Tiffany, nu eigendom van LVMH, heropent op een Fifth Avenue in beweging

De spectaculaire heropening van de flagshipstore van Tiffany & Co op de hoek van Fifth Avenue en East 57th Street is een renovatie die de miljardeninvestering in een van de meest iconische winkelwijken van New York City vertegenwoordigt.

Vastgoedexperts zeggen dat de geldstroom deel uitmaakt van een poging om een nieuw gezicht te geven aan een gebied in Midtown dat zich uitstrekt van 49th Street tot het Plaza Hotel en dat de Fifth en Madison Avenues omvat. De wijk is lange tijd verankerd geweest door luxe winkels, waaronder Tiffany, Saks Fifth Avenue en Bergdorf Goodman.

Met de terugkeer van het toerisme naar New York na de daling als gevolg van de pandemie, zetten luxewinkeliers opnieuw in op opgefriste paradepaardjes om de interesse en het verkeer van de consument te stimuleren.

Saks ondergaat een renovatie van $250 tot $270 miljoen van haar Fifth Avenue vlaggenschip, inclusief een verbouwde mannenafdeling op de zevende verdieping. Hermès opende in 2022 een nieuw vlaggenschip van vier verdiepingen op de nabijgelegen Madison Avenue.

LVMH, 's werelds grootste luxegroep en Europa's meest waardevolle bedrijf, kocht Tiffany in 2021 voor $16 miljard na een bitter juridisch gevecht. De opening van het nieuwe vlaggenschip is gepland voor het winkelend publiek op vrijdag, een belangrijk debuut voor een winkel die goed was voor 10% van de wereldwijde omzet van Tiffany voordat deze in 2019 werd gesloten voor renovatie.

Het bedrijf heeft Tiffany naar een hoger marktsegment getild, voorbij het feit dat het een synoniem is voor verlovingsringen. Volgens analisten van HSBC is de omzet van de juwelier gestegen van 3 miljard euro in 2020 naar 5,1 miljard euro in 2022 en zal deze in 2025 naar verwachting uitkomen op 7,4 miljard euro.

Het ging om een herontwerp van het hele 10 verdiepingen tellende gebouw onder leiding van architect Peter Marino, bekend om zijn werk aan enkele van de grootste flagship stores in de luxe-industrie.

LVMH-functionarissen hebben de kosten van de verbouwing niet openbaar gemaakt. De groep heeft veel geïnvesteerd in vlaggenschepen voor andere merken, waaronder Bulgari, tegenover Tiffany, en Louis Vuitton's Place Vendome in Parijs.

De heropening van de winkel is de laatste in een reeks van high-profile investeringen in de buurt, aldus Richard Hodos, vice-voorzitter van het retailteam van vastgoedbedrijf JLL in New York. Rolex zit midden in een renovatie van zijn hoofdkantoor op Fifth Avenue, dat een winkel op de begane grond en een 25 verdiepingen hoge glazen kantoortoren zal krijgen.

Het ontwikkelingsbedrijf SHVO heeft ook minstens 135 miljoen dollar geïnvesteerd om 685 Fifth Avenue om te bouwen tot luxe woningen die worden beheerd door de Mandarin Oriental Hotel Group, volgens schattingen uit de sector.

Brookfield Properties geeft $400 miljoen uit om een kantoorgebouw van 39 verdiepingen op 660 Fifth Avenue te renoveren.

"Fifth Avenue zit midden in een renaissance," zei Hodos. "Dit is nadat veel winkeliers het moeilijk hadden tijdens de pandemie."

Veel bedrijven begonnen het gebied al te verlaten voordat de COVID-gerelateerde sluitingen de verkoop terugdrongen. Vanaf 2017 zeiden merken als Ralph Lauren, Calvin Klein en Gap dat ze hun flagship stores op Fifth Avenue zouden sluiten.

Gene Spiegelman, vicevoorzitter van RIPCO Real Estate, zei dat het vertrek werd gedreven door een toename van e-commerce en hoge huren in het gebied, waardoor de winstgevendheid van grote paradepaardjes daalde.

"Merken zijn niet van plan om een premie te betalen voor fysieke locaties die verwaterd zijn door online verkoop," zei Spiegelman.

Hernieuwde interesse in het gebied is het gevolg van verschillende factoren. Zowel Spiegelman als Hodos zeiden dat de huren voor winkels gedaald zijn tot ongeveer $2.000 per vierkante voet voor ruimtes op de begane grond.

Hoewel hoog, is dit een daling ten opzichte van 2015, toen Spiegelman zei dat de luxe detailhandel Bulgari $5.000 per vierkante voet betaalde voor een huurverlenging op Fifth Avenue.

Het toerisme herstelt zich ook. In 2022 waren er 47,3 miljoen binnenlandse bezoekers in New York en 9,4 miljoen internationale reizigers, tegenover 53,1 miljoen binnenlandse toeristen en 13,5 miljoen internationale bezoekers in 2019, volgens het bureau voor toerisme en congressen van New York City.

Chinese toeristen, die een belangrijke rol spelen bij luxe aankopen, keren langzamer terug dan andere bezoekers, en de kantoorbezetting in New York ligt op de meeste weekdagen op 52%, vergeleken met ongeveer 83% vóór de pandemie, volgens schattingen van JLL.

Deze factoren hebben het gebied met enige onzekerheid achtergelaten, wat de wereldwijde trends in winkelvastgoed weerspiegelt. In zijn marktvooruitzichten voor 2023 zei CBRE dat aanhoudende inflatie en tekorten aan arbeidskrachten de bouwkosten hoog zouden houden, waardoor de voorraad beperkt zou blijven en de vraag naar ruimte zou stijgen.

Toch zeggen vastgoeddeskundigen dat het herstel langs Fifth Avenue opmerkelijk is. De beschikbaarheidsgraad voor winkelgevels van 49th tot 59th Street is gedaald van 13,8% in het eerste kwartaal van 2019 tot 3,8% in het eerste kwartaal van 2023, volgens gegevens van vastgoedbedrijf CBRE.

Hodos zei dat Esprit en Glossier tot de merken behoren die winkels in de avenue willen openen.