Care Property Invest / : Publicatie Jaarlijks Financieel Verslag 2022

Jaarlijks

Financieel

Verslag 2022

In 2022 bouwde de Vennootschap voort

aan de duurzame groei van haar vastgoedportefeuille.

GEREGLEMENTEERDE INFORMATIE bekendmaking 27 april 2023, na beurstijd

JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG

voor de periode van 1 januari 2022 tot 31 december 2022

GEREVISEERD

Care Property Invest verklaart dat:

het jaarlijks financieel verslag 2022 als Universeel Registratiedocument is gedeponeerd bij de FSMA op datum van 27 april 2023, als bevoegde autoriteit overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129 zonder voorafgaande goedkeuring overeenkomstig artikel 9 van Verordening (EU) 2017/1129;

het Universeel Registratiedocument mag worden gebruikt met het oog op een aanbieding van effecten aan het publiek of de toelating van effecten tot de handel op een gereglementeerde markt, mits het, in voorkomend geval, samen met eventuele wijzigingen en een overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129 goedgekeurde verrichtingsnota en samenvatting door de FSMA is goedgekeurd.

Zowel de Nederlandse als Engelse versie van dit jaarlijks financieel verslag zijn juridisch bindend. Beleggers kunnen zich in het kader van hun contractuele verhouding met de Vennootschap aldus steeds beroepen op de vertaalde versies. Care Property Invest, vertegenwoordigd door haar verantwoordelijke personen, is verantwoordelijk voor de vertaling en de conformiteit van de Nederlandse en Engelse taalversies. Echter, in geval van tegenstrijdigheden tussen de taalversies, heeft de Nederlandse versie steeds voorrang.

Care Property Invest nv / Inhoudstafel	Inhoudstafel / Care Property Invest nv

Inhoudstafel

I. Risicofactoren	8	VI. Vastgoedverslag	146
1. Marktrisico's	9	1. Toestand vastgoedmarkt waarin de Vennootschap actief is	146
2. Operationele risico's	14	2. Analyse geconsolideerde vastgoedportefeuille	154
3. Financiële risico's	21	3. Samenvattende tabellen geconsolideerde vastgoedportefeuille	158
4. Reglementaire en andere risico's	27	4. Verslag van de vastgoeddeskundige	168
II Brief aan de aandeelhouders 2023	34	VII. Jaarrekening	176
III. Beheersverslag	42	1. Geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2022	176
		2. Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening	182
1. Strategie: Zorgbouw in alle vertrouwen	42	3. Verslag van de Commissaris	236
2. Belangrijke gebeurtenissen	50	4. Verkorte statutaire jaarrekening per 31 december 2022	242
3. Synthese van de geconsolideerde balans en de staat van het globaal resultaat	58	VIII. Permanent document	252
4. Bestemming van het resultaat	66
5. Vooruitzichten	67	1. Algemene inlichtingen	252
6. Voornaamste risico's en onzekerheden	71	2. Inlichtingen i.v.m. mogelijke oorzaken of gevolgen van een eventuele openbare overnamebieding	262
7. Onderzoek en ontwikkeling	71	3. Verklaringen (Bijlage 1 van Gedelegeerde Verordening (EU) 2019/980)	266
8. Eigen aandelen	71	4. Overige verklaringen	267
9. Kapitaalverhogingen in het kader van toegestane kapitaal	72	5. Historiek Vennootschap en maatschappelijk kapitaal	268
10. Interne organisatie Care Property Invest	73	6. Gecoördineerde statuten	270
11. Verklaring inzake deugdelijk bestuur	74	7. De openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV)	282
IV. Care Property Invest op de beurs	124	IX. Lexicon	292
1. Beurskoers en volume	124	1. Definities	292
2. Dividendbeleid	126	2. Afkortingen	302
3. Obligaties en kortlopende schuldpapieren	127
4. Aandeelhouderschap	128
5. Financiële kalender	129
V. EPRA	132
1. EPRA (European Public Real Estate Association) - Lidmaatschap	132

4

5

I. Risicofactoren

Alsemberg (BE) I Orelia Ter Beuken

Care Property Invest nv / Risicofactoren	Risicofactoren / Care Property Invest nv

I. RISICOFACTOREN

De strategie van Care Property Invest is erop gericht om voor de beleggers stabiliteit te creëren, zowel qua dividend als qua inkomsten op lange termijn.

Het college van dagelijks bestuur en de raad van bestuur zijn zich bewust van de

specifieke risico's die verbonden zijn aan

het beheer van de vastgoedportefeuille van Care Property Invest en trachten deze optimaal te beheersen en zoveel mogelijk

te beperken. De lijst van risico's die in

dit hoofdstuk worden beschreven is niet

exhaustief. De meeste van deze factoren

betreffen onzekere gebeurtenissen die zich mogelijks kunnen voordoen.

De Vennootschap(1) heeft zich op basis

van de ESMA-richtsnoeren betreffende

risicofactoren in het kader van de prospectusverordening enerzijds beperkt

tot de risicofactoren die specifiek op haar

van toepassing zijn en dus niet op de

algehele vastgoedsector, GVV-sector of

alle beursgenoteerde vennootschappen en anderzijds tot diegene die eveneens

materieel zijn. Algemene, niet-materiële

of andere onbekende of onwaarschijnlijke

risico's of risico's waarvan op basis van

de op dit ogenblik beschikbare informatie niet wordt aangenomen dat deze een ongunstige invloed kunnen hebben op de Vennootschap of op haar activiteiten of

haar financiële situatie, kunnen bestaan.

