REIT's voor appartementen zien een lichtpuntje nu hoge hypotheekrentes huurders dwingen te blijven zitten

Vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) die appartementen bezitten en beheren, zullen naar verwachting hun inkomsten zien stijgen door een toename van het aantal hernieuwde huurovereenkomsten en huurovereenkomsten, nu minder Amerikanen hun droom najagen om een nieuw huis te kopen vanwege de hogere leenkosten. Dat kan een opluchting zijn voor de sector, die dit jaar te kampen heeft gehad met lagere tarieven voor nieuwe huurovereenkomsten omdat een aanbodoverschot na de pandemie de huren heeft gedrukt en de kosten voor het aantrekken van nieuwe huurders heeft verhoogd. REIT's hebben 3-5% hogere tarieven kunnen vragen voor huurders die hun huurcontracten willen verlengen en dat cijfer is een tijdje stabiel gebleven. Zet dat eens af tegen een stijging van minder dan 1% in nieuwe leasetarieven, die in sommige markten ook negatief zijn geworden, gezien de concurrentie om de bezettingsgraad op te krikken. "Mensen overhalen om een leegstaande unit te nemen kan relatief duur zijn, vooral in onzekere tijden," zei analist Richard Anderson van Wedbush Securities, die eraan toevoegde dat dit hen ertoe zou kunnen aanzetten om de huren te verlagen of concessies te doen aan nieuwe huurders als de omzet hoog blijft.

Maar nu huizenbezit voor de meeste Amerikanen onbetaalbaar wordt door de stijgende hypotheekrente, is de omloopsnelheid bij de meeste grote REIT's vertraagd.

Het tempo van de gemiddelde totale omloopsnelheid vertraagde van een typische 52,5% voor de top zeven REIT's, waaronder AvalonBay Communities en Mid America Apartments, naar 48,8% in het derde kwartaal, aldus John Kim van BMO Capital Markets.

REIT's in de Verenigde Staten halen hun inkomsten uit het verhuren van onroerend goed dat ze kopen en beheren, terwijl ze het grootste deel van hun belastbare winst als dividend uitkeren aan aandeelhouders, waardoor ze een aantrekkelijke beleggingsoptie zijn voor mensen die op zoek zijn naar een stabiel rendement. Ze hebben echter iets van hun allure verloren nadat de jaar-op-jaar huurgroei in de Verenigde Staten begon te dalen van een dubbelcijferig percentage tegen midden 2022 als gevolg van het toegenomen aanbod door een door goedkope schulden gevoede hausse in de bouw van meergezinsappartementen voor verhuur of leasing in de afgelopen twee jaar.

De S&P 500 Equity Real Estate Investment Trusts Sub Index is dit jaar slechts 2,03% gestegen, vergeleken met een winst van 18,95% in de bredere S&P 500 index.

Grote REIT's hebben hun aandelen ook zien lijden in 2023, Mid America Apartments verloor 19%, terwijl Equity Residential een magere 1,24% winst boekte. Toch beginnen de stijgende huizenprijzen het tij in hun voordeel te keren. De gemiddelde hypotheekbetaling was in het derde kwartaal 52% hoger dan de gemiddelde maandelijkse huurkosten, volgens CBRE Group, een informatieverstrekker op het gebied van onroerend goed.

Het aantal mensen dat specifiek verhuist om een huis te kopen - gewoonlijk 15% van het totaal - is gedaald tot ver onder 10% voor de meeste van de grootste meergezins REIT's, aldus Anderson van Wedbush.

De CEO van Camden Property Trust, Richard Campo, sluit zich aan bij de mening van Anderson: "Het percentage inwoners van Camden dat verhuist om een huis te kopen, ligt momenteel op een van de laagste niveaus die we in onze 30-jarige bedrijfsgeschiedenis hebben gezien." Nu REIT's een terugval ervaren uit een tijdperk van hoge huurgroei, besparen meer verlengingen ook op de kosten, vooral nu de omzetkosten sinds maart 2020 meer dan verdubbeld zijn, volgens gegevensanalysebedrijf RealPage. "U ziet ook een inkomstenvoordeel doordat de eenheid niet gedurende een bepaalde periode leegstaat tussen bewoners," zei Robert Stevenson, analist bij Janney Montgomery Scott. "Ze hebben er dus belang bij om bestaande bewoners te behouden."