ATENOR : Jaarresultaten 2020

JAARRESULTATEN 2020

Gereglementeerde informatie

Terhulpen, 8 maart 2021

A. Jaarverslag

ATENOR heeft het boekjaar 2020 afgesloten met een geconsolideerd nettoresultaat van 24,13 miljoen euro, vergeleken met 37,78 miljoen euro in 2019. De Raad van Bestuur zal aan de Algemene Vergadering voorstellen om een bruto dividend van € 2,42 per aandeel uit te keren, een stijging van bijna 5% in vergelijking met vorig jaar.

Tabel met geconsolideerde kerncijfers (in duizenden euro's) - Rekeningen na audit

Rekening houdend met het gew ogen gemiddel de aantal aandelen in bezit gedurende het jaar (zie pagina 8, Winst per aandeel )

Resultaten	31.12.2020	31.12.2019
Geconsolideerd nettoresultaat (aandeel van de groep) Resultaat per aandeel (in euro)1 Aantal aandelen waarvan eigen aandelen	24.129 4,00 7.038.845 313.427	37.777 7,08 5.631.076 313.427
Balans	31.12.2020	31.12.2019
Totaal der activa Kasmiddelen aan het einde van de periode Netto schuld (-) Totaal geconsolideerd eigen vermogen	1.058.442 67.887 -589.539 261.212	837.975 45.447 -494.530 187.048

1 Rekening houdend met het gewogen gemiddelde aantal aandelen in bezit gedurende het boekjaar (zie p. 8 - Winst per aandeel). Het resultaat per aandeel bedraagt € 3,43 als we kijken naar het totaal aantal aandelen van 7.038.845.

Opbrengsten uit de normale bedrijfsactiviteiten en geconsolideerd resultaat

De opbrengsten uit de normale bedrijfsactiviteiten op 31 december 2020 bedragen 131,99 miljoen euro. Zij omvatten voornamelijk (a) de inkomsten uit de verkopen van de appartementen van de residentiële projecten (City Dox, Au Fil des Grands Prés, La Sucrerie, Les Berges de l'Argentine fase 1) voor een totaal van 33,28 miljoen euro, (b) de inkomsten uit de verkopen in toekomstige staat van voltooiing van kantoorgebouwen in de projecten Au Fil des Grands Prés, Buzz en Vaci Greens E voor een totaal van 79,03 miljoen euro, evenals (c) de huurinkomsten van gebouwen Hermès Business Campus (Boekarest), Lakeside en University Business Campus (Warschau) en Nysdam (Terhulpen) voor een totaalbedrag van 15,29 miljoen euro.

De andere bedrijfsopbrengsten (€ 48,54 M) omvatten voornamelijk het saldo van het bruto-prijssupplement met betrekking tot de overdracht van de participaties in The One Office SA, volgend op de ondertekening van de overeenkomst van vruchtgebruik met de Europese Commissie voor het gebouw, evenals de doorfacturering van de kosten van de inrichtingswerken (€ 33,81 M), de vergoeding voor het vruchtgebruik (geretrocedeerd aan Immo Beaulieu SA) van het Beaulieu-gebouw (€ 6,24 M) evenals de doorfacturering van de huurlasten en diverse kosten van de verhuurde gebouwen (€ 6,51 M).

Het operationeel resultaat bedraagt 40,18 miljoen euro tegenover 52,90 miljoen euro in 2019. Het werd dit jaar voornamelijk beïnvloed door de verkoop van de appartementen van de verschillende bovengenoemde residentiële projecten (totaal van € 6,38 M), door de resultaten uit de voorverkochte kantoorgebouwen Au Fil des Grands Prés, Buzz en Vaci Greens E (€ 19,19 M), alsook de huuropbrengsten na aftrek van de lasten van de gebouwen HBC, Lakeside, UBC en Nysdam (totaal € 13,73 M) evenals de bijkomende netto-inkomsten met betrekking tot de overdracht van The One Office SA (€ 16,75 M).

Het netto financieel resultaat bedraagt -9,88 miljoen euro, tegenover -9,31 miljoen euro in 2019. De verhoging van de netto financiële lasten is vooral te verklaren door de verhoging van de gemiddelde nettoschuld van ATENOR gecompenseerd door een hoger aandeel activeringen van de financieringskosten (IAS23) ten opzichte van 2019.

Belastingen op het resultaat: Het bedrag van deze post bedraagt 5,15 miljoen euro (tegenover € 5,32 M in 2019). Deze post omvat zowel de sociale belastingen als de uitgestelde belastingvorderingen en belastingverplichtingen gelieerd aan de evolutie in de commercialisering van bovengenoemde projecten.

