Ascencio : Jaarresultaten 2021/2022

Persbericht

- Jaarresultaten 2021/2022

UITSTEKENDE JAARRESULTATEN

• VOORGESTELD DIVIDEND

MET 6,8% VERHOOGD TOT 3,95 EUR PER AANDEEL

OPERATIONEEL RESULTAAT

• HUURINKOMSTEN: 47,8 miljoen EUR, een stijging met 3,4% ten opzichte van de 46,3 miljoen EUR op 30/09/2021
• EPRA EARNINGS: 33,8 miljoen EUR, een stijging met 10.5% ten opzichte van de 30,6 miljoen EUR op 30/09/2021
• EPRA EARNINGS PER AANDEEL: 5,12 EUR tegenover 4,63 EUR op 30/09/2021
• NETTORESULTAAT: 90,7 miljoen EUR, tegen 45,7 miljoen EUR op 30/09/2021, een aanzienlijke stijging met 99%

BALANSINFORMATIE

• REËLE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE: 738,9 miljoen EUR tegenover 713,6 miljoen EUR op 30/09/2021
• SCHULDRATIO1: 44,9%, aanzienlijk lager dan 47,6% op 30/09/2021
• EPRA NAV PER AANDEEL: 62,35 EUR tegenover 57,37 EUR op 30/09/2021

DIVIDEND

• VERHOGING VAN HET DIVIDEND VOOR HET ACHTSTE OPEENVOLGENDE JAAR: voorstel tot uitkering van een bruto dividend van 3,95 EUR per aandeel, hetzij 6,8% hoger dan vorig boekjaar (3,70 EUR per aandeel)

GEREGLEMENTEERDE INFORMATIE

24 november 2022 Onder embargo tot 17.40 u.

50,7€

BEURSKOERS

96,5%

EPRA

BEZETTINGSGRAAD

6,43%

BRUTORENDEMENT

VAN DE PORTEFEUILLE

115 EUR/M2

GEMIDDELDE

HUURPRIJS

7,8 %

BRUTO

DIVIDENDRENDEMENT

1 Schuldratio berekend conform het KB van 28 juli 2018 betreffende de GVV.

BELANGRIJKE GEBEURTENISSEN TIJDENS HET BOEKJAAR

STERK GESTEGEN OPERATIONELE RESULTATEN

MACRO-ECONOMISCH KADER

In het afgelopen boekjaar heeft de gezondheidscrisis nog slechts een geringe invloed gehad op de operationele activiteiten van Ascencio maar het conflict tussen Rusland en Oekraïne brak uit. Het heeft aanzienlijke gevolgen, met name een significante stijging van de inflatie in de landen van de eurozone, met jaarlijkse percentages van ongeveer 12% voor België, 6% voor Frankrijk en 7% voor Spanje in oktober 2022.

Om deze stijging van de inflatie tegen te gaan, hebben de centrale banken hun accommoderend monetair beleid geleidelijk beëindigd door hun belangrijkste rentetarieven geleidelijk te verhogen, hetgeen gevolgen heeft voor de financieringsvoorwaarden en de beurswaarderingen van de ondernemingen.

In deze context, hebben de foodretail en vastgoedmarkt aan de rand van de stad, waarin Ascencio actief is, het goed gedaan. Nadat Ascencio, ten tijde van de coronacrisis, had geleden onder de negatieve perceptie van de commerciële vastgoedmarkt als geheel, kon zij immers de veerkracht van haar portefeuille aantonen, die het specifieke karakter heeft oplossingen te bieden voor de primaire behoeften van de consumenten (voeding, woninginrichting, sport en vrije tijd, enz.).

Het type commercieel vastgoed dat door Ascencio wordt aangeboden aanbiedt van lage huren aan zijn huurders en hoge rendementen in zijn waarderingen; hij wordt daarom minder snel en minder sterk beïnvloed in een context van inflatie en aanzienlijk stijgende rentevoeten.

Dit wordt hieronder geïllustreerd en becommentarieerd in Ascencio's voorstelling van de sterke groei in haar jaarresultaten 2021/2022. Die groei komt zowel tot uiting in de bedrijfsresultaten (+10,5% / +3,1 miljoen EUR in vergelijking met het vorige boekjaar) als in de waardering van de vastgoedportefeuille (+3,3% / +23,8 miljoen EUR) en de afdekkingsinstrumenten (+38,1 miljoen EUR).

