Xior Student Housing : Jaarlijks financieel verslag 2023

JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG

2023

XIOR

IN EEN NOTENDOP

98%

19.673

						ZWEDEN
8						3% Reële waarde
Geografische					583Units
spreiding			DENEMARKEN
landen
		12% Reële waarde
42steden			1.786Units
NEDERLAND
41% Reële waarde
		6.572Units

ANNUAL REPORT 2023 _ XIOR

8

ALTERNATIEVE PRESTATIE- MAATSTAVEN EN DE TERM "EPRA WINST"

Alternatieve prestatiemaatstaven (APM's) zijn maatstaven die Xior Student Housing NV hanteert om haar operationele performantie

te meten en op te volgen. De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn sinds 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve

Bezettingsgraad

Huisvesting aan

+147

Nationaliteiten

Totale oppervlakte van de vastgoedportefeuille

909.960m2

Verhuurbare units

232 54%

Werknemers 46%

Aard van de vastgoedportefeuille

94 6(o.b.v. Reële waarde)

% %

Studenten Andere

BELGIË

22% Reële waarde

5.088Units

PORTUGAL

4% Reële waarde

1.326Units

SPANJE

11% Reële waarde

POLEN

4% Reële waarde

1.851 Units

prestatiemaatstaven. De begrippen die Xior beschouwt als APM's zijn opgenomen in hoofdstuk 10.8 van dit Jaarverslag. De APM's zijn gemarkeerd met en voorzien

en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA richtlijn.

EPRA (European Public Real Estate Association) is een organisatie die de Europese beursgenoteerde vastgoedsector promoot, helpt ontwikkelen

en vertegenwoordigt om zo het vertrouwen in de sector te bevorderen en investeringen in beursgenoteerd vastgoed in Europa te vergroten. Voor meer informatie over EPRA wordt verwezen naar www.epra.com.

Best in class'

organisatie en medewerkers

Gelukkige studenten in efficiënte gebouwen

2.294Units

€3,21miljard

DUITSLAND

2% Reële waarde

648Units

Reële waarde van de vastgoedportefeuille

INHOUD

Dit universele registratiedocument (URD) is gedeponeerd bij de FSMA, als de bevoegde autoriteit overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129, zonder voorafgaande goedkeuring in overeenstemming met artikel 9 van verordening (EU) 2017/1129.

Het universele registratiedocument mag worden gebruikt met het oog op een aanbieding van effecten tot de handel op een gereglementeerde markt, mits het, in voorkomend geval, samen met eventuele wijzigingen en een overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129 goedgekeurde verrichtingsnota en samenvatting door de FSMA is goedgekeurd.

INHOUDSTAFEL 2023 XIOR

5

01	RISICOBEHEER	13
02	WOORD VAN DE VOORZITTER	26
03	KERNCIJFERS PER 31 DECEMBER 2023	30
04	COMMERCIËLE ACTIVITEITEN & STRATEGIE	34
05	BEHEERVERSLAG	44
06	CORPORATE GOVERNANCE	58
07	HET AANDEEL XIOR	84
08	VASTGOEDVERSLAG	94
09	DUURZAAMHEIDSVERSLAG	172
10	FINANCIEEL VERSLAG	216
11	VERKLARINGEN	314
12	PERMANENT DOCUMENT	318
13	LEXICON	344
14	ANNEX	350
15	IDENTITEITSKAART	364

This annual financial report is also available in English.

Dit Jaarverslag werd vertaald naar het Engels onder de verantwoordelijkheid van Xior Student Housing NV. Enkel de Nederlandstalige versie van dit Jaarverslag heeft bewijskracht. Beide versies kunnen geraadpleegd worden via de website van de Vennootschap (www.xior.be) of op aanvraag bij de maatschappelijke zetel (Xior Student Housing NV, Frankrijklei 64-68, 2000 Antwerpen).

JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR

6

01

RISICOBEHEER

13

1.1 Marktrisico's . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

1.1.1 Risico's verbonden aan vraag en aanbod in de markt van studentenhuisvesting . . . . . . . . 14

1.2 Vastgoedgebonden risico's . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

1. Risico's in verband met de evolutie van de Reële waarde van de vastgoedportefeuille . . . . . 14
2. Bouw- en ontwikkelings- en reconversierisico's . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
3. Risico's verbonden aan vergunningen en andere machtigingen en vereisten waaraan
   het vastgoed dient te voldoen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
4. Risico's verbonden aan de uitvoering van onderhoudswerken en herstellingen . . . . . . . . 17

1.3 Operationele risico's . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

1. Risico's in verband met het onvermogen om huurovereenkomsten te sluiten en uit te
   doen voeren (en in het bijzonder met de impact van wijzigingen aan het Nederlandse Woning Waardering Stelsel), leegstand en huurderving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2. Risico's verbonden aan fusie-, splitsings- of overnameverrichtingen . . . . . . . . . . . . . 20
3. Risico's in verband met het grootschalig digitaliseringsproject . . . . . . . . . . . . . . . 20
4. Risico's in verband met overlast veroorzaakt door studenten als huurders en reputatieschade die daaruit voortvloeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
5. Risico's van het in gebreke blijven van de huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
6. Risico's verbonden aan de (onmogelijkheid tot) dividenduitkering . . . . . . . . . . . . . . 21
7. Risico's verbonden aan operaties in Polen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

