Particuliere kredietverstrekkers breiden hun aanwezigheid op delen van de Australische markt voor commercieel vastgoed uit en bieden zo alternatieven voor leners nu banken het verstrekken van leningen met een hoger risico terugschroeven in het kader van een vertraging als gevolg van de gestegen rente.

De fondsen die beschikbaar zijn voor transacties nemen toe naarmate beleggers, waaronder pensioenfondsen, staatsfondsen en verzekeringsmaatschappijen, op zoek gaan naar rendementen die moeilijk te vinden zijn op de huidige aandelenmarkten, vooral in de verslagen vastgoedsector.

De Australische vastgoedspecialist Qualitas, die onder andere wordt gesteund door de Abu Dhabi Investment Authority, heeft de fondsen onder beheer sinds medio 2022 bijna verdubbeld tot A$8 miljard ($5,07 miljard), waarvan ongeveer de helft sinds juni van dit jaar.

Het in de VS gevestigde PGIM Real Estate verwacht de komende jaren nog eens $1 miljard in het land te investeren, aldus het hoofd van Australisch vastgoed Steve Bulloch.

"In de afgelopen 12 tot 18 maanden hebben we veel meer interesse van institutionele beleggers gezien en velen zien dit als een aantrekkelijk instapmoment om hun portefeuilles te diversifiëren," zei hij.

De stappen maken deel uit van de gestage groei van niet-bancaire kredietverstrekkers in een markt waar vier banken, Commonwealth Bank, National Australia Bank, Westpac en ANZ Group, nog steeds goed zijn voor het grootste deel van alle leningen.

Met ruwweg 5% van alle financiële activa in 2022 zijn niet-bancaire kredietverstrekkers in Australië een onderdeurtje vergeleken met de schatting van het Internationaal Monetair Fonds van 50% wereldwijd.

Maar de niet-bancaire kredietverlening is gegroeid en bereikte vorig jaar meer dan A$600 miljard aan activa, waaronder kredietverstrekkers die zich richten op retailkrediet. Kredietverstrekkers breiden hun activiteiten uit naar woningbouw en commerciële bouw als banken hun kredietverstrekking vertragen of zich terugtrekken, aldus een rapport van de Reserve Bank of Australia (RBA) in maart.

JUISTE RETOUREN

Beleggers kunnen rendementen van 9% tot 11% verwachten met de extra zekerheid van leningen die verpand zijn aan echte activa zoals appartementen of magazijnen, vaak met een eigenvermogensbuffer van 30% tot 40%, aldus Paul Notaras, uitvoerend directeur bij Barings Real Estate Australia.

De sappige rendementen betekenen hogere kosten voor leners, waarbij de RBA in maart de spread ten opzichte van een grote banklening vaststelde op ongeveer 200 basispunten voor alle soorten zakelijke leningen.

Toch zijn niet-bancaire kredietverstrekkers een welkome bron van krediet in een tijd waarin banken minder leningen verstrekken aan delen van de vastgoedsector die van oudsher als risicovol worden gezien, zoals de bouwsector, aldus Notaras.

Zo'n 2.213 bouwbedrijven hebben vorig boekjaar het faillissement aangevraagd, het hoogste aantal sinds 2013, nu bouwbedrijven klem zitten tussen hogere kosten en contracten met vaste prijzen.

De nieuwe commerciële vastgoedkredieten van de vier grote banken zijn sinds juni 2022 gemiddeld met 1% per kwartaal gegroeid, het niveau dat voor het laatst werd gezien tijdens de pandemie, zo blijkt uit gegevens van de toezichthouder, met een blootstelling aan kantoren en woningbouw.

Meer prudentieel toezicht en minder risicobereidheid heeft ertoe geleid dat grote banken prioriteit geven aan blue-chip vastgoedbedrijven, aldus Andrew Schwartz, medeoprichter van Qualitas.

"De traditionele financiers hebben hun loan-to-value ratio's teruggeschroefd, het type lener waarmee ze in zee willen gaan verkleind, het is over het algemeen moeilijker en je hebt meer kans om in de alternatieve sector terecht te komen."

Voor woningbouwprojecten aarzelen banken om meer dan 40% tot 45% van de projectwaarde te lenen, terwijl particuliere kredietverstrekkers tot 65% kunnen gaan, aldus Notaras van Barings.

Obligaties liggen buiten bereik voor veel kredietnemers zonder rating in het middensegment van de markt en de uitgifte van vastgoedgerelateerde obligaties staat op een laagterecord, met A$299 miljoen in het jaar tot september, ongeveer een tiende van het decenniumgemiddelde, volgens gegevens van Dealogic.

NOG STEEDS KIESKEURIG

Zelfs voor alternatieve kredietverstrekkers blijven de meest belegerde segmenten, zoals kantoren en winkels, moeilijk te vinden, omdat hogere rentetarieven de prijzen drukken en thuiswerken en online winkelen de vooruitzichten voor huurgroei in de war sturen.

In plaats daarvan voelen financiers zich aangetrokken tot bedrijven die bouwen voor de chronisch onderbezette Australische woningmarkt, vooral in de ontluikende build-to-rent sector, en de veerkrachtige markt voor magazijnen en industrieel vastgoed.

Een partnerschap van A$1,45 miljard tussen Qualitas en de Abu Dhabi Investment Authority zal zich richten op de woningsector.

"Er zijn ons meer financieringsvoorstellen voor kantoren voorgelegd dan ik me ooit kan herinneren en ik kan alleen maar aannemen dat dit komt omdat de banken ze niet willen doen en grote instellingen te veel hebben," zei Schwartz van Qualitas.

"Wij zeggen kantoor, interessant maar minder overtuigend."

($1 = 1,5815 Australische dollar)