"Het North Star Project, dat in 2020 gelanceerd werd, zal in 2022-2023 verder accelereren en op volle snelheid komen. Daarbij zal de focus liggen op people, planet & process."
Alternatieve prestatiemaatstaven en de term "EPRA winst"
XIOR I
Alternatieve prestatiemaatstaven (APM's) zijn maatstaven die Xior Student Housing NV hanteert om haar operationele performantie te meten en op te volgen. De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn sinds 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Xior beschouwt als APM's zijn opgenomen in hoofdstuk 10.8 van dit Jaarverslag. De APM's zijn gemarkeerd meten voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA richtlijn.
EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in beursgenoteerd vastgoed in Europa te vergroten. Voor meer informatie over EPRA wordt verwezen naarwww.epra.com.
3
XIOR I Jaarlijks financieel verslag I 2021
Dit universele registratiedocument (URD) is gedeponeerd bij de FSMA, als de bevoegde autoriteit overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129, zonder voorafgaande goedkeuring in overeenstemming met artikel 9 van verordening (EU) 2017/1129.
INHOUD
Het universele registratiedocument mag worden gebruikt met het oog op een aanbieding van effecten tot de handel op een gereglementeerde markt, mits het, in voorkomend geval, samen met eventuele wijzigingen en een overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129 goedgekeurde verrichtingsnota en samenvatting door de FSMA is goedgekeurd.
This annual financial report is also available in English.
Het jaarlijks financieel verslag werd vertaald naar het Engels onder de verantwoordelijkheid van Xior Student Housing NV. Enkel de Nederlandstalige versie van het jaarlijks financieel verslag heeft bewijskracht. Beide versies kunnen geraadpleegd worden via de website van de Vennootschap (www.xior.be) of op aanvraag bij de maatschappelijke zetel (Xior Student Housing NV, Mechelsesteenweg 34, bus 108, 2018 Antwerpen).
01
RISICOBEHEER .............................................................................................................................................................................................. 13
1.1 1.1.1
Marktrisico's ....................................................................................................................................................................................... 15
Risico's verbonden aan vraag en aanbod in de markt van studentenhuisvesting .................................................................................... 15
1.2
Vastgoedgebonden risico's .............................................................................................................................................................. 16
1.2.1 Risico's in verband met de evolutie van de Reële waarde van de vastgoedportefeuille .......................................................................... 16
1.2.2 Bouw- en ontwikkelings- en reconversierisico's .............................................................................................................................................. 16
1.2.3 Risico's verbonden aan vergunningen en andere machtigingen en vereisten waaraan het vastgoed dient te voldoen ................... 18
1.2.4 Risico's verbonden aan de uitvoering van onderhoudswerken en herstellingen ...................................................................................... 19
1.2.5 Risico's verbonden aan shortstayactiviteit (het ROXI concept) .................................................................................................................... 19
1.3
Operationele risico's .......................................................................................................................................................................... 20
1.3.1 Risico's in verband met het onvermogen om huurovereenkomsten te sluiten en uit te doen voeren (en in het
bijzonder met de impact van wijzigingen aan het Nederlandse Woning Waardering Stelsel), leegstand en huurderving ............... 20
1.3.2 Risico's verbonden aan fusie-, splitsings- of overnameverrichtingen .......................................................................................................... 21
1.3.3 Risico's in verband met overlast veroorzaakt door studenten als huurders en reputatieschade die daaruit voortvloeit .................. 21
1.3.4 Risico's van het in gebreke blijven van de huurders ........................................................................................................................................ 21
1.3.5 Risico's verbonden aan de (onmogelijkheid tot) dividenduitkering .............................................................................................................. 22
1.3.6 Risico's verbonden aan operaties in Polen ...................................................................................................................................................... 22
1.4
Financiële risico's ............................................................................................................................................................................... 23
1.4.1 Risico's met betrekking tot financiering - overschrijding schuldgraad ...................................................................................................... 23
1.4.2 Risico's met betrekking tot financieringsovereenkomsten (inclusief naleving van convenanten) - liquiditeit ................................... 23
1.4.3 Risico's verbonden aan de stijgende rentevoeten en schommelingen van de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten ........ 24
1.4.4 Risico's verbonden aan inflatie en stijgende energieprijzen ........................................................................................................................ 24
1.4.5 Risico's verbonden aan wisselkoersen ............................................................................................................................................................ 25
1.5 1.5.1
Reglementaire en andere risico's ...................................................................................................................................................... 25
Risico's verbonden aan het statuut van Openbare GVV en de toepasselijke fiscaliteit .......................................................................... 25
02 03 04
WOORD VAN DE VOORZITTER ........................................................................................................................................... 27
KERNCIJFERS PER 31 DECEMBER 2021 ....................................................................................................................... 31
COMMERCIËLE ACTIVITEITEN & STRATEGIE ............................................................................................................... 35
4.1
Activiteiten van de vennootschap .................................................................................................................................................... 36
4.2
Bedrijfsstrategie van de onderneming ............................................................................................................................................. 36
4.2.1
Groei ................................................................................................................................................................................................................................... 36
4.2.2
Een merkgebonden platform ......................................................................................................................................................................................... 36
4.2.3
Leiderschapsposities op het Europese vasteland ..................................................................................................................................................... 36
4.2.4
Eigenaar-uitbater .............................................................................................................................................................................................................. 36
4.2.5
Doelgroepen ...................................................................................................................................................................................................................... 37
4.2.6
Het aanbod aan studentenhuisvesting ......................................................................................................................................................................... 37
4.3