OPERATIONELE ACTIVITEITEN

Ascencio kende een aanhoudende verhuuractiviteit, hetgeen eens te meer de aantrekkingskracht van retailers voor handel aan de stadsrand bevestigt. Er werden 38 transacties gesloten (20 nieuwe en 18 hernieuwde huurovereenkomsten), die in totaal ongeveer 31.500 m2 vertegenwoordigen, d.w.z. iets meer dan 7% van de oppervlakte van de vastgoedportefeuille, tegen huurprijzen die ongeveer 6% hoger lagen dan de geschatte huurwaarde en 3% in vergelijking met de vorige huurprijzen voor dezelfde oppervlaktes.

Deze huuractiviteit werd met name geconcretiseerd:

• In België:

1. in Couillet 'Bellefleur' (België): er werden 8 huurovereenkomsten verlengd en één nieuwe

ondertekend (Pro Duo);

1. in Genval: er zijn 5 nieuwe huurovereenkomsten gesloten (Okaïdi, Fox&Cie, Batopin, Madame Charlotte en Bombay Pékin);

1. in Gosselies: er werden 2 nieuwe huurovereenkomsten (Aforest en Agrivaux) en een verlenging (BeOne) ondertekend;

1. in Hannut: er werden 3 nieuwe huurovereenkomsten ondertekend (Pro Duo, Pronti en Bio

Planet);

1. in Messancy: 2 nieuwe huurcontracten ondertekend (Baby Kid voor twee commerciële eenheden en Cuisines Morel);

• 1. in Morlanwelz: een nieuw huurcontract (Moon Coffee) en 2 verlengingen ondertekend.
• In Frankrijk:
• 1. in Chalon: een nieuw huurcontract (Comme j'aime) en een verlenging getekend;

1. in Crèches: 3 nieuwe huurcontracten ondertekend (Piwi'z, Vertbaudet en Deichmann); o in Chanas: een nieuw huurcontract ondertekend (Sport 2000);
   o in Rots: 3 verlengingen afgesloten;
   o in Saint-Aunès: 3 verlengingen afgesloten.

Daarnaast sloot Ascencio 12 kortlopende huurovereenkomsten, voornamelijk om bezettingsflexibiliteit te behouden in gebouwen waar op korte termijn renovatie- of herontwikkelingsprojecten plaatsvinden.

Dankzij dit hoge niveau van huuractiviteit kon de Vennootschap de EPRA bezettingsgraad van haar vastgoedportefeuille consolideren, die op 30 september 2022 96,5% bedroeg, tegenover 96,0% op het einde van het vorige boekjaar.

Wat de investeringen betreft, heeft Ascencio voor 1,5 miljoen EUR aan werkzaamheden uitgevoerd, voornamelijk in verband met de voltooiing van het renovatieprogramma van gevels van het retailpark in Messancy (België), de start van het uitbreidingsprogramma van de supermarkt in Ottignies (België) en de voltooiing van de inrichtingswerkzaamheden voor de huisvesting van nieuwe huurders.

Ascencio heeft voor een bedrag van 1,5 miljoen EUR de verkoop afgerond van haar pand in Sint-Niklaas (België); hiervoor was reeds een voorlopige verkoopovereenkomst ondertekend tijdens het boekjaar 2020/2021. Deze verkoop, in overeenstemming met de reële waarde van het gebouw, leverde na de transactiekosten een gerealiseerd verlies van ongeveer 0,2 miljoen EUR.

De klantenportefeuille werd gekenmerkt door een belangrijke gebeurtenis, namelijk de overname van de SA Mestdagh door de groep Les Mousquetaires, een belangrijke speler in de levensmiddelenhandel die, onder meer, het merk Intermarché vertegenwoordigt. De 23 Mestdagh-supermarkten in de portefeuille van Ascencio zullen daarom vanaf 2023 onder deze vlag opereren. Ascencio verwelkomt deze nieuwe huurder met enthousiasme; hij zal uiteindelijk bijna 10% van de huurinkomsten van de Vennootschap vertegenwoordigen.

