstrategie na die erop gericht is de waarde van de vastgoedportefeuille te maximaliseren, enerzijds door het optimaliseren van de huurinkomsten en anderzijds door een actief portefeuillebeheer en risicomanagement.

De vernieuwing van het portfolio gebeurt door middel van nieuwbouwprojecten, voornamelijk op vraag van onze gebruikers. Een en ander wordt gecombineerd met de verkoop van kleinere en minder strategische panden met een hogere kostenratio en groter verhuurrisico.

De waarde van een pand wordt in belangrijke mate bepaald door zijn huurinkomsten. Het optimaliseren van die huurinkomsten - en alle activiteiten die daarmee samengaan - heeft vandaag prioriteit. Zowel de huurprijzen als de looptijd van de verschillende huurcontracten en de spreiding van het huurrisico zijn daarbij belangrijke aandachtspunten.

De Cel Ontwikkeling (zie organisatiestructuur op pagina 6) focust voornamelijk op de ontwikkelingsmogelijkheden van terreinen die deel uitmaken van het huidige portfolio om qua uitbreiding en expansie voldoende flexibiliteit te bieden aan de grote sites. Het technisch behoud van de bestaande panden is eveneens een belangrijk aandachtspunt.

2 Strategische en financiële doelstellingen

Zoals bekend gaven onder meer de onaangepaste financieringsvormen en -termijnen in het verleden aanleiding tot financiële tekorten. De optimalisatie van de huuropbrengsten, de desinvestering van risicogevoelige sites en de marktconforme financiering van de nieuwbouwprojecten bieden nu echter voldoende financiële stabiliteit voor de komende drie jaar.

Daarnaast is de herstructurering, die in het verleden werd doorgevoerd, vandaag verankerd in de strategie:

•  organisatiestructuur met 'korte communicatielijnen' en directe contacten met gebruikers en huurders

•  blijvende kostencontrole en -beheersing

•  focus op de grotere industriële sites met eigen beheersstructuur

•  financieringsstrategie met focus op optimalisering en, waar mogelijk, herfinanciering