Rekening houdend met het voorafgaande, bedraagt het nettoresultaat groepsaandeel van het boekjaar 24,13 miljoen euro in vergelijking met 37,78 miljoen euro in 2019.

Geconsolideerde balans

Het geconsolideerd eigen vermogen bedraagt 261,21 miljoen euro, tegenover 187,05 miljoen euro op 31 december 2019, ofwel 24,7 % van het balanstotaal, een stijging van 74,16 miljoen euro in vergelijking met 31 december 2019, voornamelijk ingevolge de kapitaalverhoging doorgevoerd in juni 2020.

Op 31 december 2019 bedroeg de netto geconsolideerde financiële schuld 589,54 miljoen euro, tegenover een netto geconsolideerde schuld van 494,53 miljoen euro op 31 december 2019. In oktober 2020 hebben we met succes een nieuwe obligatielening van het type "retail bond" uitgegeven in twee schijven voor een totaalbedrag van 100 miljoen euro. De uitvoering van verschillende projectfinancieringen evenals het gebruik van bestaande kasmiddelen in het kader van de ontwikkeling van de projecten in portefeuille verklaren deze stijging.

De geconsolideerde schuld bestaat enerzijds uit een schuld op lange termijn van 433 miljoen euro en anderzijds uit een schuld op korte termijn van 224,46 miljoen euro. De beschikbare kasmiddelen bedragen 67,89 miljoen euro, tegenover 45,45 miljoen euro eind 2019.

De "Gebouwen bedoeld voor verkoop" geboekt als "Voorraad" vertegenwoordigen de vastgoedprojecten in de portefeuille die momenteel ontwikkeld worden. Deze post bedraagt 775,71 miljoen euro, een stijging van 167,68 miljoen euro ten opzichte van 31 december 2019 (608,02 miljoen euro).

Deze netto verandering is vooral het gevolg van (a) de aankoop van de terreinen van de projecten U'man (Bezons), Square 42 (Belval) en Heinrichstrasse (Düsseldorf) voor een totaal van 54,56 miljoen euro, (b), de voortzetting van de werkzaamheden en de studies van de projecten Vaci Greens, Arena Business Campus (Boedapest), Buzz (Leudelange), Com'Unity (Bezons), @Expo, Dacia, UP-site Bucharest (Boekarest), City Dox (Brussel) en Au Fil des Grands Prés (Bergen), voor een totaal van 191,50 miljoen euro en (c) de verkoop van appartementen van de projecten City Dox, Au Fil des Grands Prés, La Sucrerie alsook de voorverkoop van de kantoorgebouwen Buzz, Au Fil des Grands Prés en Vaci Green E die de voorraad doen dalen met 75,46 miljoen euro. Het saldo van de nettowijziging van deze post (€ 2,9 M) wordt verdeeld over de andere projecten in ontwikkeling.

Eigen aandelen

Op 31 december 2020, heeft ATENOR LONG TERM GROWTH SA 150.000 ATENOR-aandelen in handen.

Het aantal ATENOR-aandelen dat op dezelfde datum in handen is van de dochteronderneming ATENOR GROUP INVESTMENTS bedraagt 163.427 (situatie ongewijzigd ten opzichte van december 2019). Deze aandelen zijn bedoeld voor de aandelenoptieplannen (2017 tot 2019) die zijn toegewezen aan ATENOR-werknemers en sommige dienstverleners van ATENOR.

Voorstel van dividend en dividendbeleid

De Raad van Bestuur zal aan de Algemene Vergadering van 23 april 2021 voorstellen om voor het boekjaar 2020 een bruto dividend van 2,42 euro per aandeel uit te keren, ofwel een netto dividend na voorheffing (30%) van 1,694 euro per aandeel.

Mits goedkeuring door de Gewone Algemene Vergadering, zal het dividend worden uitbetaald vanaf 28 april 2021.

- Ex-dividenddatum:	26 april 2021
- Record dividenddatum:	27 april 2021
- Uitbetalingsdatum dividend:	28 april 2021
Projecten in de Portefeuille

In de loop van 2020 kende de projectenportefeuille een gunstige ontwikkeling. Op 31 december 2020 bevatte de portefeuille 31 projecten voor een ontwikkelingsoppervlakte van ongeveer 1.270.000 m². Als gevolg van de laatste transacties die plaatsvonden aan het begin van het boekjaar 2021, bevat de portefeuille 32 projecten verspreid in 9 landen voor een oppervlakte van ongeveer 1.300.000 m².

Alle aankopen werden verwezenlijkt in overeenstemming met onze Europese groeistrategie, met een bijzondere aandacht voor het uitvoeren van deze projecten in een onbetwistbare logica van duurzaamheid en certificering.

