Accentis : 17/04/2023 Jaarverslag 2022

Accentis nv

Jaarverslag 2022

Inhoud

0	Voorwoord							4
1 Profiel van de onderneming							5
2 Strategische en financiële doelstellingen					5
3	3.1	Organisatiestructuur	... ...	................................... ... ... ................................................................	... ... ...................	6
Accentis in detail	6
	3.2	Portfolio overzicht
4	3.3	Portfolio detail							8
	4.1	Accentis op de beurs	................................... ... ....................................................................	... ...	............	..	13
	Informatie v or de aandeelhouder		13
	4.2	Kapitaal en aandelen
	4.3	Vorm en overdraagbaarheid van de aandelen				14
	4.4	Stemrechten verbonden aan de aandelen				14
	4.5	Aandeelhoudersstructuur						14
	4.6	Dividend						14
	4.7	Financiële kalender						15
5	4.8	Investor relations						15
	5.1	Algemene bepalingen	...................................... .... ................................................................	... ... .............	17
	Verklaring inzake deugdelijk bestuur	18
	5.2	Interne controle- en risicobeheersystemen betreffende de financiële rapportering
	5.3	Aandeelhoudersstructuur						19
	5.4	Beslissingsorganen						20
	5.5	Remuneratieverslag						25
	5.6	Aandelen aangehouden door bestuurders en leden van het uitvoerend management	27
	5.7	Commissaris						27
	5.8	Belangenconflicten						27
	5.9	Transacties met belangrijke aandeelhouders				28
	5.10	Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007
		betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn			28
6	6.1	toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt
	Geconsolideerde kerncijfers	... ... ................................	... ... ................................	... ... ...............................	... ..	29
	Verslag van raad van bestuur	29
	6.2	Belangrijke gebeurtenissen tijdens 2022 en na balansdatum
	6.3	Informatie over omstandigheden die een negatieve invloed zouden kunnen hebben op de
	6.4	ontwikkeling						32
	Bespreking van de resultaten					32
	6.5	Onderzoek en ontwikkeling					36
	6.6	Milieu- en personeelsaangelegenheden				36
	6.7	Risico's en risicobeheer						36
	6.8	Gebruik van financiële instrumenten				36
	6.9	Inlichtingen over kapitaal en zeggenschapsstructuur			36
	6.10	Belangenconflicten - Transacties met verbonden ondernemingen		37
	6.11	Wijzigingen in de raad van bestuur en het management			37
	6.12	Inkoop eigen aandelen						37
	6.13	Marktontwikkeling en vooruitblik					37
	6.14	Dividendvoorstel						37
	6.15	Verklaring conform artikel 12 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007
		betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn			38
7	7.1	toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt
	Financiële risico's	... ...................................	... ... ................................	... ....	................................... ... .....................	..	39
	Risicobeheer	40
	7.2	Risico's verbonden aan de activiteiten van de vennootschap
Accentis nv jaarverslag 2022						2/117

8	8.1	Geconsolideerd totaalresultaat	... ... .................................	.................................................................................... ... ................................	.... ... .......................	... ..	44
Gecons lideerde jaarrekening ....	45
	8.2	Geconsolideerd overzicht van de financiële positie
	8.3	Geconsolideerde kasstromen				46
	8.4	Mutatieoverzicht van de wijzigingen in het geconsolideerd eigen vermogen	47
	8.5	Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening			47
9	8.6	Verslag van de commissaris				75
	9.1Enkelvoudige balans Accentis nv	... ... ................................	... ... ................................	.... ... ......................	..	81
	9.2	jaarrekening	83
	Resultatenrekening Accentis nv
	9.3	Resultaatverwerking Accentis nv				84
	9.4	Toelichting				84
	9.5	Waarderingsregels				93
	9.6	Sociale balans				95
	9.7	Verslag van de raad van bestuur over de enkelvoudige jaarrekening		96
	9.8	Verslag van de commissaris over de enkelvoudige jaarrekening	103

JacquesVerantwoordDe Blieklijke uitgever

Accentis nv

Noorderlaan 139

2030 Antwerpen

België

Accentis nv jaarverslag 2022

3/117

0 Voorwoord

Geachte aandeelhouder,

Beste lezer,

2022 was geen makkelijk jaar voor Accentis: terwijl de coronacrisis nog nazinderde diende zich een energiecrisis aan.

De gevolgen van de hoge energieprijzen waren sterk voelbaar voor het Accentis Business Center in Lier (België) waar wordt gewerkt met een vaste vergoeding voor terbeschikkingstelling - een all- invergoeding die alle mogelijke lasten omvat waaronder de energie. Een en ander heeft geleid tot een extra uitgave van ruim 0,50 mio EUR met uiteraard een negatieve impact op het resultaat. Hoewel we hopen dat de energieprijzen zullen stabiliseren wordt er momenteel zwaar ingezet op energetische maatregelen.

De cijfers voor boekjaar 2022 verschillen sterk van die voor 2021. Een en ander is het gevolg van de desinvestering van de Slowaakse vastgoedportefeuille eind 2021. In dit verband verwijzen we graag naar de kapitaalvermindering en dividenduitkering ten gunste van onze aandeelhouders die daardoor mogelijk werden gemaakt. Los daarvan kan Accentis voor 2022 gezonde financiële cijfers voorleggen. Op een balanstotaal van ca. 59 mio EUR bedraagt het eigen vermogen ruim 60%. Daarnaast is er eveneens een ruime kaspositie aanwezig. De besparingsdrang en het vele thuiswerken zet de kantorenmarkt onder druk. Toch hopen wij solide huurders te kunnen aantrekken en de huidige bezettingsgraad van ca. 96% te kunnen behouden.

Accentis werd in 2008 geactiveerd met het voornamelijk industrieel vastgoed afkomstig uit de Punch-entiteiten. Sommige panden, zoals het Accentis Business Center in Lier en het industrieel complex in Námestovo (Slowakije) werden in de loop der jaren aanzienlijk uitgebreid en herontwikkeld. Andere panden werden wegens hun atypische karakter en de beperkte ontwikkelingsmogelijkheden verkocht. Momenteel zijn er nog twee sites waarvoor een eindgebruiker of investeerder wordt gezocht, namelijk Overpelt en Ieper. Wat nieuwe investeringen betreft blijft Accentis zeer voorzichtig wegens de huidige geopolitieke problemen en onzekere rentevooruitzichten.

Naar goede gewoonte willen we ten slotte onze huurders en gebruikers van onze panden bedanken voor het gestelde vertrouwen. Dank ook aan het management om de vastgoedportefeuille succesvol te beheren en toegevoegde waarde te creëren. Dankzij hun inspanningen zijn we het afgelopen jaar goed doorgekomen en zien we 2023 hoopvol tegemoet. 2023 is een jaar waarin we zullen nagaan op welke manier de beursnotering van Accentis kan worden geoptimaliseerd, zoals steeds in het belang van onze aandeelhouders.

Jacques de Bliek

Voorzitter van de raad van bestuur

Accentis nv jaarverslag 2022

4/117

1 Profiel van de onderneming

Accentis nv ('Accentis') is een vastgoedmaatschappij die zich specialiseert in industrieel vastgoed, voornamelijk gelegen in België en Duitsland. De vennootschap streeft een langetermijnstrategie na die erop gericht is de waarde van de vastgoedportefeuille te maximaliseren, enerzijds door het optimaliseren van de huurinkomsten en anderzijds door een actief portefeuillebeheer en risicomanagement.

De vernieuwing van het portfolio gebeurt door middel van nieuwbouwprojecten, voornamelijk op vraag van onze gebruikers. Een en ander wordt gecombineerd met de verkoop van kleinere en minder strategische panden met een hogere kostenratio en groter verhuurrisico.

De waarde van een pand wordt in belangrijke mate bepaald door zijn huurinkomsten. Het optimaliseren van die huurinkomsten - en alle activiteiten die daarmee samengaan - heeft vandaag prioriteit. Zowel de huurprijzen als de looptijd van de verschillende huurcontracten en de spreiding van het huurrisico zijn daarbij belangrijke aandachtspunten.

De Cel Ontwikkeling (zie organisatiestructuur op pagina 6) focust voornamelijk op de ontwikkelingsmogelijkheden van terreinen die deel uitmaken van het huidige portfolio om qua uitbreiding en expansie voldoende flexibiliteit te bieden aan de grote sites. Het technisch behoud van de bestaande panden is eveneens een belangrijk aandachtspunt.

2 Strategische en financiële doelstellingen

Zoals bekend gaven onder meer de onaangepaste financieringsvormen en -termijnen in het verleden
aanleiding tot financiële tekorten. De optimalisatie van de huuropbrengsten, de desinvestering van
risicogevoelige sites en de marktconforme financiering van de nieuwbouwprojecten bieden nu
echter voldoende financiële stabiliteit voor de komende drie jaar.
Daarnaast is de herstructurering, die in het verleden werd doorgevoerd, vandaag verankerd in de
strategie:
	organisatiestructuur met 'korte communicatielijnen' en directe contacten met gebruikers en
huurders
	blijvende kostencontrole en -beheersing

	focus op de grotere industriële sites met eigen beheersstructuur
	financieringsstrategie met focus op optimalisering en, waar mogelijk, herfinanciering

Accentis nv jaarverslag 2022

5/117