Vastned Belgium : Halfjaarlijks financieel verslag van de raad van bestuur over de periode 01.01.2023 tot 30.06.2023

Halfjaarresultaten 2023

Gereglementeerde informatie / Embargo tot 25 juli 2023, 18u00

Antwerpen, 25 juli 2023

Brugge Steenstraat 80 • H&M

Halfjaarresultaten 2023

Gereglementeerde informatie / Embargo tot 25 juli 2023, 18u00

Antwerpen, 25 juli 2023

Sterke operationele resultaten in een veranderende marktomgeving

• EPRA resultaat van € 1,40 per aandeel voor het eerste semester van 2023, ten opzichte van € 1,25 per aandeel in de vergelijkbare periode vorig boekjaar.
• Lichte stijging in de waarde van de vastgoedportefeuille ondanks de veranderende economische omgeving en stijgende rentevoeten.
• Hoge bezettingsgraad van 99,3% benadrukt de kwaliteit van de vastgoedportefeuille.
• Lage schuldgraad van 27,4% biedt solide bescherming.
• Ongebruikte kredietfaciliteiten ter waarde van € 40,0 miljoen ter beschikking.
• Verwacht EPRA resultaat per aandeel van € 2,65 - € 2,75 voor boekjaar 2023.

2 / 41

Halfjaarresultaten 2023

Gereglementeerde informatie / Embargo tot 25 juli 2023, 18u00

Antwerpen, 25 juli 2023

Inhoudsopgave

1.	Halfjaarverslag over het eerste semester van 2023	4
	1.1. Economische ontwikkelingen	4
	1.2. Operationeel resultaat	5
	1.3. Verhuuractiviteiten	5
	1.4. Samenstelling en evolutie vastgoedportefeuille	5
	1.5. Investeringen	7
	1.6. Desinvesteringen	7
	1.7. Bezettingsgraad	8
	1.8. Waardering van de portefeuille door de onafhankelijke
	vastgoeddeskundigen op 30 juni 2023	8
	1.9. Marktsituatie van het Belgische winkelvastgoed in 2023	9
2. Financiële resultaten van het eerste semester van 2023	10
	2.1. Analyse van de resultaten	11
	2.2. Financiële structuur op 30 juni 2023	13
	2.3. Risico's voor de resterende maanden van 2023	14
3.	Duurzaamheid	15
4.	Vooruitzichten voor 2023	15
5.	Verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers	16
	5.1. Verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening	16
	5.2. Verkort geconsolideerd globaalresultaat	17
	5.3. Verkorte geconsolideerde balans	18
	5.4. Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht	19
	5.5. Verkort mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen	20
	5.6. Verklaring bij het geconsolideerde halfjaarverslag	21
	5.7. Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers	21
	5.8. Verslag van de commissaris	31
	5.9. Financiële kalender	32
6.	Alternatieve prestatiemaatstaven	33
	6.1. Begrippenlijst van de alternatieve prestatiemaatstaven	33
	6.2. Reconciliatietabellen van de alternatieve prestatiemaatstaven	36

Halfjaarresultaten 2023

Gereglementeerde informatie / Embargo tot 25 juli 2023, 18u00

Antwerpen, 25 juli 2023

1. Halfjaarverslag over het eerste semester van 2023

1.1. Economische ontwikkelingen

Het eerste semester van 2023 werd gekenmerkt door hoge inflatiecijfers en stijgende rentevoeten. Sinds de piek van oktober 2022 (12,75%), daalde de inflatie opnieuw tot 4,15% in juni 2023. De terugval van de inflatie is toe te schrijven aan de dalende energieprijzen, aangezien de kerninflatie1 nog steeds 8,14% bedraagt. Dit toont aan dat de inflatie nog steeds niet onder controle is.

Om de inflatiedoelstellingen van maximaal 2,0% na te streven heeft de Europese Centrale Bank verschillende renteverhogingen doorgevoerd. In december 2022 bedroeg de rente slechts 2,0%, terwijl deze in juni 2023 is opgelopen tot 3,5%. In totaal werden er sinds juli 2022 acht (8) renteverhogingen doorgevoerd, hetgeen resulteerde in een toename van de rentevoet met 4,0% (van -0,5% tot 3,5%).

De sterke renteverhogingen van de Europese Centrale Bank zorgden voor ongerustheid over de vastgoedaandelen omwille van de nauwe correlatie tussen de beurskoers en de rentevoeten. Stijgende rentevoeten zorgen immers ook voor een stijging van de yield of de kapitalisatievoet die op

1.2. Operationeel resultaat

In het eerste semester van 2023 zijn de huurinkomsten gestegen met € 0,6 miljoen ten opzichte van de vergelijkbare periode vorig boekjaar. Deze stijging is het gevolg van de indexatie van de huur van de bestaande huurcontracten en de verhoogde bezettingsgraad in vergelijking met dezelfde periode vorig boekjaar (99,3% vs. 98,8%). De stijging wordt deels tenietgedaan door handelshuurhernieuwingen (aan lagere voorwaarden) die in het voorgaande boekjaar werden afgesloten.

zijn beurt de waarde van het vastgoed doet dalen. Hierdoor stijgt de schuldgraad waardoor vastgoedbedrijven de noodzaak zien om deze schuldgraad verder af te bouwen door het uitvoeren van een kapitaalverhoging of het verkopen van vastgoed.

Voor Vastned Belgium was de impact beperkt, aangezien de Vennootschap op een solide basis blijft opereren met een stabiele en lage schuldgraad. Daarenboven worden de huurprijzen conform de gezondheidsindex geïndexeerd, waardoor het operationeel uitkeerbaar resultaat toeneemt. Daarnaast blijft de bezettingsgraad hoog, mede door

de goede locatie van de winkelpanden, en volgt het assetmanagementteam de huurders nauw op. Tot slot is Vastned Belgium in zeer beperkte mate beïnvloed door de ordonnantie van het Brusselse Gewest om slechts een beperkte indexatie te mogen toepassen. Vermits de indexatie van het Brusselse Gewest geen rekening houdt met energie, hebben de dalende energieprijzen hierop geen invloed. Hierdoor is de toegepaste indexatievoet momenteel hoger dan het gewone indexatiemechanisme.

Het EPRA resultaat van Vastned Belgium bedraagt

• 7,1 miljoen voor het eerste halfjaar van 2023, ten opzichte van € 6,4 miljoen in de vergelijkbare periode vorig boekjaar. De stijging ter waarde van € 0,7 miljoen bestaat zowel uit een stijging van de huurinkomsten als uit een daling van de algemene kosten. In het eerste semester van 2022 werden uitzonderlijke kosten geregistreerd, ter waarde van € 0,3 miljoen, voor een mogelijke delisting van Vastned Belgium.

Per aandeel komt dit neer op een EPRA resultaat van € 1,40 ten opzichte van € 1,25 in het eerste semester van vorig boekjaar.

1) De kerninflatie houdt geen rekening met de prijsevolutie van energieproducten en onbewerkte voedingsmiddelen.

4 / 41

1.3. Verhuuractiviteiten

Vastned Belgium heeft in het eerste semester van 2023 dertien (13) huurovereenkomsten afgesloten die een totaal huurvolume van € 1,7 miljoen vertegenwoordigen. Dit komt overeen met circa 8,7% van de totale huurinkomsten van Vastned Belgium.

In totaal werden er acht (8) nieuwe huurovereenkomsten afgesloten, waarvan vier (4) handelshuurovereenkomsten, twee (2) overeenkomsten met een residentiële huurder en

Halfjaarresultaten 2023

Gereglementeerde informatie / Embargo tot 25 juli 2023, 18u00 Antwerpen, 25 juli 2023

twee (2) pop-up overeenkomsten. Daarnaast werden er vijf

1. handelshuurhernieuwingen afgesloten met bestaande huurders. De door Vastned Belgium onderhandelde huurprijzen (excl. pop-up overeenkomsten) liggen 9,1% hoger dan de door onafhankelijke vastgoeddeskundigen bepaalde markthuurprijzen als gevolg van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille en het resultaat van het goede werk van een gedreven assetmanagementafdeling.

1.4. Samenstelling en evolutie vastgoedportefeuille

Vastgoedpatrimonium

30.06.2023 31.12.2022

Reële waarde van vastgoedbeleggingen (€ duizenden) 2	312.743	312.590
Totale verhuurbare oppervlakte (m²) 2	75.935	76.086

Op 30 juni 2022 bestaat het merendeel van de vastgoedportefeuille uit hoogkwalitatief binnenstedelijk vastgoed gelegen in de steden Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge en uit kwalitatieve retailparken en baanwinkels.

De reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt € 312,7 miljoen op 30 juni 2023 (incl. de waarde van de IFRS 16 gebruiks­ rechten ter waarde van € 0,2 miljoen), hetgeen overeenkomt­ met een stijging ter waarde van € 0,1 miljoen ten opzichte

van vorig boekjaar (€ 312,6 miljoen op 31 december 2022). Daarnaast werd het winkelpand gelegen op de Grand Rue 19 te Bergen (Mons) verwerkt als activa bestemd voor verkoop voor een waarde van € 0,4 miljoen. Rekening houdende met deze classificatie stijgt de totale reële waarde van de vastgoedportefeuille met € 0,5 miljoen.

In de eerste helft van 2023 bleef de Europese Centrale Bank de rentevoeten verder verhogen. Als gevolg van deze rente­ verhogingen hebben de onafhankelijke vastgoeddeskundigen de kapitalisatievoeten van verschillende winkelpanden verhoogd. Dit zou normaal resulteren in een daling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille, echter Vastned Belgium heeft deze daling tenietgedaan door het afsluiten van huurovereenkomsten boven de door onafhankelijke vastgoeddeskundigen bepaalde markthuurprijzen. Hierdoor kan Vastned Belgium, in een uitdagende marktomgeving, een lichte toename in de reële waarde van de vastgoedportefeuille realiseren.

Vastgoedbeleggingen

Het gemiddelde rendement in de portefeuille van de vastgoedportefeuille bedraagt 6,23% (excl. de activa bestemd voor verkoop) op 30 juni 2023 en is hiermee gestegen ten opzichte van het gemiddelde rendement op het einde van vorig boekjaar (6,05% op 31 december 2022).

Sensitiviteitsanalyse3

In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen bij de waardering van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1,0% (van 6,23% naar 7,23% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed dalen met € -43,2 miljoen of -13,8%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap stijgen met 4,3% tot 31,7%.

In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1,0% (van 6,23% naar gemiddeld 5,23%), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 59,7 miljoen of 19,1%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap dalen met -4,3% tot 23,1%.

2)	Exclusief de activa bestemd voor verkoop.
3)	Exclusief de activa bestemd voor verkoop en de waarde van de IFRS 16 gebruiksrechten.	5 / 41