Agressieve renteverhogingen, die zich nog steeds een weg door het systeem banen, volgen op een pandemie die het voetverkeer naar fysieke winkels heeft geschaad en de werkgewoonten structureel heeft veranderd, waarbij de bezettingsgraad van kantoren nog steeds onder het niveau van vóór de inflatie ligt.

Volgens schattingen van het Internationaal Monetair Fonds bedroeg de directe blootstelling van banken aan commercieel vastgoed gemiddeld ongeveer 6% van de bankleningen in Europa, tegenover ongeveer 18% in de Verenigde Staten vorig jaar.

(Grafiek: Banken commerciële vastgoedkredieten Banken commerciële vastgoedkredieten - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/znpnbjrnxpl/chart.png)

Maar nu beleidsmakers alert zijn op wat bezwijkt onder de veel hogere leenkosten, worden potentiële breuklijnen onder de loep genomen.

Scandinavische banken en in CRE gespecialiseerde Duitse banken kunnen zwakke plekken zijn, vooral als er systeemrisico's opduiken, aldus Barclays op woensdag.

En hoewel het CRE-risico niet centraal stond tijdens de IMF-vergaderingen van vorige week in Washington, was de bezorgdheid zichtbaar.

IMF-directeur Kristalina Georgieva benadrukte de noodzaak om "risico's in de gaten te houden die zich mogelijk in de schaduw bevinden, bij banken en niet-bancaire financiële instellingen of in sectoren zoals CRE". In zijn rapport over financiële stabiliteit merkte het IMF op dat de bezorgdheid over CRE toeneemt, gezien de grote afhankelijkheid van kleinere banken.

"Zelfs in Europa kunnen er dus flarden van vastgoed-gerelateerde kwetsbaarheid in het financiële systeem zijn.

Het is echter nog niet gebleken dat dit een grote bedreiging vormt voor de banken", aldus Andrew Burrell, hoofd vastgoedeconoom bij Capital Economics.

De belangrijkste rentevoet van de Europese Centrale Bank is gestegen van -0,5% een jaar geleden naar 3% en gaat omhoog.

In een recente enquête van JP Morgan over wereldwijde beleggers wordt CRE genoemd als de meest waarschijnlijke oorzaak van de volgende crisis.

(Grafiek: Wat is volgens u naast de bankencrisis de waarschijnlijke oorzaak van de volgende marktcrisis? - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/lbvggwazdvq/chart.png)

"Als u een rangorde zou moeten maken van de grootste risico's voor uw vooruitzichten, zou dat (blootstelling aan CRE) voor ons in de top drie staan", aldus portefeuillebeheerder Daniel Ender van Robeco.

FOUTLIJNEN

In Europa, waar kantoren het grootste deel van de vastgoedmarkt uitmaken, werden Duitse en Scandinavische banken die het meest zijn blootgesteld aan bouw- en vastgoedactiviteiten, gezien als banken die in de gaten moeten worden gehouden.

(Grafiek: Europese commerciële vastgoedmarkt - https://www.reuters.com/graphics/EUROPE-REAL%20ESTATE/STRESS/zdpxdazwnpx/chart.png)

Barclays zei dat als CRE een groter systeemrisico zou worden, de Zweedse banken meer risico zouden kunnen lopen. De leningen van Zweedse vastgoedbedrijven zijn gestegen tot 2.300 miljard Zweedse kronen ($223 miljard) in 2021, tegenover 1.300 miljard kronen in 2012.

Duitse gespecialiseerde vastgoedverstrekkers zoals Aareal Bank, Deutsche Pfandbriefbank en Berlin Hyp hebben een grotere concentratie van vastgoedposities, aldus de analisten.

Aareal Bank weigerde commentaar te geven. Deutsche Pfandbriefbank en Berlin Hyp reageerden niet op een verzoek om commentaar.

Ender van Robeco zei dat, hoewel grote Europese banken geen "enorme hoeveelheid" vastgoedbeleggingen hebben, de waarderingen op de aandelenmarkt wijzen op aanzienlijke pijn voor vastgoedbedrijven, waarbij vooral Duitse namen worden verhandeld tegen aanzienlijke kortingen op hun activa zoals getaxeerd door derden.

Strengere financieringsvoorwaarden voor banken versterken de effecten van de hogere rente, waardoor herfinanciering de komende jaren moeilijker wordt, aldus analisten.

De bankentoezichthouder van de ECB constateerde vorig jaar bij de meeste banken "tekortkomingen" in de wijze waarop zij het terugbetalingsvermogen van potentiële kredietnemers beoordelen. CRE is goed voor maar liefst 30% van de non-performing loans bij Europese banken, aldus de toezichthouder.

Een andere zorg was de mogelijke aflossing van vastgoedbeleggingsfondsen, die volgens de ECB in 2022 40% van de CRE-markt in de eurozone uitmaken en in tien jaar tijd zijn verdubbeld.

De ECB heeft gewaarschuwd dat "gedwongen liquidatie van vastgoedactiva om aan de aflossingen van beleggers te voldoen, kan leiden tot neerwaartse druk op de vastgoedprijzen".

Blackstone heeft onlangs opnames uit zijn $ 70 miljard kostende real estate income trust geblokkeerd na een golf van aflossingsverzoeken. Open-ended vastgoedfondsen in Groot-Brittannië hebben ook gevochten om aan de sterke vraag naar aflossingen te voldoen.

"Het is een beetje cirkelvormig: als banken in andere delen van hun balans onder druk komen te staan en zich moeten concentreren op het behoud van kapitaal om zich tegen die verliezen in te dekken, kan dit gevolgen hebben voor hun vermogen om bestaande CRE-leningen te herfinancieren, waardoor een self-fulfilling prophecy ontstaat", aldus Hans Vrensen, hoofd onderzoek en strategie bij vastgoedbeleggingsmaatschappij AEW.

In Europa wordt de blootstelling aan CRE voor kleinere banken, die meer risico lopen op depositovlucht, geschat op minder dan 30% van alle leningen, aldus Capital Economics. Strengere bankregulering suggereert ook dat Europese banken minder te vrezen hebben.

"[Europese] banken bevinden zich deze keer in een veel betere positie met grotere reserves tegen potentiële verliezen; als je kijkt naar de tier one-kapitaalratio's, vooral in landen als Italië en Spanje, zijn die enorm toegenomen", aldus Massimo Bianchi, hoofd van special situations vastgoed bij illimity Bank.

Niet-genoteerde wereldwijde vastgoedfondsen hebben ondertussen maar liefst $ 811 miljard aan droog kruit om CRE-investeringen te ondersteunen wanneer de markten zich herstellen, schat Savills. Ongeveer 500 miljard dollar van deze oorlogskas is gericht op Europese activa.

Zelfs als de sector de pijn van hogere rente kan doorstaan, vormen de klimaatrisico's uitdagingen voor de langere termijn.

"Aan de ene kant is er druk op kredietverstrekkers om meer te lenen aan groene projecten", aldus Jackie Bowie, managing partner bij Chatham Financial. "Aan de andere kant zullen vastgoedeigenaren zelf te maken krijgen met een aanzienlijke kostenstijging."

($1 = 10,3323 Zweedse kronen)

($1 = 0,9147 euro)