Van een ingrijpende zuivering een paar jaar geleden tot een reeks financieringsmaatregelen nu, de veranderde Chinese aanpak van de vastgoedsector, een belangrijke pijler van de economie, weerspiegelt hoe nijpend de situatie is geworden.

Onder druk van aanhoudende COVID-19 beperkingen, dalende huizenprijzen en stijgende werkloosheid in 's werelds op één na grootste economie, stellen veel potentiële kopers hun plannen uit, waardoor ontwikkelaars en beleidsmakers voor uitdagingen komen te staan.

"Dit beleid zal weinig blijvend effect hebben en de vastgoedprijzen zullen niet significant stijgen," zei Jack Yang, een ingenieur in Beijing, die opmerkte dat "toekomstig inkomen" een belangrijk punt van zorg is geworden voor huizenkopers.

Yang zei dat hij plannen om zijn huis te verkopen en een nieuwe te kopen in de ijskast had gezet vanwege COVID-beperkingen, salarisverlagingen en zorgen dat hij zijn baan zou kunnen verliezen.

Chinese regelgevende instanties hebben vorige week 16 steunmaatregelen uiteengezet, voornamelijk gericht op het stimuleren van liquiditeit voor ontwikkelaars, in het meest uitgebreide reddingspakket voor de sector sinds deze vorig jaar werd getroffen door een schuldencrisis.


Grafiek: Inzakking onroerend goed in China

De markten juichten de maatregelen toe, waaronder uitstel van terugbetaling van leningen en gemakkelijker toegang tot nieuwe financiering, maar bankiers en analisten zeggen dat ze alleen de aanbodproblemen van de vastgoedmarkt aanpakken, terwijl het herstel van de vraag nog steeds een belangrijk punt van zorg is.

De vraag naar vastgoed, een sector die goed is voor ongeveer een kwart van de Chinese economie, kreeg het afgelopen jaar een flinke klap toen veel ontwikkelaars van crisis naar crisis holden en de bouw van appartementen stopzetten omdat ze geen geld meer hadden.

De economische gevolgen van de COVID-blokkades in veel steden hebben er ook toe bijgedragen dat kopers zoals Yang hun plannen om schulden aan te gaan voor de aankoop van nieuwe huizen hebben uitgesteld - een trend die volgens bankiers en analisten waarschijnlijk niet snel zal veranderen.

De verkoop van onroerend goed gemeten naar vloeroppervlak daalde in oktober voor de 15e maand op rij, terwijl de prijzen van nieuwe huizen daalden in het snelste tempo in meer dan zeven jaar, zo bleek deze week uit officiële gegevens.


Grafiek: Dalende huizenprijzen in China

John Lam, hoofd vastgoedonderzoek in China en Hongkong bij UBS, zei dat de liquiditeitssteun van de overheid "de negatieve cyclus een beetje doorbreekt", en voegde eraan toe dat dit "een positief effect zou moeten hebben op het herstel van de vraag".

Maar ratingbureau Fitch zei dinsdag dat het vasthield aan zijn prognose van een "grotendeels vlakke trend" in de verkoop van nieuwe huizen in 2023, zelfs na de laatste steunmaatregelen.

De vraag naar woningen "hangt af van een herstel van het sentiment onder huizenkopers en van de werkgelegenheidsvooruitzichten, wat volgens ons afhangt van een aanhoudende versoepeling van China's pandemie-gerelateerde controles", aldus Fitch.

China versoepelde vorige week enkele COVID-regels, maar analisten zeggen dat de nul-COVID-strategie op de economische activiteit zal blijven wegen.

Beijing heeft dit jaar de hypotheekkosten verlaagd en een aantal beperkingen versoepeld om de aankoop van nieuwe huizen te stimuleren, maar analisten zeggen dat de focus van de autoriteiten op betaalbare woningen en het streven naar "gemeenschappelijke welvaart" van president Xi Jinping de vraag waarschijnlijk zullen afremmen.

KREDIETRISICO

De daling van de huizenprijzen is een grote zorg voor huizenkopers in China, aangezien een groot deel van hen nieuwe huizen koopt als een investeringsoptie, waarbij het rendement in sommige steden historisch gezien kan oplopen tot 30%-50% over een bepaalde periode.

Ondanks de recente liquiditeitsverruimende maatregelen zeggen sommige bankiers dat ontwikkelaars nog steeds kredietrisico's lopen gezien de onzekere vooruitzichten.


Grafiek: Afnemende liquiditeit

"De maatregelen zullen het financieringsklimaat voor vastgoed verbeteren, wat betekent dat voor banken de vicieuze cirkel en de doodsspiraal tussen vastgoedrisico's en financiële risico's zijn verlicht," zei een medewerker van een middelgrote commerciële bank.

"Maar het is nog te vroeg om te zeggen dat de waarschuwing voor het kredietrisico van vastgoed is opgeheven," zei de bankier, die niet bij naam genoemd wil worden omdat hij niet met de media mag spreken.

Volgens UBS hebben Chinese banken voor ongeveer 88 biljoen yuan ($12,43 biljoen) aan blootstelling aan de vastgoedsector.

UBS schat dat de neergang in de vastgoedsector het banksysteem de komende jaren tot 1,4-1,5 biljoen yuan zal kosten, voornamelijk door potentiële verliezen op ongedekte leningen voor vastgoedontwikkeling, obligaties en niet-standaard activa van banken.

Voorlopig is de grootste zorg voor sommige huizenkopers echter of de ontwikkelaars met de nieuwste maatregelen uit de crisis kunnen komen en de bouw van appartementen kunnen hervatten.

Sam Wang, een 22-jarige freelancer in de horeca, zei dat een familielid ongeveer drie jaar geleden "een woning in de voorverkoop tegen volledige betaling" had gekocht in Wuhan, maar dat deze nog steeds niet af was.

"Ik sta op het punt om een huis voor woondoeleinden te kopen, en op de korte termijn neem ik een afwachtende houding aan," zei Wang.

($1 = 7,0802 Chinese yuan renminbi)