Op de brede lanen van Berlijn zijn posters van wanhopige huurders die op zoek zijn naar een woning een normaal beeld geworden. Huisbezichtigingen trekken lange rijen met hoopvolle huurders, ondanks huurstijgingen die de afgelopen jaren veel hoger waren dan de lonen.

De Duitse hoofdstad, waar goedkope en overvloedige appartementen nog maar tien jaar geleden een magneet waren voor kunstenaars en jonge professionals, heeft nu een leegstandspercentage van minder dan 1%. De kosten en de moeilijkheid van het huren maakt het moeilijk om talent aan te trekken en dwingt sommige inwoners om te vertrekken, ook al zijn bedrijven wanhopig op zoek naar geschoolde arbeidskrachten.

En hoewel de lokale overheid zegt dat Berlijn voldoende ruimte heeft om meer dan 100.000 appartementen te bouwen, is er geen teken dat de huisvestingscrisis die de stad in haar greep houdt, zal afnemen.

Rolf Buch, directeur van Vonovia, de grootste verhuurder van Europa, noemt factoren zoals recordhoge rentetarieven en huurcontroles als verklaring voor de chronische wanverhouding tussen vraag en aanbod van woningen.

"Nieuwbouw heeft tegenwoordig nauwelijks zin voor veel projecten, want met 5.000 euro per vierkante meter en 4% rente moet iemand het financieren," vertelde hij aan Reuters.

"Als ik naar de bank ga, zeggen ze tegen me: meneer Buch, kom maar terug als u de berekeningen opnieuw hebt gemaakt, want u kunt niet eens rente verdienen op de huur."

De stijging van de leenkosten heeft sommige Duitse projectontwikkelaars al op insolventie doen afstevenen. Het houdt ook potentiële huizenkopers op de huurmarkt, ondanks een recente daling van de huizenprijzen na jaren van snelle groei.

Nu de bouwprojecten stil liggen, heeft de regering een steunpakket van 45 miljard euro ($47 miljard) voor de sector aangekondigd en maatregelen om de woningbouw te stimuleren, waaronder belastingvoordelen.

Maar nu de grootste economie van Europa op de rand van een recessie balanceert, waarschuwen economen dat hoge huren de inflatie zullen aanwakkeren en de consumptie van huishoudens zullen doen afnemen.

"Huurverhogingen leiden tot een herverdeling van inkomens, omdat de armen meer betalen en de rijken meer verdienen," zei Konstantin Kholodilin van het economisch instituut DIW.

In Berlijn heeft lokale tegenstand bouwplannen gedwarsboomd, terwijl de regelgeving een huurmarkt met twee lagen creëert die goedkoop is voor sommige langetermijnhuurders en duur voor nieuwe huurders.

Marwa was enthousiast om met haar man en dochter van San Francisco naar Berlijn te verhuizen nadat ze in juli een baan aangeboden had gekregen als bedrijfsstrateeg bij een techbedrijf.

Ze trok zich terug nadat ze ontdekte dat de huur van een tweekamerappartement meer dan de helft van haar salaris van zes cijfers zou opslokken - hoog in Berlijn, maar minder dan ze in Californië verdiende. "Negentig procent van de reden om de baan niet aan te nemen was hoe moeilijk het is om een appartement te vinden en de hoge huurkosten," vertelde Marwa aan Reuters.

AFDELING

Ongeveer 85% van de Berlijners huren hun huis, volgens de Internationale Unie van Huurders - veel meer dan de cijfers van Eurostat van 53% voor heel Duitsland en een gemiddelde van 30% voor de Europese Unie.

In de afgelopen zeven jaar zijn de huren in Berlijn met 44% gestegen, terwijl het gemiddelde loon in de stad slechts met 30% is gestegen, zo blijkt uit federale en lokale gegevens.

Het is niet altijd zo geweest.

Na de val van de Berlijnse Muur in 1989 had de stad een huizenoverschot dat tientallen jaren duurde, de erfenis van de deling na de Tweede Wereldoorlog. Zowel West- als Oost-Duitse regeringen hebben geld gestoken in het bouwen van woningen, wat de plaats van de stad in het centrum van concurrerende systemen uit de Koude Oorlog weerspiegelde.