1.4 Financiële risico's . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

1. Risico's met betrekking tot financiering - overschrijding schuldgraad . . . . . . . . . . . . 22
2. Risico's met betrekking tot financieringsovereenkomsten (inclusief naleving van
   convenanten) - liquiditeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
3. Risico's verbonden aan de stijgende rentevoeten en schommelingen van de reële waarde
   van de afdekkingsinstrumenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
4. Risico's verbonden aan inflatie en stijgende energieprijzen . . . . . . . . . . . . . . . . 24
5. Risico's verbonden aan wisselkoersen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

1.5 Reglementaire en andere risico's . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

1.5.1 Risico's verbonden aan het statuut van Openbare GVV en de toepasselijke fiscaliteit . . . . . 25

02	WOORD VAN DE VOORZITTER			26
03	KERNCIJFERS PER 31 DECEMBER 2023			30
04	COMMERCIËLE ACTIVITEITEN & STRATEGIE			34
4.1	Wie we zijn - ons profiel	.	. . . .	. . . . . . . 35
4.2	Waarom we het doen - ons doel	.	. . . .	. . . . . . . 36

1. Wat we doen - ons product en onze organisatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
2. Hoe we het doen - onze strategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

INHOUDSTAFEL 2023 XIOR

7

05	BEHEERVERSLAG							44
5.1	Statuut van openbare GVV	. . . .	.	. . . .	.	.	.	45
5.2	Commentaar bij de geconsolideerde jaarrekening boekjaar 2023	. . . .	.	. . . .	.	.	.	46

1. Geconsolideerde balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
2. Geconsolideerde resultatenrekening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
3. Bestemming van het resultaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
4. Onderzoek en ontwikkeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
5. Bijkantoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

5.3 Beheer en gebruik van de financiële middelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

1. Financieringsovereenkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
2. Indekking van het renterisico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

5.3.3	Kapitalisatie en schuldenlast	. . . . . . . .	. . . . 51
5.4	Transacties en verwezenlijkingen	. . . . . . . .	. . . 52

5.5 Desinvesteringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

5.6	Operationele update	.	.	. . .	. 54
5.7	Feiten na balansdatum	.	.	. . .	. 54

5.8 Vooruitzichten voor 2024 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

5.8.1 Groeivooruitzichten voor het boekjaar 2024 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

5.9 Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem . . . . . . . . . . . . . . . . 56

1. EPRA Key Performance Indicatoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
2. EPRA netto huurinkomsten op constante vergelijkingsbasis . . . . . . . . . . . . . . . . 57
3. EPRA Capex tabel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

5.10 Vereiste onderdelen van het Jaarverslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

06

CORPORATE GOVERNANCE

58

6.1 Verklaring inzake Deugdelijk Bestuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

1. Referentiecode en Corporate Governance Charter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
2. Interne controle- en risicobeheersystemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
3. Aandeelhoudersschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
4. Raad van bestuur van de Vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
5. Samenstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
6. Beknopte beschrijving van de professionele carrière van de bestuurders . . . . . . . . . . . 64
7. Voorzitterschap van de Raad van Bestuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
8. Betrouwbaarheid, deskundigheid en ervaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

6.1.9

Werking en taken van de Raad van Bestuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

1. Overzicht omtrent de werking van de Raad van Bestuur in 2023 . . . . . . . . . . . . . . 68
2. Gedelegeerd bestuurder en effectieve leiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
3. Uitvoerend management. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
4. Comités van de Raad van Bestuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
5. Belangenconflicten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
6. Specifieke belangenconflicten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
7. Verklaringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
8. Remuneratieverslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

6.2 Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 . . . . . . 83

1. Kapitaalstructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
2. Beslissingsorganen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
3. Toegestaan kapitaal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
4. Inkoop aandelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
5. Contractuele bepalingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR

8

07

HET AANDEEL XIOR

84

1. Het aandeel op Euronext Brussels. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
2. Aandeelhouderschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
3. Couponinformatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

7.4	Financiële kalender 2024 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

1. Dividendbeleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
2. Vooruitzichten - Winsprognose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

1. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
2. Hypothesen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
3. Prognose van de geconsolideerde resultaten en dividendverwachtingen. . . . . . . . . . . 92
4. Verslag van de Commissaris m.b.t. de winstprognose . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

08

VASTGOEDVERSLAG

94

8.1 Vastgoedmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95

1. Studentenhuisvestingmarkt België . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
2. Studentenhuisvestingsmarkt in Nederland. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
3. Studentenhuisvestingsmarkt in Spanje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
4. Studentenhuisvestingsmarkt in Portugal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
5. Studentenhuisvestingsmarkt in Polen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
6. Studentenhuisvestingsmarkt in Duitsland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
7. Studentenhuisvestingsmarkt in Denemarken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
8. Studentenhuisvestingsmarkt in Zweden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

8.2 Vastgoedportefeuille . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .110

1. Samenstelling van de vastgoedportefeuille per 31 december 2023 . . . . . . . . . . . . 110
2. Beschrijving en spreiding van de vastgoedportefeuille. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
3. Beschrijving van de panden van de vastgoedportefeuille. . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
4. Waardering van de vastgoedportefeuille door de Waarderingsdeskundigen . . . . . . . . . 170

09	DUURZAAMHEIDSVERSLAG	172
9.1	Woord van de CEO	. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174

9.2 Duurzaamheidsstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .175

1. Stakeholder engagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
2. Materialiteitsmatrix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
3. Xior's ESG framework . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
4. Xior's bijdrage aan de SDG's . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
5. ESG actieplan 2021-2023:The North Star Project. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180

9.3 Energie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .182

9.3.1 Klimaatimpact: naar net zero in 2050 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182

9.3.2

Algemene resultaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

9.4 Social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194

1. Social employees: welzijn, gezondheid, veiligheid personeel . . . . . . . . . . . . . . . 194
2. Social tenants: Welzijn, gezondheid veiligheid studenten . . . . . . . . . . . . . . . . . 202

9.5 Governance: ethiek en integriteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207

9.6	Meetmethodologie en assumpties	. . . . . . . . . . . . .	.	210
9.6.1	Rapporteringsperiode en organisatorische grenzen . . . .	. . . . . . . . . . . . .	.	. 210

INHOUDSTAFEL 2023 XIOR

9

1. Meetscope en coverage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
2. Schatting en extrapolatie van de verbruiksgegevens onder verantwoordelijkheid van Xior . . . 210
3. Rapportage van de verbruiksgegevens onder verantwoordelijkheid van Xior en onder verantwoordelijkheid van de student . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
4. Rapportage van het eigen hoofdkantoor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211

9.6.6

Analyse van de berekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211

9.7 Externe verificatie van de rapportering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .214

10

FINANCIEEL VERSLAG

216

1. Geconsolideerde resultatenrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .218
2. Geconsolideerde staat van het globaal resultaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . .220
3. Geconsolideerde balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .221
4. Geconsolideerd mutatie-overzicht van het eigen vermogen . . . . . . . . . . . . . . 224
5. Geconsolideerd kasstroomoverzicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .228
6. Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

1. Algemene bedrijfsinformatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
2. Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

10.6.3

Grondslag voor de opstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

1. Significante boekhoudkundige beoordelingen en belangrijke bronnen
   van schattingsonzekerheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
2. Grondslag voor consolidatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
3. Bedrijfscombinaties en Goodwill . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
4. Vreemde valuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
5. Vastgoedbeleggingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
6. Projectontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
7. Uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
8. Vervreemding van een vastgoedbelegging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
9. Andere materiële vaste activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
10. Vaste activa of groepen van activa bestemd voor verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . 235

10.6.14

Financiële instrumenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235

1. Vlottende activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
2. Eigen vermogen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
3. Voorzieningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
4. Financiële verplichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
5. Vastgoedresultaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
6. Vastgoedkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
7. Algemene kosten van de Vennootschap en andere operationele opbrengsten en kosten . . . 237
8. Financieel resultaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
9. Winstbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
10. Exit-taks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .238
11. Financieel risicobeheer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..239

1. Segmentinformatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .240
2. Alternatieve prestatie indicatoren (APM's) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
3. Overige toelichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .250

1. Vastgoedresultaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
2. Vastgoedkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..252
3. Algemene kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
4. Andere operationele kosten en opbrengsten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
5. Resultaat op de portefeuille . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254
6. Financieel resultaat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255

JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR	INHOUDSTAFEL 2023 XIOR
10		11

1. Vennootschapsbelasting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
2. Vastgoedbeleggingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
3. Andere materiële vaste activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
4. Financiële vaste activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
5. Handelsvorderingen en andere vaste activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
6. Deelnemingen in joint ventures - vermogensmutatiemethode . . . . . . . . . . . . . . . 267
7. Handelsvorderingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
8. Belastingvorderingen en andere vlottende activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
9. Kas en kasequivalenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
10. Overlopende rekeningen - activa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
11. Kapitaal en uitgiftepremies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
12. Aandeelhoudersstructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272

10.9.19

Resultaat per aandeel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272

1. Andere langlopende verplichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
2. Uitgestelde belastingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273
3. Financiële schulden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273
4. Handelsschulden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
5. Andere kortlopende verplichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
6. Overlopende rekeningen - passief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
7. Financiële activa en verplichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
8. Transacties met verbonden partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
9. Vergoeding commissaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
10. Verworven vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen . . . . . . . . . . . . . 276
11. Gemiddeld personeelsbestand en uitsplitsing van de personeelskosten . . . . . . . . . . 278
12. Gebeurtenissen na balansdatum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
13. Consolidatieperimeter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
14. Schuldgraad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
15. Rechten en verplichtingen buiten balans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
16. Gerechtelijke en arbitrageprocedures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
17. Verslag van de Commissaris over de geconsolideerde jaarrekening . . . . . . . . . . . . 284

10.10 Verkorte versie van de enkelvoudige jaarrekening van Xior Student Housing NV . . . . . .299

1. Enkelvoudige resultatenrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
2. Staat van het globaal resultaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302
3. Enkelvoudige balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
4. Staat van de bewegingen van het eigen vermogen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
5. Detail van de reserves . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308
6. Statutaire resultaatsverwerking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
7. Uitkeringsplicht volgens artikel 13, §1, eerste lid van het KB van 13 juli 2014
   met betrekking tot de GVV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
8. Niet-uitkeerbaareigen vermogen conform artikel 7:212 van het wetboek van
   vennootschappen en verenigingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312

1

11

VERKLARINGEN

314

12

PERMANENT DOCUMENT

318

12.1 Gegevens over de Vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319

1. Naam, rechtsvorm, statuut, duur en registratiegegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . 319
2. Maatschappelijke zetel en verdere contactgegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319
3. Oprichting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320
4. Historiek van de Vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320
5. Externe groepsstructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
6. Interne organisatiestructuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326
7. Dochtervennootschappen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326
8. Beschikbaarheid van vennootschapsdocumenten en andere informatie . . . . . . . . . . 328

12.2 Dienstverleners van de Vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328

1. Waarderingsdeskundigen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328
2. Commissaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329
3. Financiële dienst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329

12.2.4 Liquidity Provider . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329

12.3 Gecoördineerde statuten van de vennootschap per 7 december 2021 . . . . . . . . . . 330

13	LEXICON	344
14	ANNEX	350

1. EPRA SBPR tabellen met milieu prestatie indicatoren - volledige portefeuille & hoofdkantoor, segmentanalyse per land . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352
2. EPRA SBPR tabel met sociale prestatie indicatoren . . . . . . . . . . . . . . . . . .362
3. EPRA SBPR tabel met governance prestatie indicatoren . . . . . . . . . . . . . . . .363

14

IDENTITEITSKAART

364

11.1	Toekomstgerichte verklaringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .315
11.2	Verantwoordelijke voor de inhoud van het registratiedocument . . .	. . . . . . . . . .316
11.3	Informatie afkomstig van derden	. . . . . . . . . . 316
		1 ZERNIKE TOREN

Groningen - Nederland

2 WOODSKOT

Brussel - België

2

JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR

12

STUDENTENUNITS

VORMEN DE OVERGROTE

MEERDERHEID VAN DE

VASTGOEDPORTEFEUILLE

VAN DE VENNOOTSCHAP

94,2%

(o.b.v. Reële waarde)

Hieronder volgt een overzicht van risico's die door de Vennootschap worden beschouwd als specifiek en van materieel belang zijnde voor Xior Student Housing. Er werd rekening gehouden met het negatieve effect ervan op de Vennootschap en de waarschijnlijkheid dat ze zich zullen voordoen. Bij de volgorde van de risicofactoren per subcategorie, werden de meest materiële risicofactoren als eerste vermeld.

De risicofactoren kunnen in principe betrekking hebben op België, Nederland, Spanje, Portugal, Polen, Duitsland, Denemarken of Zweden (of eventuele andere landen waarin de Vennootschap in de toekomst actief zou worden), met dien verstande dat hieronder voor bepaalde risicofactoren expliciet een onderscheid wordt gemaakt tussen België, Nederland, Spanje, Portugal, Polen, Duitsland, Denemarken of Zweden waar de omstandigheden wezenlijk verschillen tussen deze landen. De Raad van Bestuur en het management van Xior zijn zich bewust van de specifieke risico's die verbonden zijn aan de terbeschikkingstelling en het beheer van een vastgoedportefeuille, en trachten deze optimaal te beheren en zoveel mogelijk te temperen of uit te schakelen.

RISICO

BEHEER

RISICOBEHEER 2023 XIOR

13

1. RUE MÉLOT Namen - België
2. PXL HASSELT Hasselt - België
3. STUDIO PARK BREDA Breda - Nederland

1

2

3

JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR

14

RISICOBEHEER 2023 XIOR

15

1.1 MARKTRISICO'S

1.1.1 RISICO'S VERBONDEN AAN VRAAG EN AANBOD IN DE MARKT VAN STUDENTENHUISVESTING

De inkomsten van de Vennootschap en de waarde van haar portefeuille zijn in zeer grote mate gerelateerd aan vastgoed dat specifiek gericht is op studentenhuisvesting. Dit type vastgoed vormt de overgrote meer- derheid van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap (94,17% naar Reële Waarde van de portefeuille per 31 december 2023, waaruit de Vennootschap per 31 december 2023 91,79% van haar bruto huurinkomsten genereert). Het niveau van de huurprijzen en de waardering van studentenvastgoed worden sterk beïnvloed door zowel de vraag als het aanbod op de koop- en huurmarkt in dit subsegment van de vastgoedmarkt.

De vraag naar studentenhuisvesting, en derhalve de financiële situatie van de Vennootschap, kan sterk negatief worden beïnvloed door een eventuele terugval in studentenpopulaties, al dan niet afhankelijk van het onderwijsaanbod en/of de (blijven- de) aanwezigheid en kwaliteit van onderwijs- instellingen, of door de toename van online opleidingen zoals MOOC's (Massive Open Online Courses), waarbij het studiemate- riaal wordt verspreid via het internet en de deelnemers zich bijgevolg niet hoeven te verplaatsen en dus ook niet aan een locatie gebonden zijn.

Bovendien kan de vraag naar studenten- kamers negatief beïnvloed worden indien eventuele financiële overheidssteun aan studenten (bijvoorbeeld in de vorm van leningen, subsidies, (huur)toeslagen of stu- diebeurzen) zou worden teruggeschroefd, of indien onderwijsinstellingen zouden be- slissen om de inschrijvingsgelden te verho- gen. Een dergelijke terugval in de vraag naar studentenhuisvesting (al dan niet lokaal, beperkt tot een bepaalde omgeving in een studentenstad, gehele studentenstad of zelfs de gehele studentenpopulatie in een

bepaald land) zal zich, bij de hernieuwing van de huurovereenkomsten met bestaan- de huurders of het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten, vertalen in een lagere vraag.

Een daling in de vraag naar studentenkamers kan de bezettingsgraad doen dalen en/of het vermogen van de Vennootschap aantasten om de huur van het vastgoed te handhaven of te verhogen, hetgeen een rechtstreeks ne- gatief gevolg zou hebben op de inkomsten van de Vennootschap, en onrechtstreeks op de waarde van het Vastgoed.

Een eventueel overaanbod van vastgoed dat specifiek gericht is op studentenhuisvesting zou kunnen leiden tot zowel een waardever- mindering van het door de Vennootschap aangehouden vastgoed (zie eveneens Risicofactor 1.2.1 van dit Jaarverslag), als tot een daling van de huurprijzen die de Vennootschap aan haar huurders kan aanre- kenen en daarmee dus tot een daling van de inkomsten van de Vennootschap.

Per 31 december 2023, zou een daling van de huurinkomsten (die zoals gezegd voor het overgrote deel uit dit studentenvastgoed gegenereerd worden) met 1%, abstractie makend van enige belastingimpact, leiden tot een daling van het EPRA resultaat1 van de Vennootschap met 1,77%, een daling van de NAV per aandeel2 van 0,04 EUR en een verhoging van de schuldgraad met 0,02%.

Aangezien het vastgoed dat de Vennootschap aanhoudt grotendeels op basis van contracten van beperkte duur (van een jaar of minder) wordt verhuurd, kan een dergelijke daling van huurprijzen relatief snel volgen op een dergelijke evolutie in het aanbod van, of de vraag naar, studenten- vastgoed in een bepaalde regio.

1.2 VASTGOEDGEBONDEN RISICO'S

1.2.1 RISICO'S IN VERBAND MET DE EVOLUTIE VAN DE REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE

De Reële Waarde van de vastgoedporte- feuille van de Vennootschap, zoals die elk kwartaal door onafhankelijke waarderings- deskundigen wordt geschat, schommelt van tijd tot tijd en wordt opgenomen over- eenkomstig IAS 40.

De Vennootschap is bijgevolg blootgesteld aan schommelingen in de Reële Waarde van haar vastgoedportefeuille (sinds de start van 2023 is de Reële Waarde van de vast- goedportefeuille gedaald met 1,8%, hetgeen heeft geresulteerd in een negatief portefeuil- leresultaat over 2023 (en dus impact op het nettoresultaat) van 55 MEUR).

Over het algemeen zijn de waarderingen in de thuismarkten van Xior stabiel gebleven, maar dit werd gecompenseerd door waar- deringswijzigingen in twee specifieke residenties (Malmö en Aarhus), waar grotere stijgingen van de vastgoedrendementen niet werden gecompenseerd door hogere huurinkomsten en die vanwege hun aan- zienlijke omvang een hoger gewicht hebben. Anderzijds hebben we ook de variaties in de waardering van vastgoedbeleggingen ten gevolge van het verschil tussen de conven- tionele waarde en de Reële Waarde van het nieuw verworven vastgoed bij acquisitie.

Per 31 december 2023 zou een daling van 1% in de Reële Waarde van de vastgoedpor- tefeuille van de Vennootschap een impact hebben van 32,1 MEUR op het nettoresul- taat van de Vennootschap en van onge- veer 0,84 EUR op de nettoactiefwaarde per aandeel. Dit zou ook de schuldratio van de Vennootschap doen stijgen met 0,51%.

De Vennootschap loopt het risico van waar- devermindering van het vastgoed in haar portefeuille ingevolge:

• slijtage als gevolg van gewone, bouw- kundige en technische veroudering en/ of schade veroorzaakt door huurders (zie eveneens Risicofactor 1.2.4 van dit Jaarverslag);
• toenemende leegstand (bijvoorbeeld door een overaanbod van studentenhuis- vesting (zie eveneens Risicofactor 1.1.1 van dit Jaarverslag) of de impact van onverwachte omstandigheden;
• onbetaalde huurprijzen (zie eveneens Risicofactor 1.3.5 van dit Jaarverslag);
• een daling van de huurprijzen bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkom- sten of bij de verlenging van bestaande huurovereenkomsten (zie eveneens Risicofactor 1.3.1 van dit Jaarverslag);
• wijziging in de fiscaliteit van de verkoop van vastgoed (zo is er sinds 1 januari 2023 bijvoorbeeld de gewijzigde over- drachtsbelasting in Nederland (dewelke 41% van de Reële Waarde van de totale vastgoedportefeuille per 31 december 2023 vertegenwoordigt) op een eventu-

2

ele verkoop van panden bestemd voor studentenhuisvesting van 8% naar 10,4% die in het eerste kwartaal van 2023 naar verwachting haar impact heeft op de Reële Waarde van het Nederlandse vast- goed van de Vennootschap);

• moeilijkheden in het uitvoeren van on- derhoudsingrepen of verbouwingen inge- volge het feit het betrokken vastgoed in mede-eigendom wordt gehouden (per 31 december 2023 wordt een totaal van ca. 7,83% van de Reële Waarde van de porte- feuille vertegenwoordigd door vastgoed die de Vennootschap in mede-eigendom houdt); en/of
• ten gevolge van foutieve plannen en/of opmetingen waarop de waardering van het vastgoed bij acquisitie is gebaseerd.
• Duurzaamheidsvereisten als gevolg van klimaatverandering en steeds strengere regelgeving met mogelijks hogere inves- terings- en exploitatiekosten tot gevolg (zie eveneens Hoofdstuk 9 van dit Jaarverslag).

Indien de Vennootschap overgaat tot een transactie, d.i. investeren of desinvesteren in vastgoed, loopt zij eveneens het risico dat ze bepaalde risico's niet identificeert op basis van haar due diligence of dat ze, ondanks een voorafgaande due diligence en een onafhankelijke vastgoedexpertise, vastgoed aankoopt aan een te hoge prijs ten opzichte van de onderliggende waarde. Sinds Xior's IPO in december 2015, is de Reële Waarde van haar vastgoedportefeuille

gestegen van 196 MEUR naar 3.213 MEUR op 31 december 2023. Van 1 januari 2023 tot 31 december 2023 is de Reële Waarde van de vastgoedportefeuille gestegen van 3.027 MEUR naar 3.213 MEUR. Daarmee is de Vennootschap één van de snelst groei- ende vastgoedvennootschappen. Indien zou worden vastgesteld dat het vastgoed dat werd aangekocht sinds 1 januari 2023 bij- voorbeeld 5% overgewaardeerd zou zijn aan- gekocht, zou dit tot een waardevermindering van de vastgoedportefeuille en een impact op het nettoresultaat van 9.298 KEUR leiden en dit zou tot een daling van de NAV per aandeel van 0,61% leiden. Op basis van de schuldgraad per 31 december 2023 zou dit tot een verhoging van de schuldgraad met 0,14% leiden.

Voor een beschrijving van de relevante vast- goedmarkt wordt verwezen naar Hoofdstuk 8.1 van dit Jaarverslag.

1.2.2 BOUW- EN ONTWIKKELINGS- EN RECONVERSIERISICO'S

Naast het verwerven van bestaande vast- goedactiva investeert de Vennootschap in ontwikkelings- en reconversieprojecten teneinde haar vastgoedportefeuille uit te breiden. Dit betreft 5.573 studentenunits op een totaal van 25.246 studentenunits na de finalisatie van dergelijke projecten, of een stijging, na finalisatie van de projecten, met 28% ten opzichte van de huidige vastgoed- portefeuille van de Vennootschap.

1 CAMPUS BXL

Gent - België

1. Alternatieve Performance Measures of Alternatieve prestatiemaatstaven. In overeenstemming met de richtlijnen die op
   3 juli 2016 door ESMA (European Securities and Market Authority) werden uitgevaardigd, zijn de definities van de APM's, alsook het gebruik en de reconciliatie-tabellen in Hoofdstuk 10.8 van de geconsolideerde jaarrekening 2023.
2. Zoals gedefinieerd in artikel 2, 23° van de GVV-Wet: de waarde die wordt verkregen door het geconsolideerde nettoactief van Xior, na aftrek van de minderheidsbelangen, te delen door het aantal door Xior uitgegeven aandelen, na aftrek van de eigen aandelen die, in voorkomend geval op geconsolideerd niveau, worden gehouden.

2 ROXI

Brussel - België

3 BASECAMP ŁÓDŹ I

Łódź - Polen

1

3

JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR

16

Per 31 december 2023 heeft de Vennootschap­ volgende actieve (her)ontwikkelingsprojecten in portefeuille, met een totale "cost to come" van

51.600 KEUR, waarvan c. 43.591 KEUR voor projecten die naar verwachting in 2024 zullen opgeleverd worden:

	Aangekondigde	Vergunningen voor
Project	investeringswaarde (ca. €m)	start bouw aanwezig?	Verwachte oplevering
ACTIEVE PIPELINE
BELGIË
Felix - Antwerpen	17,4	ü	2024
Campus 3 Eiken - Antwerpen	33,8	ü	2024
NEDERLAND
Brinktoren - Amsterdam	61,0	ü	2025
Boschdijk Veste - Eindhoven	32,0	ü	2024
SPANJE
Pontoneros - Zaragoza	26,0	ü	2023-2024
PORTUGAL
U.hub Boavista1 - Porto	42,0	Verwacht H1 2024	2026
POLEN
Project Warsaw	32,0	ü	2025
LANDBANK PIPELINE
BELGIË
Bagatten - Gent	4,1	Verwacht Q4 2024
Dansaert - Brussel	6,0	Verwacht 2025
Place Neujean - Luik	TBD	TBD
Trasenster - Seraing	26,0	ü
NEDERLAND
Project Amsterdam Area	123,0	TBD
Tower Karspeldreef - Amsterdam	55,0	Verwacht 2024
Keesomlaan - Amstelveen	39,2	TBD
Bokelweg - Rotterdam	56,6	ü
SPANJE
UEM - Madrid	TBD (Verwacht 22,2)	TBD

1 Van zodra gestart wordt met de bouw van dit project (i.e., na verkrijging van de vergunning), zal de Vennootschap 25% van de projectvennootschap aankopen. Na voltooiing van de ontwikkeling zal de Vennootschap de overige 75% van de projectvennootschap verwerven.

1.2.3 RISICO'S VERBONDEN AAN (HET NIET OF NIET TIJDIG BEKOMEN VAN) VERGUNNINGEN EN ANDERE MACHTIGINGEN EN VEREISTEN WAARAAN HET VASTGOED DIENT TE VOLDOEN

De waarde van vastgoed wordt mede be- paald door de aanwezigheid van alle wet- telijk benodigde (stedenbouwkundige en andere) vergunningen en machtigingen. Het verkrijgen van vergunningen is vaak tijdrovend en weinig transparant, wat een impact kan hebben op de huurinkomsten, de waarde van de desbetreffende panden, en de mogelijkheden voor de Vennootschap om haar operationele activiteiten in dergelij- ke panden uit te voeren. Bovendien kunnen specifieke reglementaire vereisten waaraan alle vastgoed dient te voldoen, maar in het bijzonder in het segment van vastgoed be- stemd voor studentenhuisvesting (waaruit de Vennootschap per 31 december 2023 91,79% van haar bruto huurinkomsten ge- nereert) en/of residentieel vastgoed (bvb. inzake wooncomfort of (brand)veiligheid), lokale verschillen vertonen en kan de inter- pretatie en/of toepassing ervan eveneens afhankelijk zijn van de betrokken overheden (die, in het geval van studentensteden, vaak een eigen politiek voeren ten aanzien van het beheersen van het aanbod en de bewaking van de kwaliteit van studentenhuisvesting), wat een onzekere factor kan inhouden voor het beantwoorden aan dergelijke reglemen- taire vereisten, die vaak zeer lokaal, gedetail- leerd en technisch zijn.

ken van een regularisatieprocedure of zelfs een heroriëntatie naar een andere bestem- ming of invulling, die gepaard kunnen gaan met de uitvoering van aanpassingswerken, of (naar aanleiding van milieurisico's (zoals historische bodemverontreiniging, (vroege- re) aanwezigheid van risico-inrichtingen en/ of uitoefening van risicoactiviteiten, etc.) milieugerelateerde procedures, die tijdro- vend kunnen zijn en tot onderzoeks- en/ of andere kosten aanleiding kunnen geven, en die bijkomende verbouwingskosten met zich kunnen meebrengen, en bovendien de verhuurbaarheid van een gebouw (en dus de daaruit voortvloeiende inkomsten) kunnen beperken. Een stedenbouwkundig misdrijf kan bovendien, zelfs na het bekomen van een regularisatievergunning of na het zich feitelijk in regel stellen door afbraak van de wederrechtelijke constructies, vatbaar blijven voor strafsancties, zolang het mis- drijf niet is verjaard. Het in het geheel niet bekomen van vergunningen kan bovendien tot gevolg hebben dat de herontwikkeling niet mogelijk is en de betrokken panden dus ofwel dienen te worden verkocht, waar- bij de waarde, al naargelang het geval, in functie van het bestaande gebouw en/of het ontwikkelpotentieel dat wel vergund of vergunbaar is, mogelijk aanmerkelijk lager kan liggen. Het risico op het in het geheel niet verkrijgen van vergunningen wordt door de Vennootschap als laag ingeschat, maar de potentiële impact in dat geval als hoog.

1.2.4 RISICO'S VERBONDEN

AAN DE UITVOERING VAN

ONDERHOUDSWERKEN EN

RISICOBEHEER 2023 XIOR

17

Naarmate de ouderdom van het vastgoed in portefeuille toeneemt, zal de Vennootschap genoodzaakt zijn om belangrijke en/of structurele renovatie- en investerings- programma's uit te voeren ingevolge de ouderdom of slijtage van de gebouwen (als gevolg van gewone, bouwkundige en technische veroudering) en de inboedel of ingevolge beschadiging van de gebouwen of de inboedel. Bovendien bestaat het risico dat de gebouwen niet meer (zullen) voldoen aan de toenemende (wettelijke of commer- ciële) vereisten, onder meer op het gebied van wooncomfort, brandveiligheid en duur- zame ontwikkeling (energieprestatie, etc.) en daaraan dienen te worden aangepast (zie eveneens Risicofactor 1.2.3 van dit Jaarverslag). Deze werken kunnen aanlei- ding geven tot substantiële kosten en tot een tijdelijke en/of gedeeltelijke onverhuurbaar- heid van het betrokken vastgoed, waardoor de inkomsten van de Vennootschap negatief zouden worden beïnvloed. Rekening hou- dend met de relatief lage gemiddelde ouder- dom van de gebouwen in de portefeuille van de Vennootschap, schat de Vennootschap de kans op het zich materialiseren van het risico zoals beschreven in de voorgaande paragraaf als "laag" in, en de impact indien het zich materialiseert als gemiddeld tot hoog.

