De rente op de populaire hypotheek met een vaste looptijd van 30 jaar bereikte vorige maand een hoogte van meer dan twee decennia, net onder de 8%, wat leidde tot een daling van 4,1% in de verkoop van bestaande huizen in de V.S., alleen al vorige maand, tot het laagste aantal op jaarbasis sinds 2010, 3,79 miljoen stuks.

De 30-jaars hypotheekrente is sindsdien weer iets gedaald naar het niveau van eind september, maar zal volgens de peiling volgend jaar naar verwachting gemiddeld 6,5% bedragen en pas in 2025 onder de 6% uitkomen.

Woningverkopen, die het grootste deel van de Amerikaanse woningtransacties uitmaken, zullen volgend jaar naar verwachting gemiddeld iets meer dan 4 miljoen eenheden vertegenwoordigen. Dat is heel wat anders dan het gemiddelde van 6 miljoen in 2021 tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt en het gemiddelde van 5,3 miljoen in de afgelopen kwart eeuw.

Hoewel er volgend jaar renteverlagingen op komst zijn, zullen die misschien niet genoeg zijn om de trend significant te veranderen. De Federal Reserve zal de rente tegen het einde van 2024 met 75 basispunten verlagen, met de eerste verlaging in het tweede kwartaal, zo bleek uit een afzonderlijke peiling van Reuters.

Ondanks deze verlagingen zullen de hypotheekrentes waarschijnlijk te hoog zijn om bestaande huiseigenaren te verleiden om hun woning te koop te zetten, aldus analisten.

"De verkoop van bestaande huizen is beperkt door het gebrek aan doorverkoopvoorraad op de markt," zei Crystal Sunbury, senior vastgoedanalist bij RSM, een Amerikaans adviesbureau.

"Het is mogelijk dat er meer doorverkochte woningen op de markt komen als de hypotheekrente daalt. Maar de voorraad doorverkochte woningen zal naar verwachting niet substantieel stijgen, aangezien naar schatting meer dan 80% van de huidige huiseigenaren een hypotheek van minder dan 5% heeft en de overgrote meerderheid niet bereid zal zijn om hun hypotheek te verhogen voor een hogere rente."

Verwacht werd dat de verkoop van bestaande woningen dit kwartaal gemiddeld 3,84 miljoen eenheden op jaarbasis zou bedragen, gevolgd door 3,90 miljoen, 4,03 miljoen, 4,20 miljoen en 4,38 miljoen eenheden in de komende vier kwartalen.

Ondertussen voeren projectontwikkelaars het woningaanbod op om te profiteren van de mismatch tussen vraag en aanbod. De investeringen in woningen veerden in het derde kwartaal weer op na negen kwartalen op rij te zijn gedaald.

Een overweldigende meerderheid van 83% van de analisten, 20 van de 24, zei dat het aanbod van betaalbare woningen de komende twee tot drie jaar zal verbeteren. Maar slechts vijf zeiden dat de verbetering genoeg zou zijn om de vraag bij te houden.

De mediaan van de enquête gaf aan dat de gemiddelde huizenprijzen, gemeten door de S&P CoreLogic Case-Shiller samengestelde index van 20 stedelijke gebieden, dit jaar met 2,7% en in 2024 met 1,8% zullen stijgen. Dat was een verbetering ten opzichte van een enquête in september, waarin werd voorspeld dat de prijzen in beide jaren zouden stabiliseren.

Lage prijsstijgingen met één cijfer zouden een stabieler vooruitzicht betekenen voor de huizenmarkt, die alleen al in de pandemiejaren met bijna 45% is gestegen. Maar voor de meeste starters is de gemiddelde huizenprijs al onbetaalbaar hoog, waardoor een enorme aanbetaling nodig is voor de aankoop.

"De huizenmarkt blijft in een strijd verwikkeld tussen kopers die uit de markt worden geprijsd door de hoge hypotheekrente en eigenaars die vastzitten aan hun bestaande hypotheken," zei Cristian deRitis, plaatsvervangend hoofdeconoom bij Moody's Analytics.

"Het beperkte aanbod van te koop staande woningen zal de prijzen op korte termijn blijven ondersteunen."

In de tussentijd zullen veel jonge gezinnen die het zich niet kunnen veroorloven om een aanbetaling te doen of een hypotheek af te sluiten tegen deze tarieven, moeten blijven huren, wat de afgelopen jaren extreem duur is geweest. De huren beginnen nu pas over het algemeen te dalen.

Een kleine meerderheid van de respondenten, 13 van de 22, zei dat de verhouding tussen eigenwoningbezit en huurders de komende vijf jaar enigszins of aanzienlijk zal toenemen. De overige negen zeiden dat het zou afnemen.

(Andere verhalen uit de driemaandelijkse woningmarktonderzoeken van Reuters)