S&P GLOBAL, INC. 
De sector was vorige maand de slechtste performer op de dalende beurs van Ho Chi Minh City, met een daling van bijna 16% op de maand, aldus de belangrijkste Vietnam-belegger Dragon Capital.
Dit was het hoogtepunt van twee jaar onrust in de aandelen van ontwikkelaars, die zich vorig jaar uitbreidde naar bedrijfsobligaties, waardoor de projectontwikkeling een klap kreeg en er spookblokken van duur vastgoed achterbleven.
WELKE ONTWIKKELAARS ZITTEN IN DE PROBLEMEN?
No Va Land is de grootste beursgenoteerde ontwikkelaar die met problemen te kampen heeft. De aandelen zijn in een jaar tijd met meer dan 80% gedaald na het missen van de betalingstermijnen voor de rente op binnenlandse en buitenlandse obligaties, wat een impasse met sommige internationale schuldeisers heeft veroorzaakt.
De aandelen van de grootste beursgenoteerde ontwikkelaar, Vinhomes, onderdeel van Vingroup, het grootste conglomeraat van het land, zijn dit jaar met 13% gedaald.
Andere niet-beursgenoteerde bedrijven die onlangs in gebreke zijn gebleven, zijn onder andere Hung Thinh Corp, een grote ontwikkelaar in het zuiden van Vietnam, en Van Thinh Phat, waarvan de voorzitster vorig jaar werd gearresteerd tijdens een hardhandig optreden tegen diefstal, volgens VISRating, dat gedeeltelijk eigendom is van Moody's.
Gebouwen staan leeg met onafgewerkte interieurs in de "mediterrane stad" van ontwikkelaar Sun Group op het zuidelijke eiland Phu Quoc, terwijl de skeletten van onafgewerkte hoogbouw glimmende torens flankeren in Hanoi, gebouwd door een andere ontwikkelaar, Sunshine.
En de druk neemt toe, met vastgoedobligaties van ongeveer $6 miljard die dit jaar en het volgende jaar zullen vervallen, bijna drie keer zoveel als in 2022.
HOE WAARSCHIJNLIJK ZIJN OVERLOOPRISICO'S?
In september waarschuwde de Aziatische Ontwikkelingsbank voor mogelijke overloopeffecten naar het bankwezen als gevolg van onregelmatigheden in bedrijfsobligaties en vastgoedmarkten, hoewel probleemobligaties slechts een klein deel van het totale bankkrediet uitmaken.
Jean Xavier van S&P Global zei dat er "geen risico op massale besmetting" was, maar waarschuwde wel voor een vertraging in belangrijke consumentensectoren en de negatieve gevolgen voor sectoren die nauw verbonden zijn met onroerend goed, zoals de bouw en bouwproducten.
WELKE BANKEN ZIJN HET MEEST BLOOTGESTELD?
De blootstelling van het banksysteem aan de vastgoedsector bedraagt volgens S&P Global ongeveer 25% van de totale leningen, voornamelijk via hypotheken, die echter niet als risicovol worden gezien dankzij de robuuste werkgelegenheid.
Het bezit van bedrijfsobligaties bedraagt ongeveer 3% van de totale leningen van banken, aldus S&P Global, dat schat dat een derde tot de helft gerelateerd is aan onroerend goed.
De banken die het meest aan de sector zijn blootgesteld, zijn Southeast Asia Bank, Maritime Bank, Asia Commercial Bank, Vietnam Prosperity Bank (VP Bank) en Sacombank , zo blijkt uit gegevens van 2022 die door VISRating worden aangehaald.
Van deze banken behoort alleen VP Bank tot de grootste kredietverstrekkers.
HOE IS DE ONRUST BEGONNEN?
Analisten wijten de ergste problemen aan een langdurige diefstalcampagne die de autoriteiten eind vorig jaar hebben opgevoerd.
Zij zien de arrestatie van Truong My Lan, voorzitster van de Van Thinh Phat Holdings Group, op 20 oktober 2022 wegens financiële fraude als een keerpunt waarna het vertrouwen daalde.
De arrestatie volgde op strengere regels voor transparantie en onderhandse plaatsing van bedrijfsobligaties die in september van dat jaar waren aangenomen en die samenvielen met een economische vertraging, zodat de autoriteiten gedwongen waren om ze een paar maanden later op te schorten, toen de markt bevroor.
De uitgifte van obligaties kwam tot stilstand en bankleningen daalden, waardoor de regering er herhaaldelijk bij kredietverstrekkers op aandrong om meer krediet te verstrekken.
IS VIETNAM EEN NIEUW CHINA?
Hoewel slecht getimede overheidsmaatregelen, de hoge schulden van bedrijven en het overaanbod verantwoordelijk zijn voor de problemen in beide landen, zijn de omstandigheden in Vietnam anders.
De langetermijnvooruitzichten zijn positiever, aldus Xavier Jean van S&P, omdat een jongere bevolking en een groeiende middenklasse de vraag naar vastgoed hoog zullen houden.
Vietnam heeft een minder acute situatie van overaanbod en speculatie dan China, voegde hij eraan toe, terwijl de bijdrage van onroerend goed aan de economie ook kleiner is. ($1=24.606 dong) (Verslaggeving door Francesco Guarascio @fraguarascio en Phuong Nguyen; Redactie door Anne Marie Roantree en Clarence Fernandez)
