Wereldwijd worstelen de ontwikkelde economieën met de verstrekkende gevolgen van het einde van jaren ultraloos monetair beleid, dat de prijzen van activa hoog en de kosten van schulden laag hield.

Tot nu toe heeft de schok van deze ommekeer nergens zo hard toegeslagen als in Groot-Brittannië, waar botsingen tussen beleidsmakers over hoe de groei te stimuleren en de inflatie een halt toe te roepen, hebben geleid tot een dramatische prijsherziening op de Britse geldmarkten.

Terwijl huiseigenaren krimpen van een plotselinge stijging van de hypotheekkosten, heeft een stijging van de vijfjarige Britse swaprente ook de Britse commerciële vastgoedsector, met een waarde van 1,6 biljoen dollar, de rillingen over de rug doen lopen. Volgens analisten van Goldman Sachs zouden de activaprijzen daar tegen eind 2024 met maar liefst 20% kunnen dalen.

Uit gegevens van MSCI, die maandelijkse veranderingen bijhoudt van 1.794 eigendommen met een waarde van ongeveer 37 miljard pond (41,55 miljard dollar), bleek dat de waarden in september met 2,6% daalden, de grootste maandelijkse daling sinds juli 2016, de maand nadat Groot-Brittannië had gestemd om de Europese Unie te verlaten.

Beleggers in commercieel vastgoed zoals vastgoedbevaks (REIT's) vertrouwen erop dat ze meer kunnen verdienen aan huur en winst uit verkoop dan ze uitgeven aan kosten, waaronder de kosten van vreemd en eigen vermogen.

Bellwethers als Land Securities, British Land en Hammerson hebben grote herfinancieringen doorgezet tot voorbij een verwachte piek in de benchmarkrente van de Bank of England medio 2023, zo blijkt uit de winstoverzichten.

Maar een goede financiële huishouding is slechts één uitdaging, want de uitgaven voor arbeid, brandstof en grondstoffen verhogen ook het risico dat huurders in geldnood hun sleutels teruggeven.

Hoewel banken minder blootgesteld zijn aan risicovolle vastgoedleningen dan vóór de wereldwijde financiële crisis van 2007-2008, zijn ze nu al alert op schendingen van leningsvoorwaarden die verband houden met de marktwaarde van een goed of de huurinkomsten in verhouding tot de schuld die erdoor wordt gedekt, aldus bronnen.

Als deze voorwaarden, of convenanten, worden geschonden, moeten beleggers mogelijk eerder dan gepland herfinancieren, tegen hogere tarieven. Analisten van Goldman Sachs voorspellen dat de bruto financieringskosten voor de beursgenoteerde Britse vastgoedbedrijven die zij bestrijkt, de komende vijf jaar met 75% kunnen stijgen.

James Liddiment, managing director van de Real Estate Advisory Group bij Kroll, zei dat de prijzen van commercieel vastgoed al werden getroffen door de hogere leentarieven, die een fundamentele kostenpost vormen voor zowel gebruikers als investeerders.

"Gezien het aantal mensen dat waarschijnlijk wordt getroffen en het niveau waarop de rente naar verwachting zal stijgen, kunnen kredietverstrekkers gedwongen worden om convenanten op te schorten in een poging om hun leningenportefeuille te stabiliseren", zei hij tegen Reuters.

Britse REIT's gebruiken nu minder vreemd vermogen dan voor de financiële crisis. Maar nu de vastgoedwaarden dalen, is de gemiddelde loan-to-value ratio gestegen van 23% begin dit jaar naar 28%, aldus Zachary Gauge, hoofd vastgoedonderzoek bij UBS.

Sterling 5-jaars renteswap

De bezorgdheid over de financieringskosten volgt op jaren van bezorgdheid over de huurprijzen voor sommige REIT's, toen door de pandemie kantoren, winkels, cafés en restaurants leegliepen, waardoor de vraag van bedrijven naar ruimte afnam.

Volgens Remit Consulting bedroeg de bezettingsgraad van Britse kantoren de afgelopen weken ongeveer 30%, vergeleken met een geschat gemiddelde van 80% vóór de pandemie.

Uit cijfers van Local Data Company blijkt dat ook de leegstand in de recreatiesector en de detailhandel boven het pre-pandemische niveau blijft, respectievelijk 10,6% en 15,4%. Volgens gegevens van Springboard zal het aantal voetgangers op Britse winkelbestemmingen in 2022 gemiddeld met 15% dalen ten opzichte van 2019.

De vraag naar kantoorruimte in Centraal-Londen, vooral in oudere gebouwen, zwakt ook af.

In het derde kwartaal werd slechts 2,6 miljoen vierkante voet (241.548 vierkante meter) verhuurd, 30% minder dan in het tweede kwartaal en 14% minder dan het kwartaalgemiddelde over 10 jaar, aldus CBRE.

Sommige gebruikers bezuinigen om de kosten en het energieverbruik te beperken, waardoor de huurinkomsten van vastgoedbedrijven waarschijnlijk verder zullen dalen.

HSBC vertelde zijn personeel deze maand dat het zijn kantoorruimte wereldwijd met ongeveer 40% terugbrengt ten opzichte van het niveau van 2019.

De geldschieter zou zijn iconische wolkenkrabber in de Londense Canary Wharf kunnen dumpen als onderdeel van een bredere herziening en consolideert intussen het personeel over minder verdiepingen in de toren van 45 verdiepingen, waardoor de bezette ruimte met 25% afneemt. Marks and Spencer versnelt zijn plannen om over een periode van vijf jaar 67 grotere "full line" winkels te sluiten.

De uniforme bedrijfsbelasting, een belasting op commercieel vastgoed, zal volgend jaar april waarschijnlijk met 3 miljard pond stijgen, de grootste jaarlijkse stijging sinds 1991, nadat de inflatie in september, de maand waarin de tarieven voor het volgende jaar worden vastgesteld, 10,1% bedroeg.

"...verdere bedrijfsfaillissementen en winkelsluitingen zullen het gevolg zijn, tenzij de UBR opnieuw wordt bevroren," aldus Jerry Schurder, Business Rates Policy Lead bij Gerald Eve.

De aandelenmarkt wijst ook op toenemende voorzichtigheid bij beleggers voor commercieel vastgoed in het VK, met een index van 15 Britse REIT's die tot dusver in 2022 met 44% is gedaald, vergeleken met een daling van 9,8% in de FTSE 350 in ruimere zin.

Sommige internationale beleggers melden ook dat Britse ontwikkelaars zich zorgen maken over hun vermogen om de bouw te financieren.

"De ontwikkelaar zegt: we zouden het nu willen verkopen, of we staan er meer voor open, en wel zozeer dat we bereid zijn om een deel van (...) de winst van de ontwikkelaar weg te geven om ons vooruit te helpen", aldus Martin Zdravkov, lead portfolio manager bij de Duitse vermogensbeheerder DWS.

UK REIT's index vs 30-jaars gilt rendement

($1 = 0,8906 pond)