Op het gebied van vastgoedwaarderingen hebben de aanhoudende verhuuractiviteit in de sector winkelvastgoed en de toegenomen belangstelling van investeerders voor dit type vastgoed dat profiteert van comfortabele marktparameters (lage huren en hoge rendementen), een aanzienlijke positieve invloed op de waarde van de geconsolideerde portefeuille van Ascencio. De geconsolideerde portefeuille van Ascencio kende in het afgelopen boekjaar een positieve waardeverandering van 23,8 miljoen EUR (+3,3%), tegenover een stijging van 9,8 miljoen EUR (+1,4%) in het voorgaande boekjaar. Wij wijzen erop dat deze gecumuleerde waardestijgingen de waardedaling (-20,5 miljoen EUR (-2,9%) die in het boekjaar 2019/2020 is opgetreden als gevolg van de coronacrisis, ruimschoots hebben compenseren.

ESG-BELEID

Ascencio is zich bewust van het belang van verdere integratie van milieukwesties in haar vastgoedstrategie en heeft gewerkt aan het structureren van haar ESG-beleid rond de drie samenstellende pijlers, namelijk de milieu-, maatschappelijke- en bestuur aspecten van haar activiteiten.

De succesvolle invoering van dit beleid zal ook afhangen van de digitale transformatie van de onderneming, een proces dat in het afgelopen jaar is begonnen.

De wens van Ascencio om deze beleid uit te voeren en bekend te maken werd reeds geïllustreerd door de publicatie in juni 2022 van een eerste verslag over prestatie-indicatoren over de ESG-aspecten volgens de EPRA sBPR-richtlijnen, waarvoor Ascencio verschillende onderscheidingen (Silver Award en Most improved Award) heeft gewonnen, toegekend door de EPRA, de Europese vereniging van beursgenoteerde vastgoedondernemingen.

In het afgelopen jaar nam Ascencio ook nog de volgende initiatieven:

• Op milieugebied:
• 1. Eerst met haar Franse portefeuille is de Vennootschap begonnen met de installatie van een tool om het energieverbruik metingen van haar gebouwen te verzamelen. De systematische registratie en analyse van deze metingen zal de Vennootschap een objectiever beeld geven van de energieprestaties van haar gebouwen.
  2. Verschillende programma's werden uitgevoerd door Ascencio om oplaadpunten voor elektrische voertuigen te installeren, zowel binnen haar vastgoedportefeuille in de retailparken van Messancy (België) en Saint-Aunès (Frankrijk) als op het hoofdkantoor in Gosselies (België), ten dienste van huurders, medewerkers en bezoekers van haar sites.
  3. De Vennootschap heeft een programma ontwikkeld voor de installatie van zonnepanelen op de daken van haar gebouwen, waarmee groene elektriciteit kan worden geproduceerd voor gebruik van haar huurders, tegen niveaus die lager zijn dan de huidige energiekosten.

• Op maatschappelijk niveau:
• 1. De organisatie van een telewerkbeleid voor haar team;
  2. De ontwikkeling van een mobiliteitsbeleid voor het team dat elektromobiliteit bevordert: de bedrijfswagens zijn voortaan hybride of elektrisch en het bedrijf zorgt voor aangepaste oplaadoplossingen voor de medewerkers, zowel op kantoor als thuis;
  3. De invoering van een interne en externe opleidingsprogramma voor haar medewerkers om hun vaardigheden te ontwikkelen. Deze bijzondere aandacht van Ascencio voor opleiding werd ook geïllustreerd door de opvang in het afgelopen boekjaar van een stagiaire in een bedrijf in het kader van haar eindwerk.
• Op bestuursniveau:
• 1. De aanpassing van het remuneratiebeleid voor de leden van het Directiecomité van de Vennootschap, met inbegrip van criteria voor de invoering van het ESG-beleid binnen de Vennootschap;
  2. De aanstelling van een directeur Operations & ESG om de ontwikkeling en uitvoering van het ESG- beleid binnen de vastgoedportefeuille te begeleiden.

