Ontwikkelaars, investeerders en makelaars vragen zich privé af hoe snel een van de populairste vastgoedmarkten van vorig jaar kan omslaan en of een pijnlijke correctie, vergelijkbaar met de inzinking die het emiraat in 2008 trof, kan worden uitgesloten.
Sindsdien heeft Dubai een economische herstart nagestreefd die gebaseerd is op een hopelijk duurzame groei, waaronder een 10-jarenplan dat bekend staat als D33, om de productie te verdubbelen en een van de vier grootste financiële centra ter wereld te worden.
Toch blijft de vastgoedsector een belangrijke barometer van het succes, goed voor 8,9% van de economie.
"De kwetsbaarheid van Dubai voor een correctie ligt in de afhankelijkheid van buitenlands kapitaal, vooral uit China en Rusland," vertelde Ronan Hannan, hoofd van het adviesbureau Proven Partners, aan Reuters.
Enorme uitgaven aan infrastructuur, een genereus inkomstenbelastingbeleid en een 'open deur' benadering van immigratie, versterkt na de pandemie, hebben duizenden buitenlanders aangetrokken.
Russen waren de top niet-residente kopers van huizen in het eerste kwartaal van 2023, maar zakten naar de derde plaats tegen het einde van het jaar, volgens onderzoek van Betterhomes, met kopers uit India en het Verenigd Koninkrijk die goed waren voor de meeste transacties tijdens de twaalf maanden.
Er was ook een opmerkelijke stijging van kopers uit Egypte, Libanon, Pakistan en Turkije, aldus het bedrijf, wat de dubbele rol van de stad als veilige haven en magneet voor de ultrarijken onderstreept.
Hoewel de Russische en Chinese instroom langzaam afneemt, zou de toegenomen interesse van Indiase investeerders een eventuele daling snel en ondiep kunnen houden, aldus Hakim Abdeljaouad, Managing Director in de Valuation Advisory Services praktijk van Kroll.
AFKOELENDE PRIJZEN
In 2023 werd een recordaantal van 431 woningen in Dubai verkocht voor meer dan $10 miljoen, bijna een verdubbeling ten opzichte van het jaar ervoor, waardoor het de grootste markt ter wereld is op dit gebied, volgens onderzoek van vastgoedmakelaar Knight Frank dat gedeeld werd met Reuters.
Er wordt echter voorspeld dat de huizenprijzen in de drie belangrijkste woongebieden van Dubai - Palm Jumeirah, Emirates Hills en Jumeirah Bay Island - in 2024 met een bescheidener 5% zullen stijgen, na een stijging van 15,9% in het jaar tot september 2023, volgens Knight Frank.
De huizenprijzen buiten deze luxe gebieden stegen met 19% in het jaar tot september en zullen naar verwachting met 3,5% stijgen in 2024.
"Mijn zorg is de toestand van de wereldeconomie," vertelde Nasser al-Shaikh, voormalig financieel directeur van Dubai, aan Reuters. "We staan open voor de wereld en wat er op andere plaatsen gebeurt, heeft ook invloed op ons."
Maar hij voegde eraan toe dat zolang zowel de nationale als de lokale overheden hun bredere ontwikkelingsplannen uitvoeren, het toekomstige woningaanbod geabsorbeerd zou moeten worden door nieuwe inwoners.
Anderen klonken minder optimistisch: een senior bron bij een grote ontwikkelaar in Dubai zei dat de huizenprijzen de komende jaren met 10-15% zouden kunnen dalen.
Een andere bron dicht bij de situatie zei dat ten minste één grote lokale verhuurder meerdere hoteleigendommen wil verkopen, waaronder één op de luxueuze hotspot Palm Jumeirah, om het risico van zijn portefeuille te verminderen.
"Het aanbod zal de vraag de komende twee tot drie jaar tot op zekere hoogte overtreffen, vooral in de luxesegmenten, dus dit zal natuurlijk een vorm van vertraging veroorzaken," vertelde Mireille Azzam, JLL's hoofd strategisch advies voor het Midden-Oosten en Afrika, aan Reuters, en voegde eraan toe dat sommige bewoners afwachten of de prijzen betaalbaarder worden voordat ze verhuizen.
NIEUWE VEERKRACHT?
Herinneringen aan de vastgoedcrash van Dubai in 2008, die uiteindelijk leidde tot een reddingsoperatie van $20 miljard door het olierijke buurland Abu Dhabi, liggen nog steeds op de loer, maar analisten zeggen dat er lessen zijn geleerd en dat het risico van besmetting door een eventuele neergang kleiner lijkt.
"De financiële instellingen en grote ontwikkelaars in de regio hebben geleerd van eerdere crises en zijn goed voorbereid," zei Abdeljaouad van Kroll. "De focus van de markt verschuift meer naar mainstream woningbouw en infrastructuur."
De economische indicatoren blijven sterk, met een inkoopmanagersonderzoek van S&P Global dat in december de hoogste stand in 16 maanden liet zien, waaruit blijkt dat de niet-oliebedrijven in Dubai stevig in de expansiemodus zitten.
Ondertussen wordt verwacht dat Dubai in de komende zes jaar slechts 13.000 woningen per jaar zal opleveren, ver onder de 30.000 van de afgelopen 15 jaar, wat wijst op een tekort dat de vraag zou kunnen ondersteunen, aldus Knight Frank partner en hoofd onderzoek voor het Midden-Oosten en Noord-Afrika Faisal Durrani.
De blootstelling van de 10 grootste banken in de VAE aan vastgoed, die volgens analisten tijdens de financiële crisis van 2008-9 meer dan 30% bedroeg, is volgens adviesbureau Alvarez & Marsal al negen kwartalen op rij gedaald, van 22,3% eind 2020 tot 16,2% in het derde kwartaal van 2023.
Hoewel banken en ontwikkelaars hun risico's hebben verminderd, waarschuwen bronnen in de sector dat duizenden andere spelers in de sector kwetsbaarder zijn voor een langdurige vertraging.
Daartoe behoren de makelaars in Dubai, waarvan het aantal is opgelopen van 1.200 in 2020 tot ongeveer 4.000, merkte Betterhomes chief executive Richard Waind op.
De grootste bedreigingen voor de vastgoedsector in Dubai komen van onverwachte pieken in de inflatie, onvoorspelbaar wereldwijd rentebeleid en regionale besmetting door de oorlog tussen Israël en Hamas, vertelden acht bronnen aan Reuters. De mogelijke impact van de verstoring van belangrijke scheepvaartroutes in de Rode Zee is tot nu toe onduidelijk.
Maar geopolitieke onrust, zoals de inval van Rusland in Oekraïne, heeft het emiraat de afgelopen jaren een impuls gegeven, en sommigen speculeren dat dit zo zal blijven.
"Dubai zal altijd profiteren als er chaos heerst," zei de bron van de projectontwikkelaar. (Aanvullende rapportage door Rachna Uppal; Redactie door Elisa Martinuzzi, Kirsten Donovan)