Investeringscriteria ............................................................................................................................................................................ 37
XIOR I Jaarlijks financieel verslag I 2021
XIOR I Jaarlijks financieel verslag I 2021
4.4
Financiële strategie ........................................................................................................................................................................... 38
4.5
Operationele organisatie ................................................................................................................................................................... 38
05
BEHEERVERSLAG ...................................................................................................................................................................... 41
5.1
Statuut van openbare GVV ................................................................................................................................................................ 42
5.2
Commentaar bij de geconsolideerde jaarrekening boekjaar 2021 .................................................................................................. 42
5.2.1 Geconsolideerde balans ...................................................................................................................................................................................... 42
5.2.2 Geconsolideerde resultatenrekening ................................................................................................................................................................. 43
5.2.3 Bestemming van het resultaat ............................................................................................................................................................................ 45
5.2.4 Onderzoek en ontwikkeling ................................................................................................................................................................................. 45
5.2.5 Bijkantoren .............................................................................................................................................................................................................. 45
5.3
Beheer en gebruik van de financiële middelen .................................................................................................................................. 46
5.3.1 Financieringsovereenkomsten ........................................................................................................................................................................... 46
5.3.2 Indekking van het renterisico .............................................................................................................................................................................. 47
5.3.3 Kapitalisatie en schuldenlast .............................................................................................................................................................................. 47
5.4
Transacties en verwezenlijkingen ...................................................................................................................................................... 48
5.5
Operationele update ........................................................................................................................................................................... 53
5.6
Feiten na balansdatum ....................................................................................................................................................................... 54
5.6.1 Verlenging leningen die in 2022 vervallen ........................................................................................................................................................ 54
5.6.2 Afname Collblanc Student Housing ................................................................................................................................................................... 54
5.6.3 Xior zet internationale expansie verder met intrede in Polen ........................................................................................................................ 54
5.6.4 Verdere uitbreiding in Granada: nieuw ontwikkelingsproject op toplocatie ................................................................................................ 54
5.6.5 Update over studentenhuisvesting in Vaals ..................................................................................................................................................... 54
5.6.6 Verwerving renovatieproject met de stad Seraing .......................................................................................................................................... 54
5.7 5.7.1
Vooruitzichten voor 2022 ................................................................................................................................................................... 55
Groeivooruitzichten voor het boekjaar 2022 .................................................................................................................................................... 55
5.8
Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem ................................................................................................................. 56
5.8.1 EPRA Key Performance Indicatoren .................................................................................................................................................................. 56
5.8.2 EPRA netto huurinkomsten op constante vergelijkingsbasis ....................................................................................................................... 62
5.8.3 EPRA Capex tabel .................................................................................................................................................................................................. 62
5.9
Vereiste onderdelen van het jaarverslag ........................................................................................................................................... 63
06
CORPORATE GOVERNANCE .................................................................................................................................................. 65
6.1
Verklaring inzake Deugdelijk Bestuur ................................................................................................................................................ 66
6.1.1 Referentiecode en Corporate Governance Charter ......................................................................................................................................... 66
6.1.2 Interne controle- en risicobeheersystemen ..................................................................................................................................................... 66
6.1.3 Aandeelhoudersschap .......................................................................................................................................................................................... 69
6.1.4 Raad van bestuur van de Vennootschap .......................................................................................................................................................... 70
6.1.5 Samenstelling ........................................................................................................................................................................................................ 71
6.1.6 Beknopte beschrijving van de professionele carrière van de bestuurders ................................................................................................. 72
6.1.7 Voorzitterschap van de raad van bestuur ......................................................................................................................................................... 74
6.1.8 Betrouwbaarheid, deskundigheid en ervaring .................................................................................................................................................. 74
6.1.9 Werking en taken van de Raad van Bestuur ..................................................................................................................................................... 75
6.1.10 Overzicht omtrent de werking van de Raad van Bestuur in 2021 ................................................................................................................ 76