Dit gezegd zijnde, komt de gecreëerde waarde in de boekhouding van ATENOR duidelijk tot uiting in 3 fasen:

• - Een optimaal ontwerp, dat duurzaamheid en rentabiliteit combineert, leidend tot het verkrijgen van bouwvergunningen,

• - Een vraaggerichte actieve commercialisatie,

• - Een overdracht, over het algemeen in toekomstige staat van voltooiing, aan bewoners of investeerders.

De opmerkingen die volgen bouwen voort op deze fasen.

Ter herinnering, de relatieve aandelen van elke regio/stad in de portefeuille worden berekend op basis van de toegestane bovengrondse oppervlakten (vergunningen) of potentieel bebouwbare oppervlakten (in studie of onder vergunning). De onderstaande percentages geven de situatie weer op 31 december 2020.

❖

DE REGIO VAN BRUSSEL (20,39 % van de portefeuille)

THE ONE - Europese wijk, Wetstraat, Brussel (kantoren en woningen).

Zoals overeengekomen bij de ondertekening van de overeenkomst van vruchtgebruik op 29 juni 2020, kwam ATENOR tussenbeide voor de uitvoering van specifieke inrichtingswerken, die in januari 2021 werden afgeleverd.

REALEX [90% ATENOR] - Europese wijk, tussen de Wetstraat en de Lalaingstraat, Brussel (58.400 m² kantoren)

De procedure voor het aanvragen van stedenbouwkundige en milieuvergunningen wordt voortgezet. De overlegcommissie vond op 20 januari 2021 plaats.

Tezelfdertijd, eindigde de procedure voor de goedkeuring van de verwerving van het nieuw conferentiecentrum door de Europese Unie met de goedkeuring van deze aankoop en de ondertekening van de koopovereenkomst onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van vergunningen.

Uiteraard is het nieuw conferentiecentrum een voorbeeldig gebouw en sluit het volledig aan bij de hoofdlijnen van de Europese Green Deal.

CITY DOX - Kanaalzone, Biestebroekkaai, Anderlecht (gemengd project van ongeveer 85.390 m²).

De bouw van fase 2 (met o.a. 181 woningen waarvan 99 geconventioneerd) wordt voortgezet. Alle appartementen werden verkocht. In januari 2021, werd fase 3 verkocht in de vorm van een verkoop van de grond met bijbehorende vergunning. De vergunningsaanvraag betreffende o.a. 171 woningen is in behandeling. Vergunningaanvragen voor de laatste fasen zijn in voorbereiding.

VICTOR [50% ATENOR] - Zuidwijk, tegenover het Zuidstation, Brussel (gemengd project van 56.000 m²)

Gezien het huidige gebrek aan politieke en administratieve consensus voor het project, dat al vele malen werd herwerkt, hebben ATENOR en haar partner besloten om een nieuwe variant van het project te bestuderen die, wat betreft omvang en toewijzing, binnen het huidige kader van de GSV zou passen. De studies werden overgedragen naar een project met voornamelijk kantoorruimte. Hoe dan ook, de ontwikkeling van dit project behoudt zijn potentieel en zal een onbetwistbare bijdrage leveren aan de wijk op het gebied van mobiliteit, diversiteit en kwaliteit van de openbare ruimte.

CCN [33% ATENOR- - Gemeenten Schaarbeek & Sint-Joost-ten-Node, naast het Noordstation (gemengd project van ±130.000 m²)

De studies verlopen naar behoren in de richting van de indiening van een bouwaanvraag voor de volledige site midden 2021. De vergunning voor de "gedeeltelijke afbraak" wordt in de eerste helft van 2021 verwacht. Het ontwerp van dit project beantwoordt volledig aan de uitdagingen van de mobiliteit en de stedelijkheid die de regering onlangs heeft uitgekozen om open te staan voor een brede openbare raadpleging.

BEAULIEU - Beaulieulaan 5 tot 11, Oudergem (ongeveer 24.500 m² kantoorruimte)

Een verlenging tot eind 2021 werd met het OIB, de huidige bezetter van de ruimten, afgesloten. Ondertussen bestudeerde ATENOR een ingrijpende renovatie van deze twee panden, in goede verstandhouding met de eigenaar van het naastgelegen gebouw. Een bouwvergunningsaanvraag werd eind 2020 ingediend.

De voorgestelde renovatie belooft voorbeeldig te zijn in termen van erfgoed (behoud van stijl, afmetingen en edele materialen) en in het gebruik van innovatieve materialen en nieuwe technologieën die een "smart" gebruik van het gebouw bevorderen.

❖

VLAANDEREN (1,26% van de portefeuille)

DE MOLENS [50% ATENOR] - Stadscentrum - Tolpoortstraat, Deinze (gemengd project met woningen & winkels - 32.150 m²)

Het verkrijgen van de milieuvergunning is voorzien voor de eerste helft van 2021, zodat de commercialisatie op dat moment van start zal kunnen gaan. De afbraakwerken zijn begin 2021 van start gegaan.