Ontwikkelings- en reconversieprojecten houden verschillende risico's in, waaron- der de specifieke risico's dat de nodige vergunningen om een gebouw op te rich- ten, resp. te converteren, niet toegekend worden (zie eveneens Risicofactor 1.2.3 van dit Jaarverslag) dan wel aangevochten worden, dat het project vertraging oploopt of niet kan worden uitgevoerd (met ver- minderde huurinkomsten, uitstel of verlies van verwachte huurinkomsten) of dat het budget wordt overschreden omwille van onvoorziene kosten. De Vennootschap schat de waarschijnlijkheid van het risico op vertragingen of kostenoverschrijdingen als "gemiddeld" in, waarbij de potentiële impact dan eveneens "gemiddeld" wordt

ingeschat. De ontwikkeling of reconversie van een gebouw neemt gemiddeld twee jaar in beslag (incl. vergunningsperiode). Bovendien kunnen, na het bekomen van de nodige vergunningen, de werkzaamheden bij reconversies van kantoorgebouwen pas starten nadat de huurovereenkomsten met de huurders van kantoorruimten beëindigd zijn, en kan het zo zijn dat, indien de looptijd van die huurovereenkomsten niet overeen- komt met het uiteindelijke vergunningstra- ject, deze te vroeg aflopen (met leegstand tot gevolg) of langer doorlopen (met als gevolg dat de werkzaamheden niet onmid- dellijk na het verkrijgen van de vergunning kunnen starten). Indien vertraging optreedt in het bekomen van de vergunning of het

uitvoeren van de werkzaamheden, heeft dit evenredige vertraging in de gebudgetteerde huurinkomsten tot gevolg, en, indien de start van een academiejaar wordt gemist, een moeilijker eerste verhuurseizoen.

De Vennootschap draagt het bouwrisico voor projecten die 1,20% van de totale por- tefeuille inclusief investeringspipeline per 31 december 2023 vertegenwoordigen, en het vergunningsrisico voor projecten die 2,60% van de totale portefeuille inclusief investe- ringspipeline per 31 december 2023 verte- genwoordigen.

Het ontbreken van de vereiste vergunnin- gen of de niet-naleving van vergunnings- of andere reglementaire voorwaarden kunnen ertoe leiden dat de Vennootschap tijdelijk of permanent het betrokken vastgoed niet zou kunnen verhuren met het oog op de uitoefe- ning van bepaalde activiteiten waardoor het vastgoed niet of slechts aan lagere huurprij- zen zou kunnen worden verhuurd. De waar- schijnlijkheid dat de Vennootschap niet over de vereiste vergunningen zou beschikken of de vergunnings- of andere reglementaire voorwaarden schat de Vennootschap laag in, maar in voorkomend geval zou de po- tentiële impact wel materieel kunnen zijn. In voorkomend geval kan het vastgoed van de Vennootschap immers het voorwerp uitma-

HERSTELLINGEN

De Vennootschap voert op regelmatige basis onderhoudswerken uit in alle panden in haar portefeuille om het vastgoed en de inboedel (aangezien de kamers in principe steeds gemeubeld ter beschikking worden gesteld) op het gewenste onderhoudsniveau en in kwalitatief behoorlijke toestand te houden. De gemiddelde ouderdom van de gebouwen in de portefeuille van de Vennootschap is gewogen gemiddeld 3,55 jaar, en de kosten van dergelijk onderhoud in 2023 bedroeg on- geveer 5.798.465 EUR of 0,18% van de Reële Waarde van de portefeuille ofwel 3,98% van de bruto huurinkomsten.

JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2023 XIOR

18

RISICOBEHEER 2023 XIOR

19

1.3 OPERATIONELE RISICO'S

1.3.1 RISICO'S IN VERBAND MET HET ONVERMOGEN OM HUUROVEREENKOMSTEN TE SLUITEN EN UIT TE DOEN VOEREN (EN IN HET BIJZONDER MET DE IMPACT VAN WIJZIGINGEN AAN HET NEDERLANDSE WONING WAARDERING STELSEL), LEEGSTAND EN HUURDERVING

Ingevolge de activiteiten uitgeoefend door de Vennootschap is zij blootgesteld aan het risico van huurderving verbonden aan het vertrek van huurders vóór of bij het ver- strijken van lopende huurovereenkomsten, met een bijkomend risico op niet (weder-) verhuring. In het algemeen is het kortlopend karakter van de huurovereenkomsten die door de Vennootschap worden afgesloten met studenten (in het algemeen minder dan één jaar), eigen aan de sector van studenten- huisvesting (waaruit de Vennootschap per 31 december 2023 91,79% van haar bruto huurinkomsten genereert). Bij vertrek van huurders is het niet uitgesloten dat nieuwe huurovereenkomsten lagere huurinkomsten opbrengen dan de lopende huurovereen- komsten bijvoorbeeld door een overaanbod van studentenhuisvesting, (zie eveneens Risicofactor 1.1.1 van dit Jaarverslag), terwijl de met de verhuur verbonden kosten niet noodzakelijk evenredig met de lagere huurinkomsten kunnen worden verminderd.

In bepaalde landen waar de Vennootschap actief is, zijn er bovendien een aantal bijko- mende factoren die een belangrijke impact kunnen hebben op dit risico:

• In Nederland (waar de Vennootschap per 31 december 2023 35% van haar huurin- komsten genereerde en het vastgoed 41% van de Reële Waarde van de totale vastgoedportefeuille vertegenwoordig- de) is het zo dