Retail Estates : Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2021-2022

PERSBERICHT

Periodieke verklaring - Gereglementeerde informatie

Ternat, 23 mei 2022

BEKENDMAKING JAARRESULTATEN BOEKJAAR 2021-2022

RETAIL ESTATES HERNEEMT HAAR GROEIPAD : RESULTATEN POST COVID-19 BOEKJAAR 2021-2022 OVERTREFFEN DEZE VAN PRE-COVID-19 BOEKJAAR 2019-2020.

EPRAWINST PER AANDEEL BEDRAAGT 5,84 EUR WAT EEN STIJGING VERTEGENWOORDIGT VAN 4,27%. DE STIJGING TEN OPZICHTE VAN HET DOOR COVID-19 GETEISTERDE BOEKJAAR 2019-2020 TOEN DE EPRA-WINST PER AANDEEL 4,97 EUR BEDROEG IS 17,41%.

BELANGRIJKE POSITIEVE HERWAARDERING VASTGESTELD OP DE NEDERLANDSE VASTGOEDPORTEFEUILLE TEN BEDRAGE VAN 21,53 MIO EUR VOORNAMELIJK GEDREVEN DOOR YIELDCOMPRESSIE. WAARDERINGEN WORDEN GEDREVEN DOOR DE GESTEGEN BELANGSTELLING VAN INVESTEERDERS VOOR RETAILPARKEN OVER HEEL EUROPA ALS GEVOLG VAN DE VEERKRACHT VAN DE PERIFERE HANDEL IN DE COVID-19 PERIODE.

BEZETTINGSGRAAD NORMALISEERT TERUG OP PRE-COVID-19 NIVEAU (97,83%).

NEDERLANDSE VASTGOEDPORTEFEUILLE VIRTUEEL VOLLEDIG VERHUURD (245 WINKELPANDEN) : ONGEZIEN RECORDCIJFER.

SCHULDGRAAD DAALT BENEDEN DE VOOROPGESTELDE 50% PER 31 MAART 2022.

STERKE AFDEKKING RENTERISICO'S MET RENTE INDEKKINGSINSTRUMENTEN.

VERHOGING VAN HET DIVIDEND VOOR HET 17e JAAR OP EEN RIJ : HET VOORGESTELDE DIVIDEND STIJGT VAN 4,50 EUR NAAR 4,60 EUR.

DIVIDENDVERWACHTING VOOR HET LOPENDE BOEKJAAR 2022-2023 OPGETROKKEN NAAR 4,70 EUR.

JAARLIJKSE RESULTATEN OVER DE PERIODE 01.04.2021 TOT EN MET 31.03.2022

1. BOEKJAAR 2021-2022 IN EEN NOTENDOP

Het afgelopen boekjaar stond in het teken van het vlotte herstel van de perifere winkels na de lockdowns van 2020- 2021. Enkel de Nederlandse winkelsector was het voorwerp van een onverwachte nieuwe lockdown in de maanden december 2021 en januari 2022 waarna de activiteiten evenwel snel hernamen. Binnen de vastgoedportefeuille was andermaal de woninginrichtingssector begunstigd met een "coronabonus" door de beperkingen die er geregeld waren voor vrijetijdsactiviteiten zoals reizen en horeca en de gestegen aandacht voor de eigen woning.

De huurinkomstenstegen aanzienlijk tot 115,58 mio EUR door investeringen die in het boekjaar 2020-2021 werden verricht evenals door de inbreng in natura van 27 winkelpanden op 14 oktober 2021. De huurkorting voor de lockdown in Nederland ten bedrage van 0,46 mio EUR was lager dan gevreesd door de vlotte herneming van de handel. De huurincasso kwam terug op het lange termijn gemiddelde zoals we dit kennen van vóór de COVID-19 pandemie en dat zich boven de 99% situeert. Ook van aanzienlijke faillissementen bleven we gespaard.

De arbitrage die in het beheer van de vastgoedportefeuillewerd doorgevoerd door een reeks verkopen en aankopen en komt de kwaliteit van de vastgoedportefeuille ten goede. Per saldo groeide deze aan van 1.717,25 mio EUR tot 1.759,88 mio EUR. Deze stijging komt ook voort uit de aanzienlijke waardestijgingdie hoofdzakelijk in Nederland werd vastgesteld. Bij aanvang van 2021 was er nog twijfel of de lopende yield compressie de negatieve effecten van de stijging van de overdrachtsbelasting (van 6% naar 8%) zou compenseren wat aanleiding gaf tot afwaarderingen. Diverse transacties die aantonen dat de rendementsverwachtingen voor retailparken in Nederland het Europese niveau bereiken gaven aanleiding tot positieve herwaarderingen die de afwaarderingen van aanvang 2021 ruimschoots overtreffen. De waardering van de Belgische portefeuille is licht stijgend, de stijgende inflatie speelde hier slechts een beperkte rol. Deze positieve evolutie ligt volledig in lijn met de stijgende belangstelling van investeerders voor retailparken in heel Europa, als gevolg van de veerkracht van de perifere handel tijdens de COVID-19 periode.

Retail Estates plukt in het gewijzigde klimaat van de financiële markten de vruchten van haar jarenlange consequent gevoerde rente-indekkingsbeleid. Ondanks de stijgende rente blijft haar gemiddelde verschuldigde interestvoet hierdoor stabiel rond 2%. Het vertrouwen van haar bankiers werd bevestigd door een vlotte hernieuwing van de kredieten die op vervaldag kwamen. Tevens werd het objectief van de verlaging van de schuldgraad tot beneden de 50% per 31 maart 2022 bereikt. Ten opzichte van 31 maart 2021 daalde deze van 52,18% naar 49,15%.

De bezettingsgraadsteeg ten opzichte van 31 maart 2021 van 97,07% naar 97,83%. De Nederlandse winkel­ portefeuille, die 245 winkels telt, is bijna volledig verhuurd, een record dat de sterkte van deze markt weerspiegelt. In België werd de schade van de COVD-19 storm bijna volledig weggewerkt.

Het Epra-resultaat1 voor het afgesloten boekjaar bedraagt 75,26 mio EUR wat een aanzienlijke stijging inhoudt t.o.v. het vergelijkbaar resultaat van het voorgaande boekjaar toen het 62,91 mio EUR bedroeg. Per aandeel bedraagt het Epra-resultaat 5,84 EUR wat niet alleen een stijging is t.o.v. het COVID-19 boekjaar (2020-2021 : 4,97 EUR per aandeel) maar ook t.o.v. het pre-covidjaar(2019-2020 5,60 EUR). Het voorgestelde dividendbedraagt 4,60 EUR bruto en vertegenwoordigt een verhoging van 2,22% t.o.v. het dividend van het vorige boekjaar. Retail Estates zet hierbij zijn beleid voort waarbij nu al voor het 17de opéénvolgende jaar een dividendverhoging wordt doorgevoerd.

De uitkeringsgraad zakt terug naar 80% wat in lijn ligt met het beleid in de pre-COVID-19 jaren. In het COVID-19 jaar bedroeg het uitzonderlijk 87%.

1 Het EPRA resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen en exclusief variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva.