❖

WALLONIË (7,15% van de portefeuille)

LES BERGES DE L'ARGENTINE - Terhulpen (woningen [80% ATENOR] 27.000 m² / kantoren [100% ATENOR] 4.250 m²)

Het project werd herzien om in overeenstemming te zijn met de verwachtingen van de gemeente, zoals aangegeven in de studies van de Gebieden van Gemeentelijk Belang (Zone d'Enjeu Communal). In januari 2021 heeft een RIP, "Réunion d'information préalable" - Voorinformatiebijeenkomst, eerste stap in het vergunningaanvraagproces, plaatsgevonden. De vergunningaanvraag zal in de loop van dit jaar worden ingediend. Ter herinnering, dit project beantwoordt aan de fundamentele principes die onmisbaar zijn geworden in de strijd tegen klimaatverandering, door onder andere te vermijden dat woningen zich buiten de centra verspreiden. Verder verwelkomt het kantoorgebouw zijn 5de huurder en heeft daarmee een bezettingsgraad van 25%.

LE NYSDAM - Terhulpen (kantoorgebouw van 15.575 m²).

Het gebouw kent een bezettingsgraad van 100% sinds eind december 2019. De inning van de huren lijdt niet onder de huidige uitzonderlijke gezondheidscrisis. ATENOR behoudt haar voornemens om het actief te verkopen zodra de verwachtingen vervuld zijn.

AU FIL DES GRANDS PRÉS - Wijk van de winkelgalerij "Les Grands Prés", Bergen (gemengd project van 46.000 m²).

De bouwvergunning voor het deel kantoren (14.600 m²) werd afgeleverd. De werken zijn gestart, de gebouwen zijn namelijk volledig verkocht (2.900 m² aan de VDAB, 8.600 m² aan de Federatie Wallonië-Brussel en 3.100 m² aan de TEC).

Een bouwvergunning voor een eerste fase bestaande uit 111 woningen werd geweigerd en zal worden herwerkt om aan de specifieke verzoeken van de stad Bergen te voldoen.

Dit project biedt passieve woningen aan om tegemoet te komen aan de groeiende vraag die op de Bergense markt werd vastgesteld.

LA SUCRERIE - Aat (183 woningen, 5 winkels, 1 kinderopvang)

De verkoop van de laatste appartementen wordt voortgezet.

❖

NEDERLAND (6,82% van de portefeuille)

THE STAGE (VH I) [50% ATENOR] - Hoek van Verheeskade & Lulof-straat, Den Haag, Nederland (Woningen / winkels - 56.000 m²)

In december 2020 heeft ATENOR een overeenkomst gesloten voor het verwerven van een aandeel van 50% aan de zijde van een gerenommeerde lokale speler. Het project omvat de afbraak van oude bestaande gebouwen en de nieuwbouw van een commerciële gelijkvloers, 520 studentenwoningen en 387 appartementen. De vergunning wordt in 2021 verwacht.

Er werd een verkoop, onder voorwaarde van het verkrijgen van een vergunning, met de firma Duwo voor de toren bestaande uit studentenkoten gesloten.

VERHEESKADE II [50% ATENOR] - Den Haag, Nederland (Woningen - 115.000 m²)

ATENOR en de bedrijven Ten Brinke Vastgoedontwikkeling en Myb hebben de projectvennootschap Laakhaven Verheeskade II B.V opgericht, waarvan ATENOR 50% bezit. Dit bedrijf heeft de appartements- en ontwikkelingsrechten van verschillende aangrenzende eigenaren van het project "The Stage" overgenomen. Deze uitbreiding van het project aan de Verheeskade omvat de afbraak van verouderde gebouwen en biedt een bijkomend ontwikkelingspotentieel van meer dan 100.000 m² bovengronds, waarvan een hoofdzakelijk residentieel oppervlakte en een sokkel geanimeerd door gemengde functies.

❖

LUXEMBURG (6,85% van de portefeuille)TWIST - Belval, Groothertogdom Luxemburg (gebouw met kantoren, woongelegenheden, winkels - 15.060 m²) De bouwvergunning werd eind augustus verkregen en de werken zullen binnenkort van start gaan. De commercialisatie van de kantoren en de woningen is gestart.

BUZZ - Leudelange, Groothertogdom Luxemburg (kantoorgebouw - 16.800 m²).

De bouwwerken verlopen volgens planning. Ter herinnering, het project werd verkocht in toekomstige staat van voltooiing in december 2018. De commercialisatie van de kantoorruimten is volop aan de gang.