Kredietverstrekkers hebben de afgelopen weken herhaaldelijk hun woningleningen opnieuw geprijsd en ingetrokken in een poging om de stijgende financieringskosten bij te houden, aangewakkerd door de verwachting van meer renteverhogingen door de Bank of England in haar strijd tegen de hardnekkig hoge inflatie.
Het zijn niet alleen potentiële kopers en verkopers van huizen die zich zorgen maken, maar ook bestaande hypotheekhouders die torenhoge verhogingen van hun aflossingen tegemoet kunnen zien wanneer hun termijncontracten aflopen.
"De ongerustheid is groot," zei een van de meest vooraanstaande bankiers van Groot-Brittannië, wijzend op de instabiliteit in producttarieven en beschikbaarheid, waardoor het voor zowel kredietverstrekkers als kredietnemers moeilijker is geworden om hun berekeningen te maken.
"Het is de angst die hierdoor ontstaat die langere schade veroorzaakt," zei de bankier.
Beleggers wachten af hoe erg dit de activiteit op de huizenmarkt zal schaden, die zich begin 2023 herstelde van de herfstturbulentie die werd veroorzaakt door de "mini-begroting" economische agenda van voormalig premier Liz Truss.
De huizenmarkt is van totemisch belang in de Britse consumptiegedreven economie en is nauw verbonden met het consumentenvertrouwen.
HSBC werd woensdag de laatste grote kredietverstrekker die een verandering in zijn hypotheeklijn aankondigde, met hogere tarieven die donderdag van kracht worden.
"We zijn er alles aan gelegen om klanten te helpen de huidige druk het hoofd te bieden en toegang te bieden tot goede deals. De afgelopen dagen zijn de kosten van fondsen echter gestegen en net als andere banken hebben we dit moeten weerspiegelen in onze hypotheekrente," aldus HSBC in een verklaring.
De gemiddelde hypotheekrente op nieuwe tweejarige hypotheekdeals steeg woensdag naar 5,90%, volgens Moneyfacts, een aanbieder van vastgoedgegevens - de hoogste sinds december vorig jaar, in de nasleep van het mini-budget.
Met 6% zouden huiseigenaren dezelfde financiële lasten van aflossingen hebben als aan het eind van de jaren tachtig, ook al lagen de hypotheekrentes toen rond de 13%, volgens woningmarktanalist Neal Hudson, oprichter van adviesbureau BuiltPlace.
Hudsons analyse houdt rekening met het feit dat hypotheeknemers tegenwoordig veel grotere bedragen lenen ten opzichte van hun inkomen - een verhouding die is gestegen van 2,0 aan het eind van de jaren tachtig tot ongeveer 3,5 nu - naast veranderingen in belastingen en leenproducten.
"Er is een veel lagere hypotheekrente nodig om dezelfde hoeveelheid financiële stress in termen van aflossingen te creëren als een hypotheekrente met dubbele cijfers in eerdere perioden," zei Hudson.
STRESS
De vraag is nu hoe de stress op de hypotheekmarkt zal doorwerken in de reële economie.
De tweejarige swaprente - een belangrijke bepalende factor voor de hypotheekkosten - is de afgelopen twee maanden met 95 basispunten gestegen.
In het verleden waren stijgingen van 85 basispunten of meer een voorbode van grote jaarlijkse dalingen in de woningbouw in de daaropvolgende kwartalen - zoals gebeurde toen de swaprente in 1989, 1994 en 2008 de hoogte inging, volgens een analyse van Reuters.
Jamie Lennox, directeur bij makelaar Dimora Mortgages, zei dat er "geen einde in zicht" was voor de problemen op de hypotheekmarkt.
"Dit is niet het nieuws dat de honderdduizenden huiseigenaren zullen willen horen en zal de rillingen over hun rug doen lopen," zei hij.
De financiële markten gaan er volledig van uit dat de Bankrente van de BoE zal stijgen van 4,5% nu naar 5,75%, wat dicht in de buurt komt van de 6% die de BoE vorig jaar gebruikte bij haar stresstests van grote financiële instellingen - een feit dat ook bankmanagers niet ontgaat.
Een woensdag gepubliceerd onderzoek van Reuters onder economen wees op een lagere piek van 5,0% later dit jaar, hoewel sommigen dachten dat de rente hoger zou kunnen worden.
Senior bankiers zeggen dat ze door de storm heen willen lenen en dat ze de prijzen van hypotheekproducten zo snel mogelijk aanpassen om open te blijven.
Maar de producttarieven moeten synchroon bewegen met de swapcurve, die de marktprijs weergeeft van het geld dat ze vervolgens uitlenen, met een marge erbovenop.
Leners kunnen daarom volatiliteit in de hypotheekprijzen verwachten totdat de swaprente begint te dalen, zeggen deze bankiers, en het is niet zeker wanneer dat begint totdat de beleidsmakers meer controle krijgen over de inflatie.
Terwijl die strijd woedt, moeten kredietverstrekkers ook de zorgvuldigheid opvoeren om ervoor te zorgen dat kredietnemers het zich gemakkelijk kunnen veroorloven om leningen tegen duurdere tarieven terug te betalen, om te voorkomen dat ze in overtreding komen met de regelgeving voor consumentenbescherming en om het risico van toekomstige wanbetalingen op leningen te minimaliseren.
De BoE benadrukt dat dit geen herhaling is van de financiële crisis van 2007-09, omdat banken nu veel beter gekapitaliseerd zijn - wat in theorie betekent dat ze de kredietverlening open kunnen houden in moeilijkere economische omstandigheden.
RECESSIE?
Tot nu toe zijn Britse huishoudens verrassend veerkrachtig gebleken ten opzichte van de scherpe prijsstijgingen van alledaagse goederen en de snelle rentestijgingen die de kosten van hypotheken, creditcards en andere financieringen hebben opgedreven.
De meeste bankiers schrijven deze kracht toe aan de grote spaartegoeden die zijn opgebouwd tijdens de pandemische lockdowns, maar nu de inflatie op een historisch hoog niveau blijft, gebruiken Britten opnieuw krediet om levensstijluitgaven zoals reizen en entertainment te ondersteunen.
"In het kort komt het erop neer dat een groot aantal huishoudens in de loop van het jaar te maken krijgt met een sterke stijging van hun hypotheekbetalingen," vertelde Philip Shaw, hoofdeconoom bij Investec, aan Reuters.
"Over het geheel genomen wordt er een aanzienlijke vertraging van de bestedingen verwacht, en daarom suggereren wij dat de economie waarschijnlijk in een milde recessie terecht zal komen, grotendeels om die reden," voegde hij eraan toe.
De consensus van de op woensdag gepubliceerde peiling van Reuters suggereerde dat Groot-Brittannië een recessie zou ontlopen, maar wel met een zwakke groei.