FINANCIËLE ACTIVITEITEN

Ascencio heeft haar financieringsstructuur verder versterkt door verschillende financieringsoperaties af te sluiten:

• het afsluiten in december 2021 van een nieuwe bankkredietlijn 'Term loan', voor een bedrag van 10 miljoen EUR, bij de Caisse d'Epargne Hauts de France, voor een periode van 5 jaar;
• de succesvolle afronding in maart 2022 van een eerste obligatie-uitgifte in de vorm van een onderhandse plaatsing voor een totaalbedrag van 25 miljoen EUR, met een gemiddelde looptijd van 4 jaar. Deze laatste operatie is een belangrijke gebeurtenis voor de Vennootschap, omdat zij haar financieringsbronnen met grote institutionele beleggers verder diversifieert en het vertrouwen van deze beleggers in de door Ascencio gevolgde vastgoedstrategie en in de prestaties van haar portefeuille aantoont.
• het afsluiten in september 2022 van verlengingen van twee 'revolving' bankkredieten voor bedragen van respectievelijk 20 miljoen en 15 miljoen EUR bij de banken BNP Paribas Fortis en ING, met looptijden van 7 jaar en 5,25 jaar.

Ten gevolg beschikte Ascencio op 30 september 2022 over ongebruikte en dus beschikbare financieringslijnen voor een totaalbedrag van 78,3 miljoen EUR, waarmee de Vennootschap het in het eerste kwartaal van 2023 uit te keren dividend kan financieren, haar operationele behoeften en de binnen haar portefeuille uit te voeren investeringen kon dekken en tenslotte over voldoende financiële capaciteit beschikte om deel te nemen aan de financiering van eventuele investeringsoperaties. Op 30 september 2022 heeft de Vennootschap door het afsluiten van deze financieringstransacties een financieringsstructuur met een gemiddelde resterende looptijd van 3,3 jaar, tegenover 3,7 jaar op 30 september 2021.

In het kader van het beheer van haar renteafdekking heeft de Vennootschap in het afgelopen boekjaar haar derivatenportefeuille verscheidene malen geherstructureerd, waardoor zij op 30 september 2022 een afdekkingsratio van 95,5% had, wat hoger is dan de minimale afdekkingsdoelstelling die de Vennootschap zich heeft gesteld.

Dankzij haar schuld en de structuren voor de afdekking van de rentevoeten bedroeg de gemiddelde financieringskost van het afgelopen boekjaar 1,80%, wat stabiel is ten opzichte van de 1,81% van het vorige boekjaar.

GECONSOLIDEERD RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR 2021/2022

GECONSOLIDEERDE RESULTATEN (000 EUR)	30/09/2022	30/09/2021
HUURINKOMSTEN	47.849	46.285
Waardeverminderingen op handelsvorderingen	684	-1.371
Recuperatie van vastgoedkosten	681	602
Niet doorgefactureerde huurlasten	-108	-89
Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven	-239	32
VASTGOEDRESULTAAT	48.867	45.460
Vastgoedkosten	-4.004	-4.154
Algemene kosten van de vennootschap	-4.481	-4.057
Overige operationele opbrengsten en kosten	-1	-12
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	40.381	37.236
Operationele marge2	84,4%	80,4%
Financiële inkomsten	134	0
Interestkosten	-5.710	-5.881
Andere financiële kosten	-554	-427
Belastingen	-477	-372
EPRA EARNINGS	33.773	30.555
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	-159	0
Variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	23.800	9.835
Resultaat op de portefeuille	23.641	9.835
Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva	38.135	5.704
Uitgestelde belastingen	-4.896	-443
NETTORESULTAAT	90.653	45.652
EPRA Earnings per aandeel (EUR)	5,12	4,63
Nettoresultaat per aandeel (EUR)	13,74	6,92
Aantal aandelen	6.595.985	6.595.985

*

*

*

*

• Ascencio heeft in FY 2021/2022 een aantal herindelingen gevoerd binnen enkele rubrieken van de winst- en verliesrekening. Om de vergelijkbaarheid te verzekeren werden deze herindelingen ook in boekjaar 2020/2021 verwerkt, zonder impact op de EPRA Earnings en op de nettoresultaat.

2 Alternatieve Prestatiesmaatstaf (APM) Zie het Lexicon aan het einde van dit persbericht.