De recordhoge rentetarieven, die door de ECB zijn opgelegd om de inflatie terug te dringen, hebben hun tol geëist van de huizenprijzen, vooral in landen waar de rente hoog was toen deze nog laag was, zoals Duitsland.
De ECB beoordeelde de hypotheekportefeuilles van 37 banken in de eurozone, die goed zijn voor 40% van de 3,7 biljoen euro ($ 4,00 biljoen) die de sector heeft uitstaan in residentieel vastgoed.
De ECB ontdekte tekortkomingen in de manier waarop hypotheken tot stand komen, maar kwam toch met een geruststellende boodschap.
"Hoewel het onderzoek enkele uitdagingen in de RRE-sector aan het licht bracht, blijven de algemene vooruitzichten relatief positief", aldus de ECB in een nieuwsbrief. "Hoewel RRE enigszins onder druk staat, lijkt dit beheersbaar, en banken zijn actief bezig om de problemen aan te pakken."
Van de 1,4 biljoen euro aan woningkredieten die per afgelopen juni uitstonden, zou voor 412 miljard euro de rente opnieuw worden vastgesteld - waarschijnlijk veel hoger - tegen juni 2025, aldus de ECB.
"Dit zal een materieel risico met zich meebrengen voor leners die niet in staat zijn om aan de hogere rente te voldoen," voegde de ECB eraan toe.
Uit het onderzoek van de ECB bleek ook dat kredietverstrekkers nog steeds niet voldoende risico's afwegen voordat ze een hypotheek verstrekken - 16 jaar na een wereldwijde financiële crisis die op die markt begon en een decennium nadat de ECB het toezicht op banken overnam.
Banken in bepaalde landen pasten bijvoorbeeld geen limieten toe op de verhouding tussen een lening en de waarde van het onroerend goed, of tussen de kosten van het aflossen van een hypotheek en het inkomen van de lener - of dat deze drempels konden worden overschreden.
Zo had 46,5% van de hypotheken die in de 12 maanden tot juni 2023 werden afgesloten een loan-to-value ratio van meer dan 80%, en in 16,5% van de gevallen zelfs meer dan de waarde van het onroerend goed.
Banken leken meer risico's te nemen net voordat, of wanneer, de rente begon te stijgen: tussen juni 2021 en juni 2023 steeg het aandeel hypotheken dat werd verstrekt aan kredietnemers die meer dan 30% van hun inkomen besteedden aan het aflossen van de lening van 47% naar bijna 53%.
"De drempel van 30% is op zich niet riskant, maar vanaf dat niveau kan er een verslechtering optreden," aldus de ECB.
Bij ongeveer 40% van de nieuwe woningkredieten die in het jaar tot juni 2022 werden afgesloten, werd de waardering van het onderpand niet door een taxateur uitgevoerd. Banken "lijken ook moeite te hebben" met het beoordelen van de terugbetalingscapaciteit van een lener.
De ECB zei dat banken zijn "gevraagd om tekortkomingen te verhelpen" en dat de bevindingen geen invloed zullen hebben op de vereisten.
"Over het geheel genomen zijn er weliswaar gebieden die voor verbetering vatbaar zijn, maar uit de reactie van de bankensector blijkt dat men zich inzet om risico's te beperken en de stabiliteit in het RRE-landschap te handhaven," aldus de ECB. ($1 = 0,9240 euro) (Verslaggeving door Francesco Canepa Bewerking door Alison Williams)