- 2 -

2. OPERATIONELE ACTIVITEITEN

2.1. INVESTERINGEN

Investeringen

Inbreng vastgoedvennootschap "De Vleterbeek"

Retail Estates heeft op 5 oktober 2021 een inbrengovereenkomst gesloten met De Vleterbeek NV, een 100% dochtervennootschap van de familiale investeringsgroep Shopinvest die heeft geleid tot een inbreng in natura ten bedrage van 35.856.125,00 EUR. De ingebrachte vastgoedportefeuille bestaat uit 27 winkelpanden op 17 sites waarvan de grote meerderheid aansluit op sites waar Retail Estates reeds eerder een cluster uitgebouwd heeft. De jaarlijkse huurincasso bedraagt 2,42 mio EUR wat een gemiddelde huur van 91,32 EUR per vierkante meter vertegenwoordigt. De winkelpanden zijn hoofdzakelijk gelegen in Vlaanderen (23 op een totaal van 27). Op 1 leegstaande winkel na, zijn alle winkelpanden verhuurd aan nationale filiaalbedrijven. De vastgoeddeskundige CBRE heeft de investeringswaarde vastgesteld op 35.856.125,00 EUR en de fair value op 34.981.586,00 EUR. De huurincasso vertegenwoordigt een aanvangsrendement van 6,44% op de investeringswaarde.

Aankoop clusterlocaties

Bij akte van 4 oktober 2021 heeft Retail Estates zes winkelpanden verworven van een Nederlandse familiale investeringsgroep. Het betreft twee winkelpanden in Lokeren, in een retailpark waar Retail Estates reeds winkelpanden in portefeuille heeft, één winkelpand in Tielt-Winge (retailpark "Gouden Kruispunt") en drie winkelpanden in Libramont.

De totale aankoopprijs van deze panden bedroeg 9,72 mio EUR. De investeringswaarde van deze winkelpanden werd door de onafhankelijke vastgoeddeskundige geraamd op 9,77 mio EUR. De panden vertegenwoordigen een globale huuropbrengst van 0,55 mio EUR op jaarbasis. Met uitzondering van één vacante unit in Libramont, zijn de panden allen verhuurd aan bekende retail bedrijven, voornamelijk actief in woninginrichting.

Tevens werd een bedrag van 1,2 mio EUR geïnvesteerd in de aankoop van een leegstaand winkelpand te Doornik met een geschatte huurwaarde van 0,08 mio EUR (perifere retailzone Froyennes).

Al deze investeringen vervolledigen retailparken of retailclusters van de vastgoedportefeuille van Retail Estates.

Kampenhout-Sas : Herontwikkeling site voormalige witloofveiling: investering in een participatie in de nv Veilinghof 't Sas

Retail Estates heeft aanvankelijk via een nieuw opgerichte vennootschap (Veilinghof 't Sas nv) het gebouw van de voormalige witloofveiling gekocht van BelOrta voor een prijs van 5,81 mio EUR. Vervolgens heeft ze haar belangen samengevoegd met deze van de naburige eigenaar (TVK-BRAVA cv) door een fusie aan te gaan waarbij deze vennootschap werd opgeslorpt door Veilinghof 't Sas nv. Aldus werd een site samengebracht die een perceeloppervlakte vertegenwoordigt van 37.708 m² waarop 16.341 m² opslagplaatsen staan. Deze gebouwen zullen in eerste instantie met kortlopende contracten verhuurd worden aan logistieke ondernemingen. Het is de bedoeling deze site na afbraak van de huidige gebouwen te herontwikkelen en gebouwen op te richten bestemd voor verhuring met een bestemming die kadert in de huidige stedenbouwkundige bestemming van de site (dienstverleningsgebied). De investering gebeurde ten speculative titel vermits op heden nog geen omgevingsvergunning werd aangevraagd noch bekomen. Tussen de aandeelhouders van de vennootschap werd een joint-venture overeenkomst gesloten om deze herontwikkeling te realiseren.

Retail Estates bezit als gevolg van deze transactie een participatie van 26,19% in Veilinghof 't Sas nv. Haar investering in deze participatie bedraagt 1,75 mio EUR in het kapitaal van de vennootschap en een lange termijn lening van 5,00 mio EUR.