6.1.11 Gedelegeerd bestuurder en effectieve leiding ................................................................................................................................................. 76
6.1.12 Uitvoerend management ..................................................................................................................................................................................... 77
6.1.13 Comités van de raad van bestuur ...................................................................................................................................................................... 79
6.1.14 Belangenconflicten ............................................................................................................................................................................................... 79
6.1.15 Specifieke belangenconflicten ........................................................................................................................................................................... 80
6.1.16 Verklaringen ........................................................................................................................................................................................................... 86
6.1.17 Remuneratieverslag .............................................................................................................................................................................................. 86
6.2
Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 ......................................................................... 90
6.2.1 Kapitaalstructuur ................................................................................................................................................................................................... 90
6.2.2 Beslissingsorganen ............................................................................................................................................................................................... 90
6.2.3 Toegestaan kapitaal .............................................................................................................................................................................................. 90
6.2.4 Inkoop aandelen .................................................................................................................................................................................................... 90
6.2.5 Contractuele bepalingen ...................................................................................................................................................................................... 90
07
HET AANDEEL XIOR ................................................................................................................................................................... 93
7.1
Het aandeel op Euronext Brussels .................................................................................................................................................... 94
7.2
Aandeelhouderschap ......................................................................................................................................................................... 96
7.3
Couponinformatie .............................................................................................................................................................................. 96
7.4
Financiële kalender 2022 ................................................................................................................................................................... 97
7.5
Dividendbeleid .................................................................................................................................................................................... 97
7.6
Vooruitzichten - Winsprognose ......................................................................................................................................................... 98
7.6.1 Algemeen ............................................................................................................................................................................................................... 98
7.6.2 Hypothesen ........................................................................................................................................................................................................... 98
7.6.3 Prognose van de geconsolideerde resultaten en dividendverwachtingen ............................................................................................... 100
7.6.4 Verslag van de Commissaris m.b.t. de winstprognose ............................................................................................................................... 101
08
VASTGOEDVERSLAG ............................................................................................................................................................. 103
8.1
Vastgoedmarkt ................................................................................................................................................................................. 104
8.1.1 Studentenhuisvestingmarkt België .................................................................................................................................................................. 104
8.1.2 Studentenhuisvestingsmarkt in Nederland .................................................................................................................................................... 105
8.1.3 Studentenhuisvestingsmarkt in Spanje .......................................................................................................................................................... 106
8.1.4 Studentenhuisvestingsmarkt in Portugal ....................................................................................................................................................... 110
8.2
Vastgoedportefeuille ....................................................................................................................................................................... 118
8.2.1 Samenstelling van de vastgoedportefeuille per 31 december 2021 ........................................................................................................ 118
8.2.2 Beschrijving en spreiding van de vastgoedportefeuille ............................................................................................................................... 130
8.2.3 Beschrijving van de panden van de vastgoedportefeuille ........................................................................................................................... 138
8.2.4 Waardering van de vastgoedportefeuille door de Waarderingsdeskundigen ......................................................................................... 180
09
MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN .......................................................................................... 183
9.1
Woord van de CEO ........................................................................................................................................................................... 185
9.2
Duurzaamheidsstrategie ................................................................................................................................................................. 186
9.2.1 Stakeholder engagement ................................................................................................................................................................................... 186
9.2.2 Materialiteitsmatrix ............................................................................................................................................................................................. 188
9.2.3 XIOR's ESG framework ....................................................................................................................................................................................... 189
9.2.4 XIOR's bijdrage aan de SDG's ............................................................................................................................................................................ 189
9.2.5 ESG actieplan 2021-2023:The North Star Project ......................................................................................................................................... 190
9.3
Implementatie & Prestatiemeting .................................................................................................................................................. 192
