Vastgoedbedrijven in Hongkong zullen in 2024 onder druk komen te staan door stijgende financieringskosten en een trage verkoop van huizen en kantoorverhuur, waardoor schuldeisers en beleggers voorzichtig worden over de financiële gezondheid van de ontwikkelaars.

Enkele van de grootste banken van Hongkong hebben nieuwe financiering aan de vastgoedbedrijven van de stad met een hoge schuldenlast of zwakke vastgoedbedrijven stopgezet, aldus vier bronnen die bekend zijn met de zaak, waardoor ontwikkelaars gedwongen worden om duurdere leningen te zoeken op de particuliere kredietmarkt.

Nu de vooruitzichten voor de eens zo bloeiende vastgoedmarkt van Hongkong steeds onzekerder worden, zijn veel banken ook bestaande leningen aan het inkrimpen of vragen ze ontwikkelaars om hun onderpand aan te vullen, aldus de bronnen.

Als gevolg hiervan zullen de financieringskosten naar verwachting stijgen, en gezien de trage huizenverkoop en de recordleegstand van kantoren, zou dit jaar voor ontwikkelaars nog lastiger kunnen worden dan vorig jaar.

Beleggers verwachten niet dat ontwikkelaars in Hongkong in gebreke zullen blijven zoals hun tegenhangers op het Chinese vasteland, maar ze zien de sector niet snel opveren.

Ze zijn voorzichtig over de vooruitzichten, nu de Hang Seng Property Index in 2023 met 30% is gedaald en in april 2019 met 60% is gedaald ten opzichte van de all-time piek.

De huizenprijzen zullen dit jaar naar verwachting hun neerwaartse spiraal voortzetten, waarbij UBS en Citi een daling van 10% voorspellen, na een daling van 20% sinds de piek in 2021, terwijl de leegstand van Grade A kantoorruimte op een historisch hoogtepunt van 16,4% staat.

"Of sommige zwakkere ontwikkelaars in Hongkong genoeg cashbuffer hebben, zal afhangen van de snelheid van het lokale economische herstel en wanneer de rente begint te dalen," aldus UBS-analist Mark Leung, die niet eerder dan in de tweede helft renteverlagingen verwacht.

REEKS VAN CRISES

Projectontwikkelaars in Hongkong kenden tientallen jaren van lucratieve groei totdat de vastgoedmarkt van de ene crisis in de andere struikelde, waaronder anti-regeringsprotesten in 2019, COVID-19 en een traag economisch herstel in eigen land en op het Chinese vasteland.

De krappe marges van ontwikkelaars zijn ook het gevolg van de stijgende financieringskosten na jaren van goedkope leningen. Het interbancaire HIBOR-tarief voor een maand in Hongkong steeg in november naar het hoogste niveau sinds 2007 en bedroeg 5,66%, vergeleken met slechts 0,2% begin 2022. Het tarief was ook bijna nul van 2009 tot 2017.

Ondanks de uitdagingen wordt verwacht dat ontwikkelaars wanbetalingen zullen vermijden omdat ze over het algemeen lagere schuldratio's hebben dan ontwikkelaars op het Chinese vasteland, terwijl sommige of hun moederbedrijven zeer gediversifieerde bedrijven hebben waardoor ze andere inkomstenbronnen hebben.

Toch hebben commerciële banken hun blootstelling aan de sector verlaagd, omdat ze zich zorgen maken over de terugbetalingscapaciteit van ontwikkelaars, aldus mensen uit de kredietmarkt en de vastgoedsector.

Uit gegevens van de Hong Kong Monetary Authority blijkt dat de totale leningen voor vastgoedontwikkeling en -investeringen vanaf het tweede kwartaal in 2023 begonnen te dalen, en in het derde kwartaal waren ze met 5% gedaald ten opzichte van het eerste kwartaal.

"Particuliere kredietverstrekkers vervangen nu het financieringstekort dat door de banken is ontstaan," zei een medewerker van de particuliere kredietmarkt, die eraan toevoegde dat sinds vorig jaar meer ontwikkelaars naar hen toe kwamen omdat ze niet bij banken konden lenen.

"De kredietsector is voorzichtig voor de sector, maar niet voor iedereen. Ontwikkelaars met een rijke cashflow hebben nog steeds geen probleem om financiering te vinden, maar sommige ontwikkelaars met een hoge schuldenlast kunnen helemaal niet lenen op de markt," zei de persoon.

De rentetarieven voor privékredieten zouden volgens drie bronnen 10%-20% bedragen in vergelijking met ongeveer 6% bij banken, en de ratio van de lening ten opzichte van de waarde wordt strikt onder 60% tot zelfs 30% gehouden om een extra buffer te bieden in het geval van een verdere daling van de waarderingen.

INVESTEERDERS VOORZICHTIG

Citi verlaagde vorige week de rating en koersdoelen voor verschillende vastgoedbedrijven in de financiële hub, en waarschuwde dat sommige dit jaar waarschijnlijk een negatieve cashflow zouden krijgen, deels door hoge kapitaaluitgaven.

De ratingverlagingen hadden onder andere betrekking op New World Development en Henderson Land, beide grote huizenbouwers met de hoogste leverage, en op niet-residentiële bedrijven zoals Hongkong Land en Hang Lung Properties.

Henderson zei dat het een conglomeraat is met gediversifieerde en grotendeels terugkerende inkomstenbronnen, waaronder inkomsten uit vastgoedbeleggingen en winstbijdragen van zijn nutsbedrijf Hong Kong & China Gas. Het voegde eraan toe dat het sterke steun heeft van zijn grootste aandeelhouder, miljardair oprichter Lee Shau Kee.

Hongkong Land zegt dat zijn kernactiva in hoge mate cash blijven genereren, en met een sterke balans en selectieve inzet van kapitaal voor nieuwe projecten is het in staat geweest om een stabiel dividend te handhaven.

New World en Hang Lung weigerden commentaar te geven.

Van de Hongkongse bedrijven in de vastgoedsubindex waren New World en Wharf Real Estate Investment Company, een grote retailontwikkelaar, de grootste verliezers in 2023, met een daling van respectievelijk 39% en 42%.

Sun Hung Kai Properties, de grootste ontwikkelaar naar omzet en marktwaarde in de stad, daalde met 21%, terwijl Hang Lung, wiens inkomsten voornamelijk komen uit de verhuur van winkels op het Chinese vasteland, 29% verloor.

JPMorgan zei in een onderzoeksnota dat meer hedgefondsen op zoek zijn naar short-ideeën in de Hongkongse vastgoedsector.

"Hoewel de rente in 2024 kan dalen, denken de meeste beleggers niet dat dit het beste instapmoment is voor Hongkongs onroerend goed, omdat de datapunten zoals de secundaire huizenprijzen en de kantoor- en winkelhuren kunnen blijven teleurstellen," zei het bedrijf.