- 3 -

Vaste activa in aanbouw

Op 31 maart 2022 is het totaalbedrag van de vaste activa in aanbouw gelijk aan 15,51 mio EUR. We onderscheiden vijf soorten vaste activa in aanbouw: speculatieve grondposities (de zogenaamde "landbank"; deze betreffen restgronden bij bestaande portefeuilles die aangehouden worden voor een eventuele ontwikkeling of om in een latere fase te worden verkocht indien er geen ontwikkeling mogelijk is); de prospectieve vaste activa in aanbouw, de vaste activa in aanbouw in voorontwikkeling, de vaste activa in aanbouw in uitvoering en de vaste activa in aanbouw specifiek gekoppeld aan duurzaamheid.

Op 31 maart 2022 bedroegen de speculatieve grondposities 1,57 mio EUR, de prospectieve vaste activa in aanbouw 10,99 mio EUR, de vaste activa in aanbouw in voorontwikkeling 1,58 mio EUR, de vaste activa in aanbouw in uitvoering 0,52 mio EUR en de vaste activa in aanbouw specifiek gekoppeld aan duurzaamheid 0,86 mio EUR.

A. Prospectieve vaste activa in aanbouw

In 2014 verwierf Retail Estates het retailpark te Wetteren(BE) met 14 winkels en een bruto winkeloppervlakte van 10.423 m². Het retailpark dat geopend werd in 2008 is bekend onder de naam Frunpark Wetteren. Het is bijzonder succesvol en trekt consumenten aan uit de wijde omgeving. Retail Estates nv heeft in 2016 ten speculatieve titel een aangrenzend perceel verworven met twee KMO panden (investering van circa 9 mio EUR), die op dit moment zijn verhuurd. Het RUP heeft winkelpanden voor volumineuze detailhandel maar ook KMO panden principieel vergunbaar gemaakt. De vergunning wordt verwacht in de loop van 2023, de realisatie van het gemengd project met retailunits en KMO panden wordt verwacht in de loop van 2024. De kosten van reeds afgewikkelde procedures en de voorbereiding van de aanvraag tot omgevingsvergunning bedragen op heden 0,45 mio EUR. De investering in deze uitbreiding zal 9 mio EUR bedragen.

B. Vaste activa in aanbouw - voorontwikkeling - overzicht van de belangrijkste projecten

In het winkelpark in Heerlen(NL) is de bouwvergunning verkregen voor de modernisering van de volledige voorgevel. De bijkomende verwachte investering wordt geraamd op 4,60 mio EUR. Realisatie wordt verwacht binnen het jaar.

C. Vaste activa in aanbouw - uitvoering - overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen voor eigen rekening

In Halle(BE) wordt de bestaande winkeloppervlakte uitgebreid. De bijkomende verwachte investering wordt geraamd op 1,1 mio EUR. De nodige vergunningen voor deze ontwikkeling werden bekomen. De realisatie van dit project vereist de bouw van een aantal appartementen. Aangezien dit buiten de werkingssfeer van Retail Estates ligt, werd een samenwerking met een promotor opgezet die dit gedeelte van het project voor zijn rekening kan ontwikkelen. De oplevering wordt verwacht in de loop van 2024.

D. Vaste activa in aanbouw gekoppeld aan duurzaamheid

In het kader van de ESG strategie heeft Retail Estates een afzonderlijke categorie voor duurzame vaste activa in aanbouw.

Retail Estates investeerde in de realisatie van een zonnepaneelinstallatie op het dak van haar retail park in Hasselt (BE), grenzend aan de IKEA site. Er wordt een vermogen van 407 kWp aan zonnepanelen geïnstalleerd die, naar verwachting, jaarlijks ruim 370 MWh aan groene stroom zullen produceren. Deze investering van 0,31 mio EUR zal ook de operationele kosten van de huurders ten goede komen. De voorlopige oplevering van deze zonnepaneleninstallatie vond plaats in oktober 2021.

