Twee beleggingsfondsen en een alternatief beleggingsfonds, die aandeelhouder zijn van Embassy Office Parks REIT (NSEI:EMBASSY) (Real Estate Investment Trust), zullen tegen het besluit stemmen om INR 30,00 miljard op te halen om op 29 april 2024 een bedrijvenpark in Chennai met een bedrijfswaarde van INR 12,69 miljard te verwerven. De redenen voor het verzet zijn dat de voorgestelde kapitaalverhoging hoger zal zijn dan de acquisitiekosten en dat er rechten van deelneming zouden kunnen worden uitgegeven onder de intrinsieke waarde en de marktprijs van de REIT, aldus een persoon die van de zaak op de hoogte is. ICICI Prudential Mutual Fund, HDFC Mutual Fund en Kotak Real Estate Fund, die volgens Bloomberg samen 17,29% in de REIT bezitten, zouden tegen een resolutie stemmen "om het aantrekken van fondsen te overwegen en goed te keuren door middel van een institutionele plaatsing(en) van eenheden van Embassy REIT van niet meer dan INR 30,00 miljard aan investeerders in een of meer plaatsingen op een aandeelhoudersvergadering op 29 april 2024," zei de persoon op voorwaarde van anonimiteit.

Terwijl het besluit voor de verwerving zal worden genomen met een gewone meerderheid - de stemmen voor moeten meer zijn dan de stemmen tegen - zal het besluit voor de fondsenverhoging worden genomen met een bijzondere meerderheid - de stemmen voor moeten minstens anderhalf keer zo groot zijn als de stemmen tegen het besluit, volgens de SEBI-voorschriften voor REIT's. De kapitaalverhoging is bedoeld om de rechten, aanspraken en belangen van een volledige dochteronderneming van Embassy Property Builders and Developers in Embassy Splendid TechZone te verwerven voor INR 12,69 miljard. De eerder genoemde persoon zei dat de beleggingsfondsen zich vooral zorgen maken over het feit dat het voorstel voor de fondsenverhoging hoger is dan de prijs van het onroerend goed, en vreest dat de participaties onder hun marktprijs en intrinsieke waarde kunnen worden uitgegeven.

"We hebben deze kwestie meerdere keren besproken met het management van Embassy REIT, maar we hebben geen bevredigend antwoord gekregen op de vraag waarom er een hoger eigen vermogen wordt aangetrokken dan de omvang van de acquisitie als de hefboomwerking geen probleem is. Als ze eigen vermogen aantrekken met een korting ten opzichte van de NAV of de marktprijs, kan dit leiden tot verwatering en vermindering van het uitkeringspercentage," aldus de bron. De tweede persoon die op de hoogte was van het voorstel voor de fondsenwerving, zei echter dat de fondsenwerving niet alleen voor de overname was, maar ook om de balans van de REIT te optimaliseren.

"De fondsenwerving was altijd bedoeld om twee dingen te doen: om fondsen te werven voor de overname en om te de-leveragen om de balans van de REIT te optimaliseren, gezien het feit dat ze bijna 6.1 msf (million square feet) aan het bouwen zijn in hun bestaande portefeuille met een totale uitgave van bijna INR 38.00 miljard die met schulden moet worden gefinancierd. Het is een standaard machtigingsbesluit met een tijdlijn van één jaar. De werkelijke omvang en timing van de fondsenwerving zal altijd afhankelijk zijn van de algemene marktomstandigheden, de heersende marktprijs, enz. Vragen aan ICICI Pru, HDFC MF en Kotak Real Estate Fund werden bij het ter perse gaan niet beantwoord.

Een woordvoerder van Embassy antwoordde per e-mail dat het bedrijf geen commentaar geeft op geruchten en speculaties in de markt.