CHINA JINMAO HOLDINGS GROUP LIMITED 
Als onderdeel van een steunpakket voor de door de crisis getroffen vastgoedsector, kondigde Beijing vorige maand een plan aan voor een leenfaciliteit van 300 miljard yuan ($41 miljard), wat zou kunnen leiden tot 500 miljard aan bankfinanciering voor lokale staatsbedrijven (SOE's) om voltooide en onverkochte woningen te kopen.
Verwacht wordt dat Chinese banken goedkopere leningen zullen verstrekken aan staatsbedrijven via de faciliteit, die gesteund wordt door de centrale bank, om hen te helpen de huizen van ontwikkelaars te kopen tegen "redelijke prijzen" om er betaalbare woningen van te maken.
Sommige particuliere ontwikkelaars zien echter weinig of geen van hun projecten geselecteerd worden, omdat de leenfaciliteit ontoereikend is en de regeling naar verwachting alleen van start zal gaan in grotere steden waar betaalbare woningen beschikbaar zijn. De prijsaanbiedingen van staatsbedrijven zullen waarschijnlijk ook laag zijn, zeggen ze.
De voorzichtige houding van ontwikkelaars zou een uitdaging kunnen zijn voor Beijing, aangezien golven van steunmaatregelen in de afgelopen twee jaar er niet in zijn geslaagd om de sector nieuw leven in te blazen, die op zijn hoogtepunt een kwart van het BBP vertegenwoordigde en nog steeds een grote rem zet op de economie.
Xintangzhen, een stad in Guangzhou, kondigde op 30 mei als eerste lokale overheid na het steunpakket aan om "geschikte woningvoorraad" aan te kopen voor herhuisvesting.
De lokale overheid zou de huizen tegen kostprijs kopen, meldde China Real Estate Business, een mediakanaal dat door de huisvestingsautoriteit wordt beheerd, onder verwijzing naar het bericht.
Een project van staatsbedrijf Jinmao en de grote ontwikkelaar Vanke had een aanvraag ingediend, voegde het nieuwsbericht eraan toe.
Sommige ontwikkelaars zeiden dat het kopen tegen kostprijs, wat een korting van 20-30% op de marktprijs betekent, beter was dan verwacht.
Een senior manager van een particuliere ontwikkelaar in gebreke zei dat zijn bedrijf geïnteresseerd zou zijn om een aanvraag in te dienen als andere steden vergelijkbare aanbiedingen zouden doen als Xintangzhen, maar hij verwacht dat de aanbiedingen laag zullen zijn en onvoldoende om de bouwleningen te dekken.
"Als het niet eens genoeg is om de ontwikkelingslening te dekken, hoe kunnen we de lening dan terugbetalen? De bank die de lening verstrekt zou er ook niet mee instemmen," zei een hoge ambtenaar bij een ontwikkelaar in Shanghai, die niet geïdentificeerd wilde worden vanwege de gevoeligheid van de zaak.
Analisten van Citi en Bank of America hebben echter gezegd dat kortingen van 50% op de prijzen nodig zijn om een bescheiden rendement voor de SOE's te garanderen, aangezien betaalbare woningen doorgaans met 10-50% korting op particuliere woningen worden verkocht.
Zelfs als ontwikkelaars winst kunnen maken met de verkoop van voltooide appartementen aan de staatsbedrijven, kunnen lokale overheden eisen dat de opbrengsten worden gebruikt om bestaande projecten af te maken in plaats van om schulden af te lossen.
"Dit zal ons als beursgenoteerd bedrijf niet helpen, of onze offshore schuldaflossing," zei een leidinggevende bij een andere ontwikkelaar die in gebreke is gebleven.
Gavekal Dragonomics schat dat tegen gemiddelde marktprijzen met 500 miljard yuan aan aankopen 12% van de woningvoorraad kan worden betaald, of 20% als er met korting wordt gekocht.
S&P zei dat het omzetten van bestaande voorraden in sociale woningen ook zou leiden tot meer transacties aan de onderkant van de markt en de algemene prijzen zou doen dalen.
Het Chinese ministerie van Huisvesting, de centrale bank, de hoogste toezichthouder voor het bankwezen en de lokale huisvestingsautoriteit in Guangzhou reageerden niet op verzoeken om commentaar. Jinmao reageerde niet op een verzoek om commentaar en Vanke weigerde commentaar te geven.
UITVOERINGSRISICO
"Slechts een handvol noodlijdende ontwikkelaars zal hiervan profiteren," zei kredietanalist Esther Liu van S&P Global Ratings. "(Het voltooien van de bouw) is het probleem waarmee de noodlijdende ontwikkelaars worden geconfronteerd. Ze hebben niet veel voltooide inventaris."
Terwijl ontwikkelaars wachten op duidelijkheid over de vraag van staatsbedrijven en prijsaanbiedingen, zeggen sommige bankiers dat de regeling voor betaalbare woningen kan leiden tot een verslechtering van de kwaliteit van de activa, omdat staatsbedrijven moeite zouden hebben om voldoende winst te genereren om bankleningen terug te betalen.
Banken kunnen van de 300 miljard herleningsfaciliteit lenen tegen 1,75% rente om 60% van de leningen te financieren die ze aan staatsbedrijven aanbieden.
Analisten schatten dat staatsbedrijven in totaal ongeveer 2,5% rente zouden moeten betalen voor deze leningen, vergelijkbaar met de gemiddelde huurrendementen in China.
"Dit is goed voor de vastgoedsector, maar slecht voor de staatsbedrijven en de banken, omdat u in wezen wat risico naar hen verschuift," zei de eerste manager, die niet bij naam genoemd wil worden omdat hij niet met de media mag spreken.
Banken en lokale overheden zijn zeker risicomijdend.
De centrale bank heeft in februari vorig jaar een herleningsprogramma van 100 miljard yuan uitgerold voor lokale overheden in acht steden om woningvoorraden op te kopen - slechts 2 miljard daarvan is eind maart 2024 gebruikt.
"Wij zien een hoog uitvoeringsrisico, aangezien banken en lokale staatsbedrijven de krediet- en investeringsrisico's volledig moeten dragen," zegt Zerlina Zeng, senior kredietanalist bij CreditSights.
De steun van de centrale overheid heeft echter meer bezoekers naar topsteden getrokken na het laatste stimuleringspakket, dat onder andere de aanbetaling verlaagt en de hypotheekrente verlaagt, aldus analisten en ontwikkelaars.
"De centrale overheid heeft haar (steun) opgevoerd; het keerpunt is hier de belangrijkste verandering," zei Karl Choi, hoofd van het vastgoedonderzoek voor Groot-China bij Bank of America. ($1 = 7,2455 Chinese yuan)
