Onafhankelijke hotelexploitanten en reusachtige wereldwijde ketens sluiten steeds vaker franchiseovereenkomsten af nu hoge rentetarieven de horeca hebben getroffen en de bouw van nieuwe hotels hebben vertraagd.

Voor grote ketens houden nieuwe franchiseovereenkomsten uit conversies investeerders tevreden door op korte termijn nieuwe hotels te openen. Onafhankelijke hotels zonder merknaam schakelen ondertussen graag over op franchiseovereenkomsten omdat ze dan meer toegang hebben tot potentiële boekingen en goedkopere financiering van kredietverstrekkers.

"Historisch gezien waren wereldwijde conversies 10% tot 20% van de kamers die het systeem binnenkwamen, vandaag de dag is het waarschijnlijk dichter bij 40%," zegt Patrick Scholes, aandelenanalist bij Truist.

Voor het Amerikaanse Marriott International waren conversies in 2023 goed voor 40% van de organische kameraanmeldingen, het dubbele van de 20% een jaar eerder. De helft van de hotelopeningen van het Franse Accor waren vorig jaar het gevolg van conversies. Dat komt overeen met trends in de hele sector.

"In een klimaat waarin de schuldmarkten voor nieuwbouw enigszins beperkt zijn, is het belang van verbouwingen toegenomen," zei Anthony Capuano, CEO van Marriotts, eerder dit jaar tijdens een winstcall.

Hotelexploitanten profiteerden van de toename in "wraakreizen" toen de pandemie wegebde. De economische opleving bracht echter ook hogere rentetarieven met zich mee, wat het leven moeilijker maakte voor kleinere uitbaters die afhankelijk zijn van kapitaalleningen om hun activiteiten te financieren.

In 2023 werden er ruwweg 1.980 hotels geopend, tegenover 2.730 in 2019, volgens het informatiebureau voor hotelontwikkeling Lodging Econometrics.

"Toegang tot hotelfinanciering, vooral in Zuid-Amerika, is momenteel beperkt omdat veel hotels tijdens de pandemie moeite hadden om hun schulden af te lossen," zegt Fernanda L'Hopital, Zuid-Amerika directeur consulting en waardering bij horeca-adviesbureau HVS.

Een hotel met een merknaam kan aantrekkelijker zijn voor eigenaars die leningen herfinancieren of geconfronteerd worden met een "muur van vervaldata" die naar achteren zijn geschoven, aldus Robin Farley, aandelenanalist bij UBS.

Ongeveer 217 miljard dollar aan hotelleningen loopt wereldwijd af tegen 2025, aldus Zach Demuth, JLL global head of hotels and hospitality research.

Deze leningen zullen waarschijnlijk geherfinancierd worden tegen hogere rentetarieven. In de VS liggen de rentetarieven voor nieuwe merkhotels tussen 6,75% en 8,25%, tegen 5-6% vóór de pandemie, aldus Shivan Perera, senior vicepresident van schulden en participaties bij vastgoedfinancier Avana Capital. Merkloze exploitanten hebben over het algemeen iets hogere tarieven tussen 7% en 9%.

Bij merken aangesloten hotels hebben een lager kasstroomrisico dan onafhankelijke hotels, volgens een onderzoek van de Cornell University uit 2022 op basis van 4.000 hotels over een periode van 20 jaar.

"Goede merken, hun loyaliteitsprogramma, hun reserveringssysteem, helpen doorgaans om een pand beter te laten presteren en dus zal een kredietverstrekker dat vaak als vereiste stellen," zei Farley van UBS.

In Europa schommelt de vastgoedrente rond de 6% en 8%, tegenover 2,5% tot 3% vóór de pandemie, aldus Tim Barbrook, hoofd schuldadvies bij HVS in Londen. Voor merkhotels liggen de tarieven ongeveer 0,25% lager.

"Sommige mensen hebben 13 jaar lang extreem goedkoop geld gehad, zei Barbrook. "Ze komen van leningen met een vaste rente in deze veel hogere renteomgeving terecht. Veel van onze klanten zouden willen dat ze de faciliteiten die ze al hebben gewoon konden verlengen."

Grote touroperators hebben "zachte" en conversiemerken gelanceerd om onafhankelijke touroperators aan te trekken. Die merken helpen om de netto-eenheidsgroei te stimuleren, aldus analisten.

De inkomsten uit franchise- en licentievergoedingen van Hilton stegen in 2023 met 14,6% j-o-j en in 2022 met 38,5%, terwijl die van Marriott in 2023 met 13% stegen en in 2022 met 40%.

"Elk paar 100 of 1.000 kamers meer is belangrijk omdat er een franchisevergoeding aan verbonden is," zei Jan Freitag, directeur van U.S. hospitality bij analysebedrijf CoStar.

Eén zo'n merk is de "Spark"-keten van Hilton, die in januari 2023 wordt aangekondigd. Voor kleinere exploitanten geeft een conversie hen toegang tot gasten die uitsluitend vertrouwen op de loyaliteitsprogramma's van de ketens om kamers te boeken.

"We zouden [de conversie] nooit gedaan hebben als we het niet met Hilton hadden kunnen doen," zegt Lou Carrier, directeur van Distinctive Hospitality Group, een ontwikkelingsbedrijf dat het eerste Spark Hotel in Connecticut opende. "Binnen de eerste twee maanden was meer dan 45% van de gasten van dat hotel lid van Hilton Honors. Dat vond ik opmerkelijk."