Banimmo : Statutair Jaarverslag 2021

JAARVERSLAG VAN

NV BANIMMO SA

(STATUTAIRE JAARREKENING)

Bischoffsheimlaan 33

B-1000 Brussel

Ondernemingsnummer 0888.061.724 - RPR Brussel

In overeenstemming met de bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen heeft de raad van bestuur de eer zijn verslag voor te stellen over de activiteiten van de vennootschap gedurende het boekjaar 2021.

1 TOELICHTING BIJ DE STATUTAIRE JAARREKENING

De omzet bedraagt € 74.456.116,81 en is samengesteld uit:

•  huuropbrengsten t.b.v. € 1.908.305,34

•  inkomsten voor het verlenen van beheersdiensten t.b.v. € 3.137,47

•  Beheersvergoeding op de bouw van LLN: € 784.674,00

•  verkoopsopbrengsten ten bedrage van € 71.760.000

Andere bedrijfsopbrengsten bedragen € 573.518,66 voornamelijk bestaande uit doorfacturering van huurlasten.

De bedrijfskosten bedragen € 63.264.243,96 en zijn samengesteld uit:

•  Verkoop van voorraden: € 62.226.412,69

•  Diensten en diverse goederen t.b.v. € 5.916.778,71.

•  Bezoldigingen en sociale lasten t.b.v. € 258.348,93;

•  Afschrijvingen t.b.v.€ 1.476.635,52 betreffen in hoofdzaak het gebouw NETWORKS Forest;

•  Waardeverminderingen en terugnames van waardeverminderingen op voorraden, op bestellingen in uitvoeringen en handelsvorderingen, met een positieve bijdrage van € 10.544.185,05.

In het verslag van de schatter is de volgende clausule opgenomen in verband met COVID-19:

"Material valuation uncertainty

In respect of the office and retail sectors, as at the valuation date we continue to be faced with an unprecedented set of circumstances caused by COVID-19 and an absence of relevant/sufficient market evidence on which to base our judgements. Our valuation is therefore reported as being subject to 'material valuation uncertainty' as set out in VPS 3 and VPGA 10 of the RICS Valuation - Global Standards. Consequently, in respect of these valuations less certainty -

and a higher degree of caution - should be attached to our valuation than would normally be the case.

For the avoidance of doubt, this explanatory note, including the 'material valuation uncertainty' declaration, does not mean that the valuation(s) cannot be relied upon. Rather, this explanatory note has been included to ensure transparency and to provide further insight as to the market context under which the valuation opinion was prepared. In recognition of the potential for market conditions to move rapidly in response to changes in the control or future spread of COVID-19 we highlight the importance of the valuation date."

•  Voorzieningen voor risico's en kosten: toewijzing van voorzieningen aangelegd de laatste jaren t.b.v. € 2.089.581,70

•  Andere bedrijfskosten t.b.v. € 1.530.810,34 betreffen in hoofdzaak onroerende voorheffing en andere belastingen die niet verhaalbaar zijn bij de huurders.

•  Niet-recurrente bedrijfskosten tbv € 309.861,12

Het bedrijfsresultaat van het jaar toont een winst van € 11.765.391,51.

De financiële opbrengsten bedragen € 2.581.037,33 en zijn samengesteld uit:

•  De recurrente financiële opbrengsten t.b.v. € 1.663.976,45 hebben betrekking op intresten op leningen die Banimmo heeft toegestaan aan verbonden en geassocieerde ondernemingen;

•  De niet-recurrente financiële opbrengsten t.b.v. € 917.060,88 zijn samengesteld uit hoofdzakelijk de terugname van de waardevermindering op verbonden ondernemingen.

De financiële kosten bedragen € 4.242.157,12 en zijn samengesteld uit:

•  De recurrente financiële kosten t.b.v. € 3.898.570,38 die bestaan uit:

  •  Intrestlasten op bilaterale leningen t.b.v. € 1.477.925.107 (lening Patronale Life);

  •  Intrestlasten op de obligatielening t.b.v. € 2.250.000;

  •  € -110.884,80 betreft de terugname van de waardevermindering op eigen aandelen

  •  Andere financiële kosten t.b.v. € 281.460,64.