"Het was een verdeelde stad en heel Berlijn werd gesubsidieerd," zei Buch.

De verwachting dat de nieuwe hoofdstad van een verenigd Duitsland snel zou groeien, zorgde ervoor dat er in de jaren 1990 meer gebouwd werd, "maar er kwamen niet zoveel mensen als we dachten", zei Monika Neugebauer van de vereniging van woningbouwcoöperaties Berlin Wohngenossenschafts.

In 2004 verkocht de stad Berlijn haar GSW sociale woningbouw met schulden en meer dan 65.000 appartementen, waarvan er veel leegstonden of gerenoveerd moesten worden, aan Goldman Sachs en private-equitybedrijf Cerberus.

De bevolking van de stad begon weer te groeien in 2005, toen de geboortecijfers en levensverwachting stegen en de migratie toenam. Buitenlanders maken nu 24% van de inwoners uit en hun aantal is tussen 2011 en 2023 bijna verdubbeld, zo blijkt uit gegevens van het Berlijnse bureau voor de statistiek.

Door de stijgende vraag naar onroerend goed ontwikkelden particuliere bedrijven luxe appartementen die een hogere opbrengst boden - gedeeltelijk, zei Buch, omdat de overheid zo traag was met het verlenen van vergunningen voor meer betaalbare woningbouwprojecten.

De verkoop van grond aan de hoogste bieder verkleinde de ruimte om sociale woningen te bouwen nog verder, zei Neugebauer.

OPPOSITIE

Sommige bouwprojecten hebben sindsdien te kampen gehad met lokale tegenstand, terwijl een recente poging om de huurverhogingen te beteugelen mislukte.

In 2014 werden plannen om 4.700 flats en commerciële gebouwen te bouwen op de voormalige luchthaven Tempelhof, die in 2008 gesloten werd en nu voornamelijk een openbaar park is, in een lokaal referendum verworpen.

Woningbouwcoöperaties, die een aantal van de meest betaalbare appartementen in Berlijn aanbieden, hebben twee derde van hun nieuwbouwprojecten geschrapt nadat de regering van de stad een huurplafond had aangekondigd, omdat ze hierdoor niet meer levensvatbaar zouden zijn.

De huurlimiet, die in februari 2020 werd ingevoerd, werd ongrondwettelijk verklaard en 14 maanden later geschrapt. In die tijd verlaagde het de huren met 7,8%, zo blijkt uit gegevens van vastgoedportaal ImmoScout24 - maar het aantal beschikbare appartementen daalde met 30%.

"De concurrentie voor de aangeboden appartementen nam dus aanzienlijk toe," zei Gesa Crockford, directeur van ImmoScout24.

Een Duitse wet die beperkt hoe vaak een verhuurder de prijzen kan verhogen, houdt de huren laag voor langetermijnhuurders in vergelijking met nieuwkomers en geeft hen weinig stimulans om te verhuizen.

"De vraaghuren in Berlijn zijn soms twee keer zo hoog, en in sommige gevallen drie keer zo hoog als de bestaande huren, vanwege het zeer beperkte aanbod," zei Martin Pallgen, een woordvoerder huisvesting van de Berlijnse regering.

Dat betekent op zijn beurt dat de woningvoorraad inefficiënt wordt gebruikt, met groeiende gezinnen die in kleine appartementen worden geperst en minder downsizing door mensen van wie de kinderen het huis uit zijn.

Anna Hohnrath, een 27-jarige accountmanager uit Valencia, Spanje, verhuisde in april naar de flat van 36 vierkante meter van haar vriend als noodoplossing totdat ze een grotere ruimte konden vinden.

Hun zoektocht duurde acht maanden, na het aanvragen van meer dan 100 appartementen en het afwijzen van acht aanbiedingen.

"Je begint je af te vragen of je iets verkeerd doet," zei Hohnrath.