Het Japanse Seibu Holdings overweegt een duur kantoorgebouw in het centrum van Tokio te verkopen voor minstens $ 2 miljard, volgens mensen die bekend zijn met de zaak, in wat een van de grootste vastgoeddeals ooit in het land zou zijn.

De mogelijke verkoop van het 36 verdiepingen tellende kantoor- en hotelcomplex Tokyo Garden Terrace Kioicho is bedoeld om Seibu te helpen zijn balans vrij te maken, iets wat Japanse bedrijven steeds vaker willen doen onder druk van aandeelhouders en toezichthouders voor een beter gebruik van kapitaal.

Een deal door het 111 jaar oude vastgoed- en spoorwegbedrijf zou ook komen omdat de wereldwijde vraag naar Japans commercieel vastgoed robuust blijft, gezien de aantrekkelijke voorwaarden, waaronder lage leenkosten en stabiele huurprijzen.

Dit staat in contrast met de wereldwijde markt, met name in de Verenigde Staten, waar de vastgoedprijzen sterk zijn gedaald als gevolg van hogere rentetarieven en een snel stijgende leegstand.

Japan heeft net zijn eerste renteverhoging in 17 jaar gehad, maar analisten zeggen dat dit vastgoedinvesteerders niet zal afschrikken, zolang het tempo van verdere verhogingen geleidelijk blijft.

De verkoop van Tokyo Garden Terrace Kioicho zou minstens 300 miljard yen ($2 miljard) waard kunnen zijn, aldus twee van de bronnen. Het complex werd in 2016 gelanceerd in een ontwikkelingsproject van $690 miljoen op de locatie van het voormalige Grand Prince Hotel Akasaka, dat ook eigendom was van Seibu.

Met die omvang zou de deal in de buurt komen van de verkoop van 436 miljard yen door de overheid van haar belang in de kantoortoren Otemachi Place in 2022, de grootste vastgoedtransactie in de geschiedenis van Japan.

Seibu heeft ongeveer 10 potentiële kopers benaderd, waaronder Japanse vastgoedontwikkelaars en wereldwijde beleggingsfondsen zoals Blackstone en GIC, zei een van de mensen, die niet geïdentificeerd wilden worden omdat de zaak privé is.

De tijdslijn voor de mogelijke verkoop is niet duidelijk. De gesprekken bevinden zich nog in een vroeg stadium en het bedrijf zou kunnen besluiten om het gebouw te houden, aldus de bronnen.

HERONTWIKKELINGSPROJECTEN

De verkoop van het gebouw zou Seibu de middelen geven die het nodig heeft om hoogrenderende herontwikkelingsprojecten te financieren die de komende jaren in het centrum van Tokio gepland staan, waaronder Takanawa en Shinagawa, aldus een van de bronnen.

Seibu heeft een zogenaamde "asset-light" strategie gevolgd om minder activa op de balans te hebben voor een hogere kapitaalefficiëntie, een afwijking van het typische bedrijfsmodel in Japan waarbij ontwikkelaars de eigendommen die ze hebben gebouwd behouden.

Gevraagd naar de verkoop, zei Seibu in een verklaring dat het bedrijf bezig is met het selecteren van activa die in het kader van de strategie moeten worden geliquideerd. Op dit moment is er nog niets besloten, maar het bedrijf is van plan om in mei een beslissing aan te kondigen, voegde het eraan toe.

Blackstone en GIC weigerden commentaar te geven.

"Japan blijft aantrekkelijk als beleggingsbestemming vanwege de ruime liquiditeit vanwege de omvang van de vastgoedbeleggingsmarkt en het grote aantal marktdeelnemers," zei Chinatsu Hani, senior director bij vastgoedonderzoeksbureau en makelaar CBRE, in een recent rapport.

De vereiste rendementen op eersteklas commercieel vastgoed in de centrale zakenwijken van Tokio zijn zo laag als 3%, wat lager is dan wat over het algemeen wordt verwacht als kapitaalkosten voor beursgenoteerde bedrijven.

Seibu verkocht ongeveer twee jaar geleden meer dan 20 eigendommen, waaronder een aantal van haar Prince-hotels en recreatiefaciliteiten, aan het Singaporese staatsinvesteringsfonds GIC voor in totaal meer dan 120 miljard yen. Het bedrijf blijft deze faciliteiten na de verkoop exploiteren.

Het bedrijf streeft naar een rendement op eigen vermogen van 10%, tegenover 3,5% twee jaar geleden.

Japanse bedrijven hebben hun balansen versneld van vastgoedactiva ontdaan, omdat hun gebruik van kapitaal meer onder de loep is genomen door aandeelhouders.

Recente transacties zijn onder andere de verkoop van voormalige fabrieksterreinen door Mitsubishi Heavy Industries, JFE Holdings en Hino Motors, waardoor vastgoedprofessionals toegang hebben gekregen tot uitgebreide vastgoedposities in zakelijk Japan.

Seibu, een van de vastgoedgroepen die synoniem staat voor het snelgroeiende tijdperk in Japan, werd in 2004 van de beurs gehaald wegens het vervalsen van jaarrekeningen. Later werd het bedrijf gedeeltelijk overgenomen door private-equitybedrijf Cerberus, dat zijn belang van de hand deed nadat het bedrijf in 2014 opnieuw naar de beurs van Tokio was gegaan. (Verslaggeving door Makiko Yamazaki en Miho Uranaka; Aanvullende rapportage door Junko Fujita en Yantoultra Ngui; Bewerking door David Dolan en Stephen Coates)