9.3.1 Governance: ethiek en integriteit ...................................................................................................................................................................... 192
9.3.2 Social employees: welzijn, gezondheid, veiligheid personeel ...................................................................................................................... 193
9.3.3 Social tenants: welzijn, gezondheid, veiligheid studenten ........................................................................................................................... 198
9.3.4 Duurzame gebouwen in duurzame gemeenschappen ................................................................................................................................ 200
9.3.5 Energie efficiëntie & klimaatimpact ................................................................................................................................................................. 205
10.6.11 Andere materiële vaste activa ........................................................................................................................................................................... 247
10.6.12 Vaste activa of groepen van activa bestemd voor verkoop ....................................................................................................................... 248
10.6.13 Financiële instrumenten .................................................................................................................................................................................... 248
10.6.14 Vlottende activa ................................................................................................................................................................................................... 248
10.6.15 Eigen vermogen ................................................................................................................................................................................................... 249
10.6.16 Voorzieningen ..................................................................................................................................................................................................... 249
10.6.17 Financiële verplichtingen .................................................................................................................................................................................. 249
10.6.18 Vastgoedresultaat .............................................................................................................................................................................................. 250
10.6.19 Vastgoedkosten ................................................................................................................................................................................................... 250
10.6.20 Algemene kosten van de Vennootschap en andere operationele opbrengsten en kosten ........................................................................... 250
10.6.21 Financieel resultaat ............................................................................................................................................................................................. 250
10.6.22 Winstbelasting ..................................................................................................................................................................................................... 250
10.6.23 Exit-taks ................................................................................................................................................................................................................ 251
10.6.24 Financieel risicobeheer ...................................................................................................................................................................................... 252
9.4
EPRA-tabellen ................................................................................................................................................................................... 212
9.4.1 EPRA SBPR tabellen met milieu prestatie indicatoren - Volledige portefeuille & hoofdkantoor, segmentanalyse per land ........... 212
9.4.2 EPRA SBPR tabel met sociale prestatie indicatoren ..................................................................................................................................... 222
9.4.3 EPRA SBPR tabel met governance prestatie indicatoren ............................................................................................................................ 223
9.5
Meetmethodologie en assumpties ................................................................................................................................................ 224
9.5.1 Rapporteringsperiode en organisatorische grenzen .................................................................................................................................... 224
9.5.2 Meetscope en coverage ..................................................................................................................................................................................... 224
9.5.3 Schatting en extrapolatie van de verbruiksgegevens onder verantwoordelijkheid van XIOR ................................................................ 224
9.5.4 Rapportage van de verbruiksgegevens onder verantwoordelijkheid van XIOR en onder verantwoordelijkheid van de student .... 225
9.5.5 Rapportage van het eigen hoofdkantoor/ van eigen kantoren ................................................................................................................... 225
9.5.6 Analyse van de berekening ................................................................................................................................................................................ 225
9.6
Externe verificatie van de rapportering .......................................................................................................................................... 227
10
FINANCIEEL VERSLAG .......................................................................................................................................................... 231
10.1
Geconsolideerde resultatenrekening .............................................................................................................................................. 232
10.2
Geconsolideerde staat van het globaal resultaat ........................................................................................................................... 234
10.3
Geconsolideerde balans .................................................................................................................................................................. 235
10.4
Geconsolideerd mutatie-overzicht van het eigen vermogen ......................................................................................................... 238
10.5
Geconsolideerd kasstroomoverzicht .............................................................................................................................................. 242
10.6
Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekening ................................................................................................................................. 243
10.6.1 Algemene bedrijfsinformatie ............................................................................................................................................................................. 243
10.6.2 Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving ............................................................................................................................... 243
10.6.3 Grondslag voor de opstelling ............................................................................................................................................................................ 243
10.6.4 Significante boekhoudkundige beoordelingen en belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden ........................................................ 244
10.6.5 Grondslag voor consolidatie ............................................................................................................................................................................. 244
10.6.6 Bedrijfscombinaties en Goodwill ...................................................................................................................................................................... 245
