Een zeldzame richtlijn van Beijing om Vanke uit een liquiditeitscrisis te helpen, heeft ertoe geleid dat kredietverstrekkers naarstig op zoek zijn naar de activa die de door de staat gesteunde ontwikkelaar als onderpand heeft voorgesteld, nu partijen alles in het werk stellen om de verslechtering van de vastgoedsector een halt toe te roepen.

China Vanke snakt naar financiering nadat de verkopen in zowel januari als februari onder het maandelijkse break-even punt van 20 miljard yuan ($2,8 miljard) vielen, wat betekent dat er geld uit het bedrijf stroomt, zo bleek uit een interne memo.

De Chinese vastgoedsector verkeert al sinds medio 2021 in een crisis. De stimulerings- en versoepelingsmaatregelen van lokale beleidsmakers hebben met moeite de verkoop gestimuleerd of de liquiditeit verhoogd, terwijl veel projectontwikkelaars hun schuldverplichtingen niet zijn nagekomen.

Om de dieper wordende crisis te weerspiegelen, hebben toezichthouders financiële bedrijven en schuldeisers gevraagd om de financieringssteun voor Vanke - China's op één na grootste vastgoedontwikkelaar door verkoopcijfers - op te voeren in een zeldzame tussenkomst van de centrale overheid, meldde Reuters vorige week.

Nu zowel de verkoop als de obligatiekoersen de vooruitzichten van Vanke vertroebelen, heeft de ontwikkelaar een lijst met voornamelijk commerciële projecten zoals winkelcentra en hun inkomstenstromen gedeeld met potentiële kredietverstrekkers om toegang te krijgen tot vers krediet, aldus twee mensen die van de zaak op de hoogte zijn.

Tot deze kredietverstrekkers behoort een groep banken, onder leiding van Industrial and Commercial Bank of China (ICBC), die al vroeg in gesprek is om tot 80 miljard yuan te lenen, aldus twee andere mensen.

Kredietverstrekkers onderzoeken zoveel mogelijk activa met een hogere waarde, zeiden de mensen. Tegelijkertijd hebben verzekeraar-kredietverstrekkers meer onderpand geëist voordat ze instemmen met een verlenging van de looptijden van hun schuldbezit, zei een vijfde persoon.

De personen wilden niet geïdentificeerd worden omdat ze niet met de media mochten spreken.

Vanke weigerde commentaar te geven. ICBC reageerde niet op een verzoek om commentaar.

"De veeleisendere aanpak van schuldeisers laat zien dat ze voorzichtig zijn geworden, zelfs met staatsgerelateerde en beter presterende ontwikkelaars, die over het algemeen als veilig worden beschouwd," zei Gary Ng, senior econoom bij Natixis Azië-Pacific.

"De moeilijkere situatie laat zien dat het grootste risico in de vastgoedmarkt nog steeds ligt in de trage huizenverkoop."

Analisten schatten de waarde van het niet-verpande commerciële vastgoed van Vanke op 77 miljard tot 90 miljard yuan, wat betekent dat de ontwikkelaar maar liefst 45 miljard yuan zou kunnen lenen als banken leningen verstrekken met een verhouding van 50% van de lening tot de waarde.

De verhouding kan oplopen tot 70%, afhankelijk van de kwaliteit van het onderpand, aldus sommige bankiers en analisten, wat de druk onderstreept waarmee Vanke wordt geconfronteerd om hoogwaardige garanties aan haar lijst toe te voegen.

Analisten verwachten dat Vanke genoeg cash heeft om voor $1,4 miljard aan overheidsobligaties terug te betalen die dit jaar aflopen, maar plaatsen vraagtekens bij de terugbetalingscapaciteit op lange termijn gezien de snel slinkende cash en de schuld van $3,5 miljard die in 2025 vervalt.

MARKTVERTROUWEN

Het financiële leed van Vanke werd bekend na de wanbetalingen van een reeks grote bedrijven, waaronder China Evergrande Group en Country Garden, te midden van een omzetdaling in de hele sector.

De verkoop per vloeroppervlak daalde in januari-februari met 20,5% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Voor heel 2023 daalde de verkoop met 8,5%.

Het vertrouwen onder huizenkopers en investeerders zou nog meer kunnen dalen als Vanke moeite heeft om schulden terug te betalen, aangezien Vanke door de staat wordt gesteund - ongeveer een derde is in handen van een staatsbedrijf - en meer projecten heeft in meer grote steden, en dus algemeen werd aangenomen dat het financieel gezond was, zeiden marktdeelnemers.

Vanke heeft schuldeisers, waaronder Taikang Insurance, staatsbedrijf PICC Property and Casualty en New China Life Insurance, toestemming gevraagd om de looptijden van schulden te verlengen, meldde Reuters deze maand.

De drie bedrijven reageerden niet op oproepen en e-mails voor commentaar.

Dat verzoek bracht verzekeraar-crediteuren ertoe om nieuw onderpand te eisen, aldus de vijfde persoon.

In een schijnbare motie van vertrouwen zei Vanke vrijdag dat topaandeelhouder Shenzhen Metro - op zijn beurt eigendom van de toezichthouder op staatsactiva van Shenzhen - ermee heeft ingestemd om in te schrijven op maximaal 30% van de eenheden van haar consumptie REIT, die wordt ondersteund door een winkelcentrum in de stad Hangzhou.

De investering van Shenzhen Metro in de REIT met het winkelcentrum als onderpand was "een kanaal met een relatief laag risico", schreven analisten van Nomura in een klantennotitie, waarbij ze zeiden dat de deal erop zou kunnen wijzen dat zelfs de grootste aandeelhouder van Vanke geen volledig vertrouwen heeft in de andere bedrijfsactiviteiten van de vastgoedontwikkelaar.

($1 = 7,1954 Chinese yuan renminbi) (Verslaggeving door Clare Jim, Julie Zhu en Xie Yu in Hongkong, Engen Tham en Steven Bian in Shanghai, Ziyi Tang en Kevin Huang in Peking; Bewerking door Sumeet Chatterjee en Christopher Cushing)