SHANGHAI/HONGKONG, 31 aug - In het begin volgde Hui Ka Yan een eenvoudige formule. Lenen om land te kopen. Verkoop huizen op het terrein voordat ze gebouwd zijn. Gebruik het geld om kredietverstrekkers te betalen en het volgende vastgoedproject te financieren.
Twee decennia lang, vanaf halverwege de jaren 90, was deze aanpak enorm lucratief omdat de Chinese huizenprijzen de pan uit rezen. Het veranderde Hui, een voormalige werknemer van de staalindustrie uit een plattelandsdorp, in de rijkste man van China. En het maakte van zijn bedrijf, de China Evergrande Group, een enorm vastgoedimperium.
Maar terwijl Evergrande steeds meer schulden kreeg, nam het bedrijf zijn toevlucht tot steeds onorthodoxere strategieën om geld te genereren.
Tegen 2016 moedigde minstens één dochteronderneming van Evergrande sommige personeelsleden aan om financiële producten te kopen van de vermogensbeheereenheid van de groep, die hielpen om de vastgoedontwikkeling te financieren, volgens een voormalige werknemer en een bedrijfsdocument dat door Reuters is bekeken. De voormalige werknemer zei dat sommige mensen werd gevraagd om tot de helft van hun salaris aan dergelijke producten te besteden.
Het benaderen van werknemers voor fondsen, zo ontdekte Reuters, was slechts een van een aantal ongebruikelijke praktijken die het bedrijf toepaste voordat het in 2021 aan de rand van een rommelige ineenstorting kwam te staan onder het gewicht van honderden miljarden dollars aan schulden. Dit verslag van de opkomst en ondergang van Hui en Evergrande is gebaseerd op interviews met meer dan 20 mensen die met de magnaat of in zijn bedrijf hebben gewerkt. Allen spraken op voorwaarde van anonimiteit.
Evergrande zei dat Hui niet beschikbaar was voor een interview. Noch de oprichter, noch het bedrijf reageerden op schriftelijke verzoeken om commentaar, onder andere over de vraag of werknemers werden aangemoedigd om financiële producten te kopen, de managementstijl van Hui, de zakelijke praktijken van het bedrijf en de uitdagingen waar het voor staat.
Hui was een ambitieuze zakenman die veeleisend kon zijn tegenover zijn personeel, charismatisch tegenover schuldeisers en soms genotzuchtig. Hij had een team van vrouwelijke persoonlijke assistenten en ten minste enkelen van hen werden voornamelijk voor hun uiterlijk ingehuurd, volgens vier voormalige werknemers en een persoon die bekend is met het bedrijf.
Evergrandes verhaal onthult ook de innerlijke werking van een Chinese vastgoedgigant, van de onstuimige dagen van de explosief stijgende vastgoedprijzen tot de plotse neergang van het bedrijf toen woedende kleine beleggers de kantoren bestormden. Het verloop van het bedrijf volgt ook het wel en wee van de bredere Chinese vastgoedmarkt, die een belangrijke motor was voor de groei van 's werelds op één na grootste economie - maar nu een anker is dat die economie naar beneden trekt.
Volgens schattingen van analisten zijn bedrijven die goed zijn voor 40% van de Chinese huizenverkoop sinds medio 2021 in gebreke gebleven. Huizen zijn onafgebouwd achtergelaten. Leveranciers zijn niet betaald. En sommige van de miljoenen Chinezen die hun spaargeld in vastgoedgerelateerde vermogensbeheerproducten hebben gestoken, lopen het risico dat ze hun geld niet terugkrijgen.
Evergrandes eigendommen werden verkocht als een speculatieve investering, niet als een plek om te wonen, zegt Anne Stevenson-Yang, directeur bij J Capital Research in de Verenigde Staten, dat onderzoek doet en short beleggingsposities inneemt, of wedt op een daling van een aandeel. Mensen kopen ze omdat ze denken dat de waarde zal stijgen, dus het is duidelijk dat het vertrouwensspel alleen werkt zolang mensen blijven kopen.
