De tendens in de sector, die $7 miljard waard is, werd deze week onderstreept door een voorstel van Frasers Property Ltd (FPL), een onderdeel van de TCC Group van de Thaise tycoon Charoen Sirivadhanabhakdi. FPL wil zijn eenheid Frasers Hospitality Trust privatiseren in een deal die het doelwit op $1,35 miljard ($973 miljoen) waardeert.

Hospitality REITs tellen grote groepen als hun belangrijkste aandeelhouders. Er is de laatste paar jaar een consolidatiegolf geweest onder REIT's in andere sectoren, omdat bedrijven naar schaal hebben gezocht en overzee hebben uitgebreid.

De vooruitzichten op een golf van take-private deals komen tegen de achtergrond van de schade die de sector heeft geleden door de COVID-19 pandemie en de verstoring daarvan voor reizen en toerisme.

"Op het ogenblik kunnen hospitality en retail REIT's die sub-scale zijn en tegen een grote korting op de nu lagere intrinsieke waarde (NAV) verhandeld worden, doelwitten zijn," zei analist Travis Lundy van Quiddity Advisors, die publiceert op het Smartkarma onderzoeksplatform.

De Singaporese REIT-markt wordt gedomineerd door kleine beleggers die aangetrokken worden door de hoge dividenden van de bedrijven. REIT's in Singapore moeten 90% van hun huuropbrengsten uitbetalen, terwijl een soortgelijke beleggingsvorm, property trusts genaamd, dat niet hoeft.

"Bij hospitality REIT's en commerciële REIT's zijn overnames schaalvoordelen, maar bij take-privates zoals Frasers gaat het echt meer om bedrijfsstrategie en opportunisme dan om industriële logica," zei Lundy.

Singapore telt 44 REIT's en property trusts met een gecombineerde marktwaarde van S$117 miljard, volgens een onderzoek van de Singapore Exchange dat in mei gepubliceerd werd.

Frasers Hospitality Trust (FHT) heeft de op één na minst waardevolle verzameling activa van de vijf beursgenoteerde hospitality trusts op de beurs van Singapore. Andere zijn Ascott Residence Trust, CDL Hospitality Trusts en Far East Hospitality Trust.

De andere is de gediversifieerde OUE Commercial REIT, die investeringen heeft in zowel de commerciële als de horecasector.

De intrinsieke waarde van FHT is sinds haar notering in 2014 gedaald, deels vanwege de gedempte groei van de sector en de versterking van de Singaporese dollar ten opzichte van de operationele valuta's, aldus FHT en FPL.

"De voorgestelde privatisering van Frasers Hospitality Trust door zijn sponsor zou moeten resulteren in een positieve knieval voor hospitality S-REIT's (REIT's in Singapore) die nog steeds verhandeld worden tegen kortingen ten opzichte van hun NAV's, omdat de waardering een inhaalbeweging maakt in het licht van het aan de gang zijnde herstel van de horeca," zei analist Brandon Lee van Citi.

Hij zei in een rapport dat hij verwachtte dat de deal zou resulteren in "diepere evaluatie door sponsors die REITs beheren die momenteel tegen diepe kortingen op de NAV's verhandeld worden, aangezien de groei van de activa onder beheer een steeds grotere uitdaging wordt in het licht van de stijgende kosten van kapitaal, vooral voor de kleinere."

De biedprijs van S$0,70 per aandeel voor FHT vertegenwoordigt een premie van 44% ten opzichte van haar volume-gewogen gemiddelde prijs in de 12 maanden tot 7 april, de dag voordat een strategische herziening werd aangekondigd.

Het bod waardeerde FHT op 1,07 maal haar NAV, terwijl de sectorgenoten van FHT tegen lagere waarderingen verhandeld worden, aldus analisten. FHT zei dat haar kleine omvang haar mogelijkheden om de vruchten van haar notering te plukken had beperkt.

"Er is zoveel concurrentie om activa te kopen, zelfs van private equity spelers. Nu de rente stijgt, wordt de financiering van activa om de schaal te vergroten nog uitdagender," zei een bankier die vertrouwd is met REIT-deals.

($1 = 1,3896 Singapore dollars)