Care Property Invest is van oordeel dat de hieronder beschreven factoren een

weergave zijn van de belangrijkste risico's

die op heden verbonden zijn aan de Vennootschap en haar activiteiten. De volgorde waarin de risicofactoren worden vermeld, is een indicatie van het belang (in functie van de waarschijnlijkheid dat ze zich zullen voordoen en de verwachte

(1) Het woord "Vennootschap" betekent in dit

jaarlijks financieel verslag: Care Property

Invest nv.

omvang van het negatieve effect) van

de risicofactoren per categorie. De volgorde van de categorieën geeft echter geen beoordeling van het belang van de categorieën zelf of van het relatieve belang van de risicofactoren vermeld binnen een bepaalde categorie in vergelijking met

de risicofactoren vermeld in een andere categorie. Daarnaast wordt er ook op gewezen dat risicobeheer geen oefening is met slechts een bepaalde frequentie, maar dat dit integraal deel uitmaakt van de wijze waarop Care Property Invest dagelijks wordt gerund.

De voornaamste risicofactoren waarmee Care Property Invest geconfronteerd wordt, maken het voorwerp uit van een regelmatige en dagdagelijkse opvolging, zowel door de riskmanager, de effectieve leiders als door de raad van bestuur die ter zake een voorzichtig beleid hebben uitgestippeld en die het, indien nodig, regelmatig zullen blijven aanpassen.

Dit gaat van het dagelijks financieel

en operationeel beheer, de analyse van nieuwe investeringsdossiers, het

formuleren van de strategie en de objec-

tieven tot het verankeren van strakke procedures voor de besluitvorming. Het

begrijpen en afschermen/uitschakelen van risico's die voortvloeien uit zowel interne als externe factoren is essentieel voor het

behalen van een stabiele totale return op lange termijn.

De Vennootschap heeft sinds 2019 een

auditcomité dewelke, inzake risicobeheer,

als taak heeft te waken over de efficiëntie

van de systemen inzake risicobeheer van de Vennootschap.

1. Marktrisico's

1.1 Risico's verbonden aan het concentratierisico

1.1.1 Beschrijving van het risico

Dit risico kan beschreven worden als het risico op concentratie van huurders of van investeringen in één of meerdere gebouwen ten opzichte van de volledige vastgoedportefeuille.

De Vennootschap dient, overeenkomstig

de GVV-Wet, deze risico's te beperken

en aan risicospreiding te doen, door

een diversificatie van haar vastgoed te respecteren, dit op geografisch vlak, per type vastgoed en per huurder. Artikel

30 van de GVV-Wet voorziet dat "geen

enkele door de Openbare GVV uitgevoerde

verrichting tot gevolg mag hebben dat (1°)

meer dan 20% van haar geconsolideerde activa in vastgoed wordt belegd dat één

enkel vastgoedgeheel vormt; of (2°) dit

percentage verder toeneemt, indien het al meer bedraagt dan 20%, ongeacht wat in dit laatste geval de oorzaak is van de oorspronkelijke overschrijding van dit percentage". Deze beperking is van toepassing op het ogenblik van de betrokken verrichting. Voor de toepassing van dit artikel wordt onder "activageheel" verstaan één of meer vaste goederen of activa aangehouden in het kader van de uitoefening van de activiteiten bedoeld

in artikel 4 met een beleggingsrisico

dat voor de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap als één risico dient te worden beschouwd. Indien de

Vennootschap de 20% diversificatieregel

zou overschrijden, mag de Vennootschap geen investeringen, desinvesteringen of andere handelingen verrichten die tot gevolg zouden hebben dat dit percentage verder zou stijgen. Het beperkt met andere woorden de mogelijkheden

van de Vennootschap in het kader

van bijkomende investeringen of desinvesteringen. De reden hiervoor is dat

een te hoge blootstelling op een exploitant

huurder eveneens een te grote blootstelling op het risico van de insolvabiliteit van deze huurder met zich meebrengt (zie "2.1

Risico's verbonden aan solvabiliteit van de huurders" op pagina 14).

Gezien het dynamisme van de grote groepen van operatoren die actief zijn in het segment van de huisvesting voor senioren en de consolidatie die sinds enkele jaren aan de gang is

in de sector, vallen één of meerdere concentraties tussen 2 of meer groepen die verbonden zijn met juridische entiteiten waarmee de Vennootschap

huur- of erfpachtovereenkomsten

gesloten heeft, niet uit te sluiten. Dit zou

de diversificatiegraad van de huurders

potentieel kunnen beïnvloeden.

Op 31 december 2022 zijn de drie

grootste exploitanten binnen de

vastgoedportefeuille van de Vennootschap, berekend als de reële waarde van het verhuurde vastgoed in verhouding

tot de geconsolideerde activa van de

Vennootschap (inclusief de financiële leasings aan fair value) de volgende:

• Colisée (Armonea): 15,03%
• Vulpia Care Group: 10,14%
• Korian: 9,11%

Op 31 december 2022 was de verhouding van de reële waarde van de 3 grootste vastgoedbeleggingen t.o.v. de geconsolideerde activa van de

Vennootschap (inclusief de financiële leasings aan fair value) als volgt:

8

9