Accentis : 20/02/2023 Jaarresultaten 2022

Gereglementeerde informatie

Geconsolideerde financiële staten op 31 december 2022

Antwerpen, België - 20 februari 2023 18:00 CET - Accentis nv ('Accentis'), de vastgoedholding met hoofdzetel in Antwerpen die zich specialiseert in semi-industrieel vastgoed, publiceert vandaag zijn resultaten over het boekjaar 2022.

Geconsolideerde kerncijfers

In k EUR		Voor het boekjaar		Voor het boekjaar
		eindigend op 31		eindigend op 31
		december		december
		2022		2021
Huuropbrengsten		6.704		13.584
Opbrengsten uit doorberekende kosten		867		7.337
EBITDA (1)		3 3		20 253
Bedrijfsresultaat (EBIT)			18.569
	2.505
Variatie in reële waarde vastgoedportfolio		-1.169		-1.688
Resultaat voor belastingen		1.274		17.235
Financieel resultaat		-1.231		-1.334
Aangepast resultaat voor belastingen (2)		1.274		8.070
Nettor sult at				.
	-935
Belastingen			-197
Toerekenbaar aan de eigenaars van de moedermaatschappij		339		17.038
Belang van derden		-			-
verwaterdResultaat per gewogen gemiddeld aandeel - gewoon en		0,0003 EUR		0,0135 EUR

[1] EBITDA: is onder IFRS geen gedefinieerd begrip. Accentis definieert het als het resultaat dat wordt verkregen door bij het bedrijfsresultaat de geboekte afschrijvingen, waardeverminderingen, voorzieningen en de variatie in de reële waarde van het vastgoedportfolio op te tellen en er eventuele terugnames van deze rubrieken af te trekken.

[2] Aangepast resultaat voor belastingen: is onder IFRS geen gedefinieerd begrip. Accentis definieert het als het resultaat voor belastingen gecorrigeerd voor alle eenmalige (uitzonderlijke) elementen.

blz 1/16

Voorwoord

2022 was een jaar om snel te vergeten: de coronacrisis zinderde nog na en er diende zich een nieuwe crisis aan - een energiecrisis met financiële gevolgen zoals inflatie en een stijging van de rente.

Door de plotse, sterke toename van de energielasten werd het Business Center in Lier midscheeps geraakt. Dit bedrijvencentrum werkt namelijk met een vaste vergoeding voor terbeschikkingstelling - een all-invergoeding die alle mogelijke lasten omvat. Het sitemanagement reageerde adequaat door sensibiliseringsacties op te zetten die het energieverbruik deden afnemen. Toch noteerden we een extra energie-uitgave van ruim 0,50 mio EUR. Dankzij de periodieke indexering kon en kan die deels worden gerecupereerd. Verder blijven de werkgewoonten ontwikkeld tijdens de pandemie het kantoorgebruik beïnvloeden: verschillende gebruikers hebben ervoor gekozen om hun kantoorruimte te reduceren. Vooral kleinere ondernemingen zien zich genoodzaakt om te besparen.

De economische en politieke onzekerheden dwingen ons tot voorzichtigheid. In 2022 werd het portfolio dan ook niet uitgebreid. Wel werd eind maart het nieuwbouwproject in Lier succesvol opgeleverd.

De cijfers voor boekjaar 2022 zijn moeilijk te vergelijken met die van de voorbije jaren aangezien de Slowaakse vastgoedportefeuille niet meer opgenomen is als gevolg van de verkoop van Accentis Námestovo s.r.o. aan CTP Groep in december 2021. In dit verband verwijzen we graag naar de kapitaalvermindering en de dividenduitkering die daardoor werden mogelijk gemaakt, ten gunste van onze aandeelhouders.

In België herinneren nog slechts enkele panden aan de ontstaansgeschiedenis van Accentis. Sinds de verkoop van de site Hamont-Achel in juli, resten de panden in Overpelt en Ieper. Beide zijn atypisch en reeds geruime tijd lopen er gesprekken over een structurele invulling of verkoop.

De situatie van onze Duitse site blijft voorlopig ongewijzigd. Een en ander is voornamelijk te wijten aan de huidige onzekerheden die de heroriënteringsplannen van de huurder, BBS, aanzienlijk verstoren, in die mate dat strategische beslissingen geboden zijn.

Belangrijke gebeurtenissen tijdens 2022 en na balansdatum 31 december 2022

LierB lgische sites

Eind maart 2022 werd het nieuwproject - een logistieke aanbouw van ca. 1.800 m² - succesvol opgeleverd en heeft de hoofdgebruiker Xeikon er zijn intrek genomen.

Sommige coronagewoonten blijven behouden: de situatie post-corona is er een met meer thuiswerk en videomeetings, en verschillende gebruikers hebben hun ruimtegebruik dan ook aangepast. De vrijgekomen oppervlakte wordt aangeboden aan de bredere markt, maar de vraag naar kantoorunits is momenteel zeer gering.

De forse energieprijsstijgingen dwingen het lokale management tot continue monitoring en bijsturing. Het afgelopen jaar bedroeg de extra energie-uitgave ca. 520k EUR. Dankzij de periodieke indexering kon en kan die deels worden gerecupereerd, maar permanente kostenbeheersing en energetische aanpassingen van technische installaties blijven noodzakelijk. Rond de jaarwisseling werd een extra installatie van 1.448 zonnepanelen in dienst genomen zodat ca. 30% van de jaarlijkse elektriciteitsbehoefte van de site wordt opgevangen door zonne-energie.

blz 2/16

Ieper

Het pand in Ieper is zeer specifiek en atypisch. In februari 2022 heeft SBB Bedrijfsdiensten de eerste verdieping verlaten. Het pand wordt aangeboden aan de bredere markt, voor verhuur en verkoop. Momenteel lopen er gesprekken met kandidaat-investeerders en -eindgebruikers.

De West-Vlaamse Intercommunale (WVI) heeft ons geïnformeerd dat de activiteiten van enkele kleinere huurders van de gelijkvloerse logistieke units niet zouden stroken met de opgegeven bestemming. Overpelt

Sinds het vertrek van Paco Meubelen begin 2022 huurt Shark Solutions het volledige achterliggende industrieterrein.

Voor het kantoorgebouw aan de straatzijde is er weinig belangstelling. Bovendien zijn er technische ingrepen nodig aan de waterleidingen.

De eigenaars van Plascobel, die voorheen reeds een deel van de site aankochten, hebben de intentie de percelen aan de straatzijde van de site te ontwikkelen. Momenteel wordt de laatste hand gelegd aan een masterplan dat de goedkeuring van de lokale overheden geniet. De gesprekken over de finale voorwaarden en modaliteiten zijn nog steeds lopende. Een mogelijke afhandeling wordt verwacht medio 2023.

OfschoonDuitse siteerSchiltachwerd verwacht dat het principeakkoord in de loop van 2021 uiteindelijk zou worden gecontracteerd, is er in deze zaak geen vooruitgang geboekt. Tot dusver zijn de maandelijkse huurgelden door de curator stipt en volledig betaald. We weten ook dat huurder BBS zich structureel wenst te heroriënteren, wat een impact zou hebben op de gebouwen en de logistiek. Die heroriënteringsplannen worden nu verstoord door de huidige energiecrisis die een ernstige impact heeft op de activiteiten van BBS, in die mate dat het bedrijf genoodzaakt is om strategische beslissingen te nemen. Bovendien kan de curator de lopende verbintenis te allen tijde verbreken met een opzeg van drie maanden. We onderhouden echter structurele contacten met het lokale management in Schiltach.

HamontVerkochte-Achelsites

Deze site wasverhuurd aan Punch Metals. De huurovereenkomst bevatte een koopoptie, geldig tot einde 2021, die werd gelicht. Omdat er in het oriënterend bodemonderzoek een verontreiniging werd vastgesteld, was een beschrijvend bodemonderzoek noodzakelijk. Accentis had een vrijstelling tot sanering aangevraagd en verkregen, waardoor op 14 juli 2022 de overdracht heeft kunnen plaatsvinden.

OpWijzigingen4 novemberin de2022groepwerd 100% van de aandelen van de inactieve vennootschap Accentis Development s.r.o., een dochtervennootschap van Accentis Property International nv, verkocht. OpUitkering22 februariinterim2022-dividendheeft deen kraadpitavanlverminderingbestuur van Accentisis Propertyrty Internationalr ationalnv,nv een 100% dochtermaatschappij van Accentis nv, besloten tot uitkering van een interim-dividend ten belope van 20,06 mio EUR op basis van de tussentijdse resultaten van Accentis Property International op 18 februari 2022 en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag van de commissaris. Het interim- dividend werd integraal aangerekend op het resultaat van het boekjaar eindigend op 31 december 2021. Op 30 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van Accentis Property International de kapitaalvermindering ten belope van een bedrag van 27,94 mio EUR, zonder vernietiging van aandelen, goedgekeurd. De uitbetaling van de kapitaalvermindering werd uitgevoerd op 20 juni 2022.

blz 3/16

OpUitkering21 maartinterim2022 heeft-dividendraad van bestuur besloten tot de uitkering van een bruto-interim-dividend over het boekjaar 2022 ten belope van 11.365.686,01 EUR (zijnde 0,0090 EUR per aandeel). De raad van bestuur heeft deze beslissing genomen op basis van de tussentijdse staten op 24 februari 2022 en na kennis te hebben genomen van het beoordelingsverslag van de commissaris. De uitbetaling van het interim-dividend werd uitgevoerd op 31 maart 2022.

Over het jaardividend met betrekking tot het boekjaar eindigend op 31 december 2022 zal beslist worden op de gewone algemene vergadering van 23 mei 2023. Indien het interim-dividend het bedrag te boven gaat van het later door de gewone algemene vergadering vastgestelde jaardividend, wordt het meerdere beschouwd als een voorschot op het volgende dividend.

OpVernietiging31 maarteigen2022 aandelenheeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot vernietiging van 4.891.223 ingekochte eigen aandelen en opheffing van de corresponderende onbeschikbare reserve waardoor het totaal aantal aandelen van 1.267.745.224 naar 1.262.854.001 werd gebracht.

Op verslagdatum bezit de vennootschap geen eigen aandelen.

OpKapitaalvermindering31 maart 2022 heeft de buitengewone algemene vergadering van de vennootschap besloten tot een reële kapitaalvermindering met een bedrag van vierenveertig miljoen vijfhonderdduizend euro (44.500.000,00 EUR), zijnde 0,04 EUR per aandeel aan kapitaal, om het kapitaal te brengen van zeventig miljoen euro (70.000.000,00 EUR) naar vijfentwintig miljoen vijfhonderdduizend euro (25.500.000,00 EUR), zonder vernietiging van aandelen. De uitbetaling van de kapitaalvermindering werd uitgevoerd op 27 juni 2022.

De kapitaalvermindering kadert binnen de doelstelling van de vennootschap om de uitzonderlijke financiële tegoeden van Accentis gedeeltelijk naar de aandeelhouders te laten terugvloeien en zodoende de kapitaalstructuur af te stemmen op de economische noden van de vennootschap, zonder daarbij de activiteiten of de doelstellingen van Accentis in enige mate te belemmeren, rekening houdend met de financiële mogelijkheden die de vennootschap heeft.

OpWijzigingende gewoneinalgemenede raad vergaderingan bestuurvanen het24 meianagement2022 werd volgend mandaat goedgekeurd:

De benoeming van mevrouw Axelle Vanthournout als onafhankelijk bestuurder van de vennootschap voor een duur van zes jaar eindigend na de gewone algemene vergadering die gehouden zal worden in mei 2028. Het mandaat is bezoldigd a rato van 12,5k EUR op jaarbasis.

blz 4/16

Bespreking van de resultaten

Huuropbrengsten en overige bedrijfsopbrengsten

	In k EUR		2022	2021
	Huuropbrengsten		6.704	13.584
	Geconsolideerde totale opbrengsten		7.588	32.895
	Opbrengsten uit doorberekende kosten		867	7.337
	Overige opbrengsten		17	36
	Meerwaarde op verkoop vaste activa		-	11.938
				gedaald ten opzichte
	Alle huuropbrengsten zijn uitsluitend afkomstig van derden. Voor 2022 zijn ze fors
van vorig boekjaar, voornamelijk als gevolg van de verkoop van de participatie Accentis Námestovo s.r.o. in
december 2021 en de verkoop van de site in Hamont-Achel in juli 2022.
	In k EUR		2022	2021
	Huuropbrengsten	6.7 4	13.584
	- België	5.809	6.058
	- Slowakije	-	6.631
	- Duitsland	895	895

In december 2021 werd de participatie Accentis Námestovo s.r.o. verkocht, waardoor de opbrengsten uit doorberekende kosten (exploitatiekosten die contractueel ten laste vallen van de huurder) voor 2022 zijn gedaald met 6,77 mio EUR ten opzichte van 2021. Daartegenover staat dat de energieprijzen in boekjaar 2022 fors hoger lagen dan in boekjaar 2021 en het bedrijfsrestaurant in Lier intensiever werd gebruikt, wat resulteerde in een verhoging van de doorberekende kosten.

Noch de overige opbrengsten van boekjaar 2022, noch deze van boekjaar 2021 omvatten eenmalige elementen.

De rubriek meerwaarde op de verkoop van vaste activa van 2021 omvat de gerealiseerde meerwaarde op de verkoop van het derde en laatste deel van de nieuwbouwsite in Lier (35k EUR) en de gerealiseerde meerwaarde op de verkoop van de participatie Accentis Námestovo s.r.o. (11,90 mio EUR).

EindOverzicht2022 bedroegzettingdeeindbezettingsgraaddecember 202295,71%, berekend op basis van de totale oppervlakte, ten opzichte van 97,11% eind juni 2022. Eind 2021 was de bezettingsgraad 97,54%.

	Totale oppervlakte	Leegstand	Totale oppervlakte	Leegstand
	31-12-2022	31-12-2022	31-12-2021	31-12-2021
Oppervlakte in	m²	m²	m²	m²
- België	53.033	3.267	72.441	2.348
- Duitsland	23.096	-	23.096	-
Oppervlakte	76.129	3.267	95.537	2.348

blz 5/16