Huisvesting is een van de grootste thema's in de nek-aan-nek-verkiezingen, waarbij de prijzen in de hoofdstad sinds 2017, toen president Moon Jae-in aantrad, verdubbeld zijn, waardoor veel millennials een leven lang financiële onzekerheid tegemoet gaan.
Een gemiddeld appartement in Seoel kost bijvoorbeeld naar schatting ongeveer 18 jaar van het mediane jaarinkomen van een Zuid-Koreaans huishouden, tegen 11 jaar in 2017.
Recente gegevens hebben er echter voor gezorgd dat de beperkingen op leningen, de renteverhogingen en de beloften van beide presidentskandidaten om het huizenaanbod massaal te verhogen, effect beginnen te sorteren.
Het aantal residentiële vastgoedtransacties in Zuid-Korea is in december met 62% gedaald tot 53.774 ten opzichte van een jaar eerder - het kleinste aantal in die maand sinds 2008, toen de markt werd getroffen door de wereldwijde financiële crisis.
Bovendien is de wekelijkse index voor de prijsstijging van appartementen in Seoel in de laatste week van januari met 0,1% gedaald, de eerste daling in 20 maanden.
Analisten merken ook op dat de activiteit een natuurlijke vertraging heeft opgelopen, omdat men afwacht of de verkiezingen van 9 maart veranderingen teweeg zullen brengen in de vermogenswinstbelasting en andere heffingen.
"Leningbeperkingen en hogere leenkosten begonnen de markt tegen het einde van vorig jaar echt af te koelen, en zelfs serieuze kopers en verkopers wachten op beleidsveranderingen, dus er staat ons de komende maanden een rustige markt te wachten," zei Yeo Kyoung-hui, een vastgoedmarktanalist bij Real Estate 114.
"Het is mogelijk dat we in de toekomst het aanbod de vraag zullen zien overtreffen."
Een krappe meerderheid, 51%, van zo'n 500 vastgoedmarktdeskundigen verwacht dat de Zuid-Koreaanse huizenprijzen dit jaar zullen dalen, volgens een enquête van het Korea Development Institute in januari. Ongeveer 30% ziet verdere prijsstijgingen, terwijl de rest ofwel geen verandering verwacht, ofwel een jaar van zowel prijsstijgingen als -dalingen.
"Een scherpe daling is onwaarschijnlijk, maar het ziet er wel naar uit dat de markt een hoek omgeslagen is nu de rentevoeten verder zullen stijgen," zei Park Hab-soo, een professor in onroerend goed studies aan de Konkuk Universiteit.
Bij de verkiezingen staat Lee Jae-myung, die door de Democraten gekozen is om Moon op te volgen, tegenover Yoon Suk-yeol van de conservatieve People Power Party. Uit recente opiniepeilingen blijkt dat zij beiden 35% van de kiezers achter zich hebben.
Lee heeft getracht zich te distantiëren van de mislukkingen van Moon's vastgoedmarktbeleid en heeft beloofd ongeveer 2,5 miljoen woningen te bouwen door middel van volkshuisvesting.
Yoon heeft een soortgelijke belofte gedaan en heeft ook beloofd de beperkingen voor starters te versoepelen, zodat zij tot 80% van de waarde van een huis kunnen lenen. Voor kopers in het hoofdstedelijk gewest geldt momenteel een maximum van 40%.
