De prijzen van appartementen in Seoel zijn vorige week het sterkst gedaald in 26 maanden, terwijl het aantal transacties in de hoofdstad in juni met 73% is gedaald ten opzichte van een jaar eerder.

De schuld van 2,6 quadrillion won ($1,97 triljoen) die aan de onroerend-goedmarkt is gekoppeld, wordt zwaar op de proef gesteld nu de kosten van leningen stijgen, waarbij een inzinking en hogere hypotheekaflossingen waarschijnlijk tot een zwakkere consumptie zullen leiden.

Aangezien bijna driekwart van het vermogen van de gezinnen aan onroerend goed gebonden is, vrezen de beleidsmakers dat hogere hypotheekrentes tot meer wanbetalingen kunnen leiden en de economie dichter bij een financiële crisis kunnen brengen.

De gewone Koreaan voelt de druk al - voor Jane Jeon, een 36-jarige moeder van een zes maanden oude baby in het centrum van Seoel, betekent de toenemende hypotheekstress dat zij een aantal moeilijke keuzes heeft moeten maken.

"Het loon van mijn man is nu niet genoeg om onze maandelijkse aflossing te dekken, dus ik moet mijn zwangerschapsverlof inkorten en weer aan het werk gaan," zei Jeon, die aanvankelijk van plan was 15 maanden vrij te nemen.

Haar gezin betaalt nu elke maand 720.000 won meer dan vorig jaar voor hun hypotheek van 500 miljoen won, die volgens haar makelaar tegen het eind van het jaar waarschijnlijk nog verder zal stijgen, waardoor hun totale maandelijkse aflossing op bijna 4 miljoen won komt, of 70% van het loon van haar man.

Financiële regelgevers verwachten dat het aantal mensen dat in gebreke zou kunnen blijven op hun leningen met een half miljoen zal stijgen tot 1,9 miljoen, zodra de gemiddelde hypotheekrente van de huidige 5-6% naar 7% gaat.

Aangezien het verbruik van diensten en goederen uit investeringen in de bouw ongeveer 15% van de economische activiteit uitmaakt, zou een ineenstorting van de vastgoedsector, in combinatie met een dalende export, een grote rem zetten op de groei.

"Het financiële systeem van Zuid-Korea is een van de meest kwetsbare in de wereld voor renteverhogingen, omdat de schuldstijging over de pandemie een van de hoogste is geweest," zei Seo Young-soo, een analist bij Kiwoom Securities.

"Degenen die onlangs zowel een hypotheek als kredietleningen daarbovenop (voor investeringen) hadden afgesloten, komen het meest in de problemen."

VEEL MINPUNTEN

De Bank van Korea heeft de rente sinds augustus vorig jaar met 1,75 procentpunt verhoogd, waaronder een ongekende verhoging met 50 basispunten deze maand.

Algemeen wordt aangenomen dat de beleidsrente [KROCRT=ECI] tegen het einde van het jaar een piek zal bereiken van 2,25% nu tot 2,75%, waardoor gezinnen met schulden nog meer onder druk zullen komen te staan naarmate de plaatselijke hypotheekrente stijgt ten opzichte van de huidige negenjaars piek.

In de afgelopen vijf jaar zijn de huizenprijzen in Seoel meer dan verdubbeld in wat begon als een door stimuleringsmaatregelen gevoede zoektocht naar huizen en uitgroeide tot een nationaal tijdverdrijf, zelfs toen zwaardere leningsbeperkingen veel millennials in financiële nood brachten.

Zuid-Korea had met 104,3% in het eerste kwartaal een van de hoogste schuldquoten van huishoudens ter wereld, zo blijkt uit gegevens van 36 grote economieën van het Institute of International Finance.

De regelgevers hebben getracht de gevolgen van de schuldenlast van de huishoudens voor het bredere financiële stelsel te verzachten door de leners de kans te geven hun leningen tegen een vaste rente te herfinancieren. Die verlichting kwam slechts twee weken na de supersize renteverhoging van de BOK deze maand.

"Wij zullen de structuur van de schuldenlast van de huishoudens snel verbeteren," zei minister van Financiën Choo Kyung-ho eerder deze week. "Wanneer het geplande herfinancieringspakket van start gaat, moet het aandeel van de schulden van de huishoudens tegen variabele rente met wel 5 procentpunten dalen, van 78% tot minder dan 73%."

De verhouding tussen schuld en besteedbaar inkomen bereikte eind vorig jaar 206%, wat betekent dat de schuld van de huishoudens nu het dubbele is van wat zij voor hun levensonderhoud hebben.

"Ons appartement is alles wat we hebben, dus we gaan het laten werken," zei Jeon. "Ik zou het vreselijk vinden om uit Seoel te verhuizen."

($1 = 1.316.1100 won)