"Het is een van de meest gewilde plaatsen in India voor Europese en Amerikaanse bedrijven," zegt S. Raghuraman, een ambtenaar van het Greenbase industriepark, in de buurt van fabrieken van Apple-leverancier Foxconn en vrachtwagenfabrikant Daimler.

De aanvragen voor het huren van ruimte in het park, dat gerund wordt door Blackstone en vastgoedtycoon Niranjan Hiranandani, zijn enorm gestegen, voegde hij eraan toe.

"We zijn in gesprek met ten minste drie klanten die hun basis vanuit China willen verplaatsen."

Om aan de groeiende vraag te voldoen, wil Greenbase $ 800 miljoen investeren om zijn industriële parkruimte te verviervoudigen tot 20 miljoen sq ft (1,9 miljoen sq m), een doelstelling die het voor het eerst bekendmaakte.

Dit is slechts het laatste teken van een stormloop op de vraag naar geleasede magazijnruimte die in het laatste kwartaal van 2023 zijn hoogste piek in twee jaar bereikte, zegt vastgoedbedrijf Colliers, nu de economische groei van India met meer dan 8% die van geavanceerde landen overtreft.

Bedrijven in India vertrouwen voor hun opslagbehoeften traditioneel op groezelige, stoffige lage loodsen die bekend staan als godowns, maar deze zijn niet geschikt voor de behoeften van buitenlandse industriële reuzen wier investeringen premier Narendra Modi wil lokken.

Dus zoeken ontwikkelaars zoals Greenbase in het hele land naar land, waarbij ze worstelen met lastige aankoopkwesties, terwijl ze miljoenen dollars aan nieuwe investeringen in de wacht slepen.

De belangrijkste doelwitten zijn bedrijven die hun productiefaciliteiten buiten China willen uitbreiden nu de spanningen met de Verenigde Staten en andere landen wat van de glans van China afnemen.

Bedrijven in de snelgroeiende e-commerce en verwerkende industrie zien India ook als een hub voor de export, terwijl ze de verkoop aan industrieën en binnenlandse consumenten willen stimuleren te midden van een bevolking van 1,4 miljard mensen.

"Wij dachten dat dit het juiste moment was om India te betreden, omdat er een enorm groeipotentieel is voor de komende 15 tot 20 jaar," aldus Sandeep Chanda, de directeur voor India van een van 's werelds grootste ontwikkelaars, het in de VS gevestigde Panattoni.

Een van de lokkertjes zijn de spiksplinternieuwe faciliteiten, van havens tot snelwegen, die de afgelopen zeven jaar zijn toegevoegd in een infrastructuuruitspatting van 808 miljard dollar, waardoor de connectiviteit is verbeterd en de schijnwerpers zijn gericht op voorheen over het hoofd geziene stukken land.

In een plan van 100 miljoen euro ($109 miljoen) bouwt Panattoni zijn eerste magazijncomplex in de buurt van de hoofdstad New Delhi, waarbij de toegang tot snelwegen en een corridor voor vrachtvervoer per spoor wordt uitgespeeld.

Het bedrijf is van plan om binnen een jaar landdeals te sluiten voor nog eens vier parken. En Chanda ziet ruimte om te groeien, want India verhuurt slechts 4 miljoen vierkante meter aan nieuwe magazijnen per jaar, een fractie van de 19 miljoen vierkante meter in China.

Avendus Capital schat dat China drie keer meer dan India's 38 miljoen vierkante meter aan "Grade A" magazijnen heeft, uitgerust met geautomatiseerde opslag- en zoeksystemen, waar industrieën van e-commerce tot engineering voorstander van zijn.

Ter vergelijking: Blackstone zegt dat de Verenigde Staten 1,2 miljard vierkante meter opslagruimte hebben.

CHINA ALTERNATIEF

Colliers zegt dat de 715.000 vierkante meter aan verhuurde opslagruimte in het laatste kwartaal van 2023 in de top vijf Indiase steden die Colliers volgt, het hoogste was in de afgelopen twee jaar.

In die periode steeg het aanbod van "Grade A" magazijnen met 336% in de hoofdstad van Tamil Nadu, Chennai, in de buurt van het Greenbase park, voor de hoogste groei van de vijf steden en beter dan het groepsgemiddelde van 55%.

Colliers verwacht dat auto-, engineering-, retail- en e-commercebedrijven de groei verder zullen stimuleren.

De Deense windturbinefabrikant Vestas heeft net 20% meer ruimte toegevoegd aan zijn assemblage- en opslagactiviteiten in Greenbase, zei Raghuraman, en voegde eraan toe dat hoewel China de belangrijkste hub van het bedrijf is, "ze van India een alternatief willen maken".

Vestas "moderniseert en ontwikkelt voortdurend ons wereldwijde supply chain-netwerk en onze productie-voetafdruk", aldus het bedrijf.

Prologis, 's werelds grootste magazijneigenaar, is teruggekeerd naar India na een eerste uitstap in 2007, toen het de markt "te uitdagend" vond.

Nu richt het bedrijf zich op "snelgroeiende gebieden met een hoog verbruik", aldus Joseph Ghazal, de chief investment officer. "India heeft een sterke economische groei gekend en wij geloven dat er een grote vraag is.

Terwijl ontwikkelaars zich richten op grote steden en magazijnen, kiest het in Bahrein gevestigde Investcorp voor het tegenovergestelde door in te zetten op kleinere magazijnen, aldus Gaurav Sharma, hoofd investeringen in India.

Investcorp is van plan om ongeveer $120 miljoen op te halen voor een fonds om samen te werken met ontwikkelaars en tot acht magazijnen te bouwen in India, een strategie die Reuters als eerste meldt.

Maar ontwikkelaars moeten vaak eerst ingewikkelde landkwesties oplossen.

De infrastructuur in India zorgt voor een grote vraag naar grond, waardoor er weinig percelen op goede locaties overblijven, zodat de stijgende prijzen het rendement van ontwikkelaars aantasten omdat de huren achterblijven, aldus leidinggevenden.

Vastgoedconsultants CBRE zeggen dat de grondprijzen rond het Greenbase park in 2023 met een vijfde zijn gestegen tot $3,6 miljoen voor 10 acres (4 hectare), of een gebied half zo groot als Buckingham Palace, met stijgingen van meer dan 50% voor sommige percelen in de buurt van New Delhi.

Soms kan een enkel stuk land wel 50 eigenaren hebben.

Panattoni had acht maanden nodig om de aankoopformaliteiten voor haar complex in de buurt van de hoofdstad af te ronden.

"Land heeft zijn eigen tijd nodig," zei Chanda, verwijzend naar de tijd die nodig is om eigendomskwesties te ontwarren.