Het einde van de pandemie heeft weinig verlichting gebracht op de depressieve markt voor werkruimte in Manhattan, waar lege verdiepingen de norm blijven en volgens een berekening de waarde van 45% van de kantoorgebouwen in de stad onder hun laatste verkoopprijs ligt.

De hoeveelheid verhuurde ruimte in het tweede kwartaal daalde met bijna 50% ten opzichte van een jaar geleden en was een kwart minder dan het gemiddelde van vijf jaar voor de pandemie, volgens gegevens van makelaars die aan Reuters zijn verstrekt.

Desondanks zijn de huurprijzen hoog gebleven en zelfs gestegen voor ruimte in het hogere segment. Maar een terugval in de verkoop van kantoorgebouwen schetst een somberder beeld omdat kapitaal terughoudend blijft om te investeren in een markt die radicaal veranderd is door werk op afstand.

"Er is op dit moment eigenlijk bijna geen markt voor kantoorgebouwen omdat mensen niet weten waar de bodem is," zegt Andrew Nelson, een vastgoedeconoom die Nelson Economics in Washington leidt.

Er is veel vraag naar dure ruimte in trofeeën, maar al het andere "komt steeds meer leeg te staan", zei hij. "Het is een slow-motion treinwrak dat jaren zal duren om uit te spelen, maar het is nu erg en het zal erger worden."

In tegenstelling tot eerdere economische cycli moet de kantorenmarkt nog corrigeren na meer dan drie jaar van neergang, zei Andrew Lim, een onderzoeksdirecteur bij Jones Lang LaSalle Inc in New York.

Opportunistische investeerders die de markt van onnodige kantoorruimte zouden kunnen ontdoen en de waarde zouden kunnen doen stijgen, wachten hun tijd af en blijven aan de zijlijn staan, aldus Lim.

"We weten dat er veel kapitaal is, zowel van binnenlandse bedrijven als van staatsinvesteringsfondsen," zei hij. Maar "gebouwen die teruggaan naar de kredietverstrekkers of in de executieverkoop gaan, zijn niet zo wijdverspreid als sommige van de meer pessimistische pundits hebben voorspeld."

Het aantal gebouwen in Manhattan met een leensaldo dat hoger is dan de marktwaarde steeg in het tweede kwartaal tot 112, met 33,4 miljoen vierkante meter ruimte, van 73 met 15,1 miljoen vierkante meter ruimte in het vorige kwartaal, aldus JLL.

Het verschil in de huidige waardering van de 112 gebouwen ten opzichte van hun laatste, meestal pre-pandemische verkoopprijs, bedroeg in totaal 38,3 miljard dollar, aldus JLL. Dat is minder dan het waarderingsverlies van $75,8 miljard in het eerste kwartaal, aldus de makelaardij.

De grootste bouwhausse in New York in decennia en renovaties van gebouwen die vaak $100 miljoen of meer kosten, hebben het aanbod van kantoren hoog gehouden en huurders die willen huren bevoordeeld.

Tot nu toe bedraagt de negatieve netto opname - wanneer een toename van het aanbod samen met meer ruimte die wordt verlaten groter is dan de hoeveelheid ruimte die wordt verhuurd - nu 2,75 miljoen vierkante voet, zei makelaar CBRE Group Inc deze week.

De toename van de negatieve opname komt ondanks het feit dat het aantal kantoorbanen in Manhattan nu boven de pre-pandemische niveaus ligt.

Het aantal verhuurde vierkante meters daalde met 46,7% ten opzichte van het tweede kwartaal van vorig jaar en was het laagste kwartaalvolume sinds het eerste kwartaal van 2021, aldus JLL in een rapport.

En Savills Plc zei dat de direct beschikbare kantoorruimte in Manhattan nu 70,4 miljoen vierkante voet bedraagt, het hoogste in de geschiedenis.

"Mensen praten over het omzetten naar woningen, en dat is zeker mogelijk voor sommigen, maar het potentieel wordt veel te hoog ingeschat," zei Nelson, die de hoop dat grootschalige omzettingen de markt zullen vergroten, de grond in boort.

CONCESSIES STIJGEN AAN DE BOVENKANT

Verhuurders hebben de concessies verhoogd om de vraaghuren te ondersteunen - een belangrijke maatstaf in commerciële vastgoedleningen die kredietverstrekkers gebruiken om de inkomsten te beoordelen die een pand kan genereren - die tijdens de pandemie stabiel zijn gebleven.

"De totale vraaghuren zijn sinds 2019 niet meer veranderd, wat een anomalie is gezien de cycli in het verleden," zei Lim. "We weten dat dat misschien niet de echte staat van de markt is."

Netto effectieve huren, die concessies omvatten zoals vergoedingen voor huurders om een kantoor te verbeteren, zijn in prijs verdubbeld tot $106 per vierkante voet dit jaar, van $53 in 2020 voor trofeeëngebouwen, zei Lim.

Maar de netto effectieve huurprijs voor kantoorruimte in oudere klasse B gebouwen steeg nauwelijks tijdens de pandemie, van $48 naar $50, een teken van de tweedeling van de markt tussen de vraag naar het allerbeste en het gebrek aan mindere kwaliteit.

Mark Berry, directeur van REIT-kredietratings bij Kroll Bond Rating Agency LLC in New York, zei dat het kapitaal een kans ziet, maar dat het moeilijk is om leningen voor kantoorgebouwen te verstrekken omdat er zo weinig worden verkocht dat het moeilijk is om de echte waarde te beoordelen.

"Ik denk niet dat de waarden al op het punt zijn waarop die kapitaalfondsen klaar zijn om het geld aan het werk te zetten."