10.6.7 Vastgoedbeleggingen ......................................................................................................................................................................................... 245
10.6.8 Projectontwikkelingen ........................................................................................................................................................................................ 246
10.6.9 Uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen ......................................................................................................................................... 247
10.6.10 Vervreemding van een vastgoedbelegging .................................................................................................................................................... 247
10.7
Segmentinformatie .......................................................................................................................................................................... 253
10.8
Alternatieve prestatie indicatoren (APM's) ..................................................................................................................................... 255
10.9
Overige toelichtingen ....................................................................................................................................................................... 261
10.9.1 Vastgoedresultaat ............................................................................................................................................................................................... 261
10.9.2 Vastgoedkosten ................................................................................................................................................................................................... 263
10.9.3 Algemene kosten ................................................................................................................................................................................................. 264
10.9.4 Andere operationele kosten en opbrengsten ................................................................................................................................................. 264
10.9.5 Resultaat op de portefeuille .............................................................................................................................................................................. 265
10.9.6 Financieel resultaat ............................................................................................................................................................................................ 266
10.9.7 Vennootschapsbelasting ................................................................................................................................................................................... 266
10.9.8 Vastgoedbeleggingen ......................................................................................................................................................................................... 268
10.9.9 Andere materiële vaste activa ........................................................................................................................................................................... 272
10.9.10 Financiële vaste activa ....................................................................................................................................................................................... 272
10.9.11 Handelsvorderingen en andere vaste activa .................................................................................................................................................. 273
10.9.12 Deelnemingen in joint ventures - vermogensmutatiemethode ................................................................................................................... 273
10.9.13 Handelsvorderingen ........................................................................................................................................................................................... 274
10.9.14 Belastingvorderingen en andere vlottende activa ......................................................................................................................................... 274
10.9.15 Kas en kasequivalenten ..................................................................................................................................................................................... 275
10.9.16 Overlopende rekeningen - activa ..................................................................................................................................................................... 275
10.9.17 Kapitaal en uitgiftepremies ............................................................................................................................................................................... 276
10.9.18 Aandeelhoudersstructuur .................................................................................................................................................................................. 280
10.9.19 Resultaat per aandeel ......................................................................................................................................................................................... 280
10.9.20 Andere langlopende financiële verplichtingen .............................................................................................................................................. 281
10.9.21 Andere langlopende verplichtingen .................................................................................................................................................................. 283
10.9.22 Uitgestelde belastingen ...................................................................................................................................................................................... 283
10.9.23 Financiële schulden ............................................................................................................................................................................................ 283
10.9.24 Handelsschulden ................................................................................................................................................................................................. 285
10.9.25 Andere kortlopende verplichtingen .................................................................................................................................................................. 285
10.9.26 Overlopende rekeningen - passief .................................................................................................................................................................... 286
10.9.27 Financiële activa en verplichtingen .................................................................................................................................................................. 286
10.9.28 Transacties met verbonden partijen ................................................................................................................................................................ 287
10.9.29 Vergoeding commissaris ................................................................................................................................................................................... 287
10.9.30 Verworven vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen ............................................................................................................ 287
10.9.31 Gemiddeld personeelsbestand en uitsplitsing van de personeelskosten ................................................................................................. 289
10.9.32 Gebeurtenissen na balansdatum ..................................................................................................................................................................... 289
10.9.33 Consolidatieperimeter ........................................................................................................................................................................................ 290
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Xior Student Housing NV published this content on 19 April 2022 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 19 April 2022 05:13:05 UTC.