•  De niet-recurrente financiële kosten t.b.v. € 343.586,74

  Banimmo eindigt het jaar 2021 met een winst vóór belastingen van € 10.104.271,72.

  De belastingen bedragen € 1.293.144,25, de winst van het boekjaar bedraagt € 8.811.127,47.

  2 BELANGRIJKE GEBEURTENISSEN TIJDENS HET BOEKJAAR

  OVERDRACHTEN

Op 22 december 2021 werd voor het gebouw NETWORKS NØR een verkoopovereenkomst getekend met de Belgische Staat, voor rekening van de Regie Der Gebouwen. Het gebouw zal worden opgeleverd en overgedragen eind maart 2022. NETWORKS NØR is een passief kantoorgebouw in de Noordwijk van Brussel van ongeveer 14.000 m2 vloeroppervlakte met een "BREEAM Outstanding" duurzaamheidscertificaat.

COMMERCIËLE- EN HUURACTIVITEITEN

De totale bezettingsgraad van de portefeuille van verhuurbare gebouwen ligt op 80,6%, een stijging van 3,3% ten opzichte van 31 december 2020. Dit is dankzij verhuringen op NETWORKS Forest.

In 2021 werden op NETWORKS Forest de volgende huurcontracten afgesloten: ELCO, Therabel, Umedia e.a., voor in totaal 2.492 m2

NETWORKS Forest te Vorst

Dankzij de herinrichting van het atrium en de aansluitende diensten zoals bv. de shared meeting rooms, is er een vernieuwde interesse voor dit kwalitatief gebouw. Ondanks het vertrek van Itron, werd dankzij de nieuwe verhuringen de bezetting opgetrokken van 49,52% naar 57,2% op het einde van 2021.

Er wordt verder gewerkt aan de herpositionering van het gebouw als een service-oriented omgeving, onder andere met behulp van de Networks Smart Hub, een smart technology businesscenter met flexibele werkplekken, dat inspeelt op de nieuwe tendensen die door de COVID-19 pandemie bevestigd werden.

ONTWIKKELINGSACTIVITEITEN

De in 2019 opgestarte werven en ontwikkelingstrajecten hebben weinig tot geen vertraging opgelopen omwille van de COVID-19 pandemie.

NETWORKS NØR, Noordwijk Brussel

Dit passief kantoorgebouw van 13.976 m2 dat "BREEAM Outstanding" gecertificeerd zal zijn, werd in december 2021 verkocht aan de Belgische Staat. De oplevering is voorzien eind maart 2022.

ACQUISITIES

Banimmo deed geen enkele aankoop tijdens het boekjaar 2021. De vennootschap onderzoekt regelmatig acquisitiedossiers met het oog op toekomstige herontwikkelingen.

3 INFORMATIE OVER ONDERZOEK EN ONTWIKKELING

In het voorbije boekjaar hebben noch Banimmo, noch haar dochterondernemingen, activiteiten uitgeoefend op het vlak van onderzoek en ontwikkeling.

4 EIGEN AANDELEN

Op 1 januari 2021 had Banimmo 106.620 eigen aandelen in handen. In de loop van het boekjaar verwierf de vennootschap geen enkel bijkomend aandeel en heeft ze evenmin een verkoop of een toewijzing uitgevoerd.

Op 31 december 2021 was Banimmo dus nog steeds in het bezit van 106 620 eigen aandelen.

5 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM

Er zijn na balansdatum geen noemenswaardige gebeurtenissen te melden.

6 VOORUITZICHTEN

Dankzij de verdere herpositionering van NETWORKS Forest als een service-oriented omgeving merken we een verhoogde interesse voor verhuur. Mede dankzij het heringericht atrium en de uitbreiding van diensten, alsook het beschikbaar zijn van de Networks Smart Hub, een smart technology businesscenter met flexibele werkplekken, dat inspeelt op de nieuwe tendensen die door de COVID-19 pandemie bevestigd werden.

Voor Charleroi wordt gewerkt aan een masterplan op de bestaande gronden.

7 AANWIJZINGEN OVER DE OMSTANDIGHEDEN DIE EEN

GROTE INVLOED KUNNEN HEBBEN OP DE ONTWIKKELING VAN DE VENNOOTSCHAP

De raad van bestuur heeft, naast de moeilijk in te schatten impact van de recente gebeurtenissen in Oost-Europa geen kennis van andere omstandigheden die een merkelijke invloed kunnen hebben op de ontwikkeling van de vennootschap dan deze die in dit jaarverslag werden belicht. De gevolgen van de COVID19-crisis zijn zeer beperkt gebleven en hebben geen impact gehad op Banimmo.

8 GEBRUIK VAN FINANCIËLE INSTRUMENTEN

De vennootschap loopt geen wisselkoersrisico.

Wat de rentevoeten betreft, heeft de vennootschap het beleid gehanteerd om dit risico af te dekken met instrumenten van het type renteswap of met een combinatie van Floors en Caps met gelijkaardige duur en bedragen. Eind 2021 heeft de vennootschap geen enkel dekkingsinstrument meer.

9 AAN DE ACTIVITEITEN VERBONDEN RISICO'S EN ONZEKERHEDEN

Banimmo is blootgesteld aan verschillende risico's en onzekerheden inherent aan de evolutie van de sector van vastgoedontwikkeling en verhuur van vastgoed, alsook aan die van de algemene conjunctuur en de financiële sector. Deze risico's en onzekerheden kunnen een ongunstige invloed hebben op de activiteit, de financiële toestand of het resultaat van Banimmo

9.1 Risico's en onzekerheden verbonden aan de economische situatie

De evolutie van de globale economische situatie in de markt waarin Banimmo activa bezit of van plan is er te ontwikkelen kan een belangrijke ongunstige impact hebben op de waarde van haar vastgoedportefeuille, haar ontwikkelingsstrategie en tenslotte op haar groei-vooruitzichten.

Op heden is de Banimmo voornamelijk afhankelijk van de condities en economische evolutie in de kantorenmarkt in België waarin de groep zich diversifieert via het aanhouden van activa, bebouwd of niet, in de drie regio's van het land.

Deze diversificatie laat toe een heterogeen cliënteel te bereiken en zich bovendien te concentreren op een sector.

De evolutie van de macro-economische kernindicatoren, een algemene economische vertraging in België of op Europees- of zelf wereldvlak zouden tot een daling van de vraag naar kantoorgebouwen kunnen leiden, tot een grotere huurleegstand en tot het in gebreke blijven van dienstverleners, aannemers en huurders, wat een materieel negatieve impact zou kunnen hebben op de waarde van de vastgoedportefeuille en op de groeivooruitzichten van de groep.

Banimmo probeert deze impact te verkleinen door het aantal speculatieve projecten te beperken (bouw zonder vooraf afgesloten huur- of verkoopovereenkomst) en zorgt voor snelle commercialisatie ervan. Banimmo voert eveneens een beleid van snelle rotatie van activa.

.

9.2 De Covid-19-pandemie en de daarmee gepaard gaande overheidsmaatregelen kunnen een negatieve impact hebben op de bedrijfsresultaten van Banimmo en/of de impact van in deze sectie opgesomde risico's nog versterken, alsook de kans dat deze zich voordoen

Sinds december 2019 is er een uitbraak van het coronavirus Covid-19, en deze uitbraak heeft sinds het voorjaar van 2020 ook toegeslagen in België. De Covid-19 uitbraak werd door de Wereldgezondheidsorganisatie als een pandemie aangemerkt. Deze pandemie en de maatregelen genomen om de verspreiding van het virus in te dijken zouden een ongunstige