In Heerlen (NL) werd een vermogen van 1.157 kWp aan zonnepanelen geïnstalleerd die, naar verwachting, jaarlijks ruim 8.932 MWh aan groene stroom zullen produceren. Deze investering van 0,80 mio EUR zal ook de operationele kosten van de huurders ten goede komen. Retail Estates ontvangt hiervoor een jaarlijkse vergoeding van 0,07 mio EUR. De voorlopige oplevering van deze zonnepanelen vond plaats in mei 2022.

E. Oplevering vaste activa in aanbouw

De winkelcluster te Jambes(Namen-Zuid-BE) werd opgeleverd in het eerste kwartaal van dit boekjaar. Het project werd reeds gewaardeerd op 31 maart 2021 en ter beschikking gesteld aan de huurder in maart 2021. We verwijzen naar het jaarlijks Financieel Verslag 2020- 2021 voor meer info.

- 4 -

Optimalisatie vastgoedportefeuille

Retail Estates nv besteedt veel aandacht aan de wijzigende behoeften van zijn huurders inzake winkeloppervlakte. Verschillende huurders breiden systematisch hun assortiment uit en formuleren geregeld een vraag naar uitbreiding van hun winkelpand. Dit kan gebeuren door de overname van oppervlakte van aangrenzende huurders die soms te ruim gehuisvest zijn of zelfs door nieuwbouw waarbij een stuk aan het winkelpand wordt bijgebouwd. Soms wordt zelfs gekozen voor een combinatie van beide.

Verbouwingen beogen niet altijd enkel de wijziging van de winkeloppervlakte. Geregeld maakt Retail Estates nv van deze gelegenheid gebruik om ook de gevelpartij van het winkelpand te slopen en te vervangen door een hedendaagse versie die afgestemd is op het imago van de huurder.

Dergelijke investeringen laten toe een "win-win"-relatie uit te bouwen met de huurders. In het afgelopen boekjaar werd de herstructurering-vernieuwing van de winkelpanden te Apeldoorn(NL) en Roosendaal(NL) afegrond. Aansluitend werden de laatste winkelpanden verhuurd. Er vond een positieve herwaardering van 7,89 mio EUR plaats ten opzichte van de situatie voor herontwikkeling (2020-2021). 

Desinvesteringen

Er werden het afgelopen boekjaar een 15-tal solitaire winkelpanden verkocht, een retailpark in Lommel(BE) en het gedeelte van een niet-strategisch winkelpark in Leiderdorp(NL)dat Retail Estates nog in eigendom had. De netto verkoopopbrengst bedroeg 31,84 mio EUR. De fair value van deze panden bedroeg 31,51 mio EUR. De actuele huuropbrengsten van de panden bedroeg 2,35 mio EUR. Deze verkopen resulteerden in een netto meerwaarde van 0,33 mio EUR.

Deze desinvesteringen kaderen in een jaarlijks weerkerend verkoopprogramma van individuele winkelpanden die door hun locatie, winkelgrootte en/of erin uitgeoefende handelsactiviteit niet tot de kernportefeuille van Retail Estates nv horen.

Investeringen: conclusie

De verwervingen en oplevering van eigen ontwikkelingen in het boekjaar 2021-2022 verminderd met desinvesteringen, resulteerden in een stijging van 43,83 mio EUR van de vastgoedportefeuille. De totale huurinkomsten stijgen met 2,79 mio EUR in boekjaar 2021-2022 als gevolg van deze investeringen en dalen met 1,36 mio EUR in het afgelopen boekjaar als gevolg van de desinvesteringen. Indien de verwervingen en verkopen zouden hebben plaatsgevonden op 1 april 2021 zouden de huurinkomsten met 2,34 mio EUR gestegen zijn.

De investeringen worden gefinancierd door een mix van eigen vermogen (uitgifte van nieuwe aandelen door inbreng in natura of in geld) en vreemd vermogen (financiering van het werkkapitaal door de banken, uitgifte van een obligatielening,…).

- 5 -