Het vertrouwen van het publiek droogt op. Chinas vastgoedmarkt werd de afgelopen weken opnieuw door elkaar geschud toen een andere grote ontwikkelaar, Country Garden genaamd, betalingen op twee obligaties in Amerikaanse dollars misliep en de terugbetaling van een particuliere obligatie op het vasteland probeerde uit te stellen.
Evergrandes problemen nemen niet af. De in opspraak geraakte ontwikkelaar heeft herstructureringsvoorwaarden voorgesteld voor zijn offshore schuld en heeft onlangs toestemming gevraagd aan een Amerikaanse rechtbank voor het plan. Evergrande heeft gezegd dat het voorgestelde herstructureringsplan de buitenlandse schulden zal verlichten en het bedrijf zal helpen om zijn activiteiten te hervatten.
Op zondag rapporteerde Evergrande een verlies van 33 miljard yuan ($4,53 miljard) voor de eerste helft van het jaar, tegenover een verlies van 66,4 miljard yuan in dezelfde periode een jaar eerder. De aandelen van Evergrande daalden maandag met 79% na de hervatting van de handel na een schorsing van 17 maanden, waardoor $2,2 miljard van de marktwaarde van het bedrijf verloren ging.
Voor de 64-jarige Hui heeft de achteruitgang van het bedrijf tientallen miljarden dollars van zijn persoonlijke nettowaarde vernietigd en een waanzinnige verkoop van bedrijfsactiva noodzakelijk gemaakt om schulden af te lossen. Het bedrijf wordt ook geconfronteerd met een juridische aanval: Evergrande zei dat er vanaf juni meer dan 2.200 rechtszaken liepen voor een totaalbedrag van ongeveer 535 miljard yuan ($73,40 miljard) aan potentiële aansprakelijkheid.
De verergerende schuldencrisis in de Chinese vastgoedsector vormt een grote uitdaging voor president Xi Jinping en zijn beleidsmakers, nu de economie van het land al te lijden heeft onder een zwakkere binnenlandse en buitenlandse vraag. De economische productie van China groeide in het tweede kwartaal in een zwak tempo.
De bezorgdheid over besmetting van de financiële sector van het land en de bredere economie weegt op de wereldwijde markten.
Het informatiebureau van de Chinese Staatsraad, dat namens de regering vragen van de media behandelt, weigerde commentaar te geven op de vastgoedmarkt en het lot van Evergrand. De huisvestingsautoriteit en het ministerie van Financiën hebben niet gereageerd op verzoeken om commentaar.
DE STICHTINGEN
Hui werd volgens een biografie opgevoed door zijn grootmoeder in een plattelandsdorpje in de provincie Henan.
Hij richtte Evergrande op in 1996, toen China zijn systeem van door de staat verschafte huisvesting ontmantelde en snel verstedelijkte. Ongeveer een derde van de Chinezen woonde toen in steden. Nu woont ongeveer tweederde in steden.
Lokale overheden hadden een stimulans om woningbouw door bedrijven als Evergrande te bevorderen. Peking verhoogde halverwege de jaren 90 het aandeel van de belastingen die door de centrale overheid werden geïnd aanzienlijk. Lokale overheden zagen hun aandeel slinken, maar kregen geen evenredige vermindering van hun verantwoordelijkheid om diensten te verlenen. Om hun schatkist aan te vullen verkochten lokale overheden land aan projectontwikkelaars om inkomsten te genereren.
Hui maakte gebruik van deze vraag. Hij kocht de grond voor zijn eerste ontwikkelingsproject in 1996 voor 5 miljoen yuan en leende meer dan de helft van het bedrag, volgens de biografie. Het jaar daarop verkocht hij het eerste complex voor 80 miljoen yuan, volgens de website van Evergrandes.
Toen Hui in 2009 Evergrandes aandelen in Hong Kong op de beurs bracht, bracht dit het equivalent van $729 miljoen op. De deal maakte Hui, die toen ongeveer tweederde van het bedrijf bezat, miljarden dollars waard.
In 2013 zat Hui in de lift. Hij werd verkozen tot lid van een van de meest prestigieuze politieke organen van China, het permanente comité van de Chinese Peoples Political Consultative Conference. Dat jaar won Guangzhou Evergrande, het voetbalteam waarover het bedrijf drie jaar eerder de controle had gekocht, de topclubcompetitie van het Aziatische voetbal.
Toen hij in Hong Kong was, mengde hij zich onder de vastgoedmagnaten van de stad, speelde kaart en sloot investeringsdeals met hen af, volgens drie mensen met kennis van de ontmoetingen. Hui at in Hong Kongs elite ledenclub Dynasty Club, waar hij Chinese delicatessen zoals vogelnestjessoep en haaienvinnensoep at, zei de persoon die bekend was met het bedrijf.
Tijdens het onderhouden van zakenlieden in een clubhuis in Evergrande's kantoren in Guangzhou tijdens de haussejaren, gooide Hui bij minstens twee gelegenheden met geld voor entertainment en keek hij toe terwijl zijn vrouwelijke assistenten de biljetten van de vloer opschepten, zei een persoon die voor hem werkte.
Hui en Evergrande reageerden niet op vragen van Reuters over de levensstijl van de oprichters.
ALLES GING VAN BOVEN NAAR BENEDEN
Zelfs toen Evergrande zich uitbreidde, bleef Hui op alle niveaus betrokken.
Hij keurde alle landaankopen goed, zei een voormalige werknemer die in een van de regionale kantoren van Evergrande werkte. Hui hielp bij het bedenken van reclameslogans, zeiden twee van de mensen met wie Reuters sprak. Hij was kieskeurig over lettertypes en lettergroottes, volgens de persoon die voor hem werkte. En Hui vroeg het personeel om werknemers te beboeten voor kleine overtredingen, volgens de persoon die voor hem werkte en de persoon die bekend is met het bedrijf, inclusief voor dingen zoals het niet netjes gekleed zijn.
Alles werd van bovenaf opgelegd. Niemand trok in twijfel wat Hui zei, zei een voormalige werknemer.
De bedrijfscultuur werd weerspiegeld in een video van Hui tijdens een basketbalwedstrijd van het bedrijf, die in april 2020 werd geüpload naar een uitwisselingsplatform. Terwijl Hui herhaaldelijk op de bal schiet, dagen de spelers van de tegenpartij hem nauwelijks uit. Reuters was niet in staat om de beelden onafhankelijk te verifiëren.
Voor degenen die de stijl van Huis accepteerden, was er een duidelijk voordeel: een royaal salaris. Het gemiddelde salaris bij Evergrande was 15.666 yuan ($2.149,38) per maand in 2018, volgens de website voor werkgelegenheidsgegevens Maimai.cn. Dat was ongeveer drie keer het maandelijkse gemiddelde in de vastgoedsector, volgens officiële gegevens.
Sommige werknemers van Evergrandes kapitaalafdeling haalden lucratieve bonussen in hun zak voor het afsluiten van leningen bij banken of andere kredietverstrekkers, waarbij de teams tot 1% van het geleende bedrag verdienden, aldus een voormalige werknemer en een persoon die bekend is met het bedrijf. De bonussen werden dan onder het team verdeeld, aldus de voormalige werknemer.
WERKNEMERSDOELEN VOOR FINANCIËLE PRODUCTEN
In 2016, toen de Chinese vastgoedprijzen een hoge vlucht namen, overvleugelde Evergrande zijn grootste rivaal en werd het de grootste projectontwikkelaar van het land op basis van verkoopcijfers. De grondreserves van het bedrijf bereikten 312 miljoen vierkante meter, het dubbele van slechts twee jaar eerder.
Evergrande's aandelenkoers bereikte in 2017 de HK$30, meer dan zeven keer de koers van de beursgang in 2009. Hui werd de rijkste man van Azië, met een geschat fortuin van tientallen miljarden dollars in die tijd, volgens het tijdschrift Forbes.
Terwijl Evergrande zich volpropte met land, zocht het naar manieren om zijn deals te helpen financieren. Bij zijn toenmalige internetafdeling, HengTen Networks, moedigde het bedrijf sommige werknemers aan om in eigen zak te tasten en de vermogensbeheerproducten van de groep te kopen.
Het document van mei 2016 dat door Reuters is bekeken, vermeldt meer dan een dozijn mensen van wie is vastgesteld dat ze niet hebben voldaan aan een quotum voor de aankoop van financiële producten van Evergrande. Een handgeschreven notitie op het document beschrijft de situatie als ernstig en zegt dat de bonussen zouden worden gekort als deze meer dan een dozijn mensen hun quota niet zouden halen.
Het management verlaagde sommige bonussen als gevolg hiervan, zei de voormalige werknemer, die bij HengTen had gewerkt. De persoon die bekend is met het bedrijf en die sprak over de eetgewoonten van Huis in Hongkong, zei dat doelstellingen voor de aankoop van financiële producten wijdverspreid waren bij Evergrande en zei ook dat het personeel gestraft zou worden als ze hun quota niet zouden halen.
In een recent beursdossier zei Evergrande dat het in de loop der tijd ongeveer 92,1 miljard yuan ($12,64 miljard) had opgehaald uit de verkoop van vermogensbeheerproducten, en dat er eind 2022 ongeveer 34 miljard yuan ($4,66 miljard) aan onbetaalde hoofdsom en rente op dergelijke producten stond.
Hoewel het gebruikelijk is voor Chinese ontwikkelaars om geld in te zamelen voor vastgoedprojecten door vermogensbeheerproducten te verkopen, is het ongebruikelijk om bonussen voor werknemers te koppelen aan de aankoop van dergelijke producten, aldus twee insiders uit de sector.
Je kunt winstgevender lijken, maar het is een kunstmatige stimulans, zei Kelly Richmond Pope, forensisch accountant en professor aan de Chicagos DePaul University.
Evergrande Wealth, een onderdeel van Evergrande Financial Holding Group, heeft niet gereageerd op verzoeken om commentaar. De Chinese toezichthouder voor banken heeft ook niet gereageerd op verzoeken om commentaar.
Al die tijd was Hui het bedrijf aan het volstoppen met schulden. Rond deze tijd begon de regering publiekelijk haar bezorgdheid te uiten over de omvang van de leningen in de vastgoedsector.
Toen hij door de jaren heen door investeerders en journalisten werd ondervraagd over zijn projecten met een hoge schuldenlast, antwoordde Hui dat Evergrandes hoge omzet en activawaarde voldoende waren om zijn schulden te dekken.
Hij zou ook in het openbaar hulde brengen aan de regerende Communistische Partij. Zonder het goede beleid van het land om te hervormen en open te stellen, zou Evergrande niet hebben wat het nu heeft, zei Hui in een toespraak in 2018 tijdens de China Charity Awards.
Hui, die al was uitgebreid naar andere bedrijven variërend van plastische chirurgie tot levensverzekeringen, bleef investeren in nieuwe ondernemingen. In 2019 maakte hij een uitstapje naar elektrische auto's.
DODE AUTO
Begin 2020 herhaalde Hui publiekelijk zijn belofte om de schuld van zijn bedrijf aanzienlijk te verlagen. Maar Evergrande drijvende houden zou een stuk moeilijker worden.
Beijing voerde nu strenge nieuwe regels in om de financiering van ontwikkelaars met een hoge schuldenlast te beperken. Tegen 2021 begon de Chinese vastgoedverkoop terug te lopen, en het harde optreden van de overheid leidde tot een reeks wanbetalingen door ontwikkelaars, waarbij velen failliet gingen.
Tijdens een maandelijkse vergadering met het personeel in 2020, betreurde Hui de dood van een aantal van zijn Japanse koikarpers, volgens de persoon die bekend is met het bedrijf. Hui zei dat de sterfgevallen een voorbode van ongeluk waren, aldus de persoon.
Omdat banken en investeerders voorzichtiger werden met het verstrekken van leningen aan projectontwikkelaars, ging Evergrande op zoek naar alternatieve - en duurdere - financieringsbronnen.
Het bedrijf zocht onder andere geld bij zogenaamde trustkantoren, zoals Reuters in 2020 meldde. Trustkantoren, ook wel schaduwbanken genoemd omdat ze buiten veel van de regels voor commerciële banken opereren, wilden graag inspelen op de behoeften van een sector die stond te springen om krediet. En ze konden veel hogere rentetarieven vragen dan de streng gereguleerde banken.
Toen de algemene kredietschaarste in 2020 en 2021 toenam, had Evergrande moeite om haar lokale yuanobligaties te verkopen, omdat er bezorgdheid was over hun kredietwaardigheid. Het bedrijf gebruikte zijn eigen geld om de obligaties te kopen via special purpose vehicles, aldus een voormalige medewerker van Evergrande's financiële team en een persoon die bekend is met de financieringsregelingen van het bedrijf. De mensen zeiden dat deze vehikels de obligaties vervolgens verkochten tegen een hogere opbrengst, of rentebetaling, die beleggers als evenredig met het risico zouden beschouwen.
Soms was de effectieve rente op deze obligaties wel 18%, terwijl die op de open markt 6% was, zei de voormalige medewerker van het financiële team. De echte prijs die ze voor de financiering betaalden, vrat de winst op, zei deze persoon.
Evergrande heeft ook leningen die gedekt waren door haar vastgoeddienstverleningseenheid, die beursgenoteerd was, gebruikt om Evergrande's operationele en financiële behoeften te betalen, aldus een comité van onafhankelijke bestuurders van Evergrande. Het comité onderzocht de zaak nadat banken in 2021 beslag hadden gelegd op 13,4 miljard yuan ($1,84 miljard) aan deposito's van de vastgoeddienstverlener.
Vorig jaar stapten drie topmanagers op nadat een eerste onderzoek had uitgewezen dat zij betrokken waren bij het omleiden van de leningen.
Evergrande heeft een bijzondere cowboymentaliteit, zei Stevenson-Yang van J Capital Research.
Hui noch het bedrijf reageerden op vragen over de vraag of Evergrande special purpose vehicles gebruikte om obligaties te kopen en door te verkopen of over de omleiding van leningen. Het bedrijf heeft gezegd dat het in gesprek was met de dochteronderneming voor vastgoeddiensten over een terugbetalingsschema en dat het maatregelen heeft genomen om mogelijke zwakke punten in de interne controle aan te pakken.
Tegen 2021 hadden Evergrandes totale verplichtingen $300 miljard bereikt. Het bedrijf dat krap bij kas zat, had moeite om leveranciers te betalen en huizen af te bouwen. De inkomsten uit onroerend goed kelderden.
Evergrande slaagde er ook niet in om particuliere beleggers in haar financiële producten op tijd te betalen, wat in het hele land tot protesten leidde. In september 2021 braken chaotische taferelen uit in de kantoren van het bedrijf in Shenzhen toen zo'n 100 ontevreden beleggers de lobby verdrongen om terugbetaling te eisen.
Dagen later zei Hui in een brief aan het personeel dat hij er alle vertrouwen in had dat het bedrijf zijn donkerste periode te boven zou komen.
Maar Evergrande rapporteerde een gecombineerd verlies van $81 miljard voor 2021 en 2022. In maart vorig jaar werd de handel in Evergrande's in Hongkong genoteerde aandelen opgeschort. Hui heeft zijn belang in het bedrijf verkleind en zijn eigen persoonlijke fortuin is nu minder dan een tiende waard van de $36 miljard die het op zijn piek in 2019 was, volgens schattingen van Forbes.
Evergrande is bezig met het verkrijgen van goedkeuring van schuldeisers en de rechtbank voor haar offshore schuldherstructureringsplan. De schuldeisers zullen eind september bijeenkomen om over het plan te stemmen, waardoor ze tot een kwart van hun schuld kunnen terugkrijgen.
In een brief aan de werknemers in januari beschreef Hui 2023 als een cruciaal jaar en beloofde hij om de schuldeisers terug te betalen en projecten uit te voeren.
Het jaar begon echter niet goed voor hem. Een herenhuis in Hong Kong waar schuldeisers beslag op hadden gelegd, werd in maart te koop aangeboden. De geschatte waarde: Ongeveer $112 miljoen. ($1 = 7,2885 Chinese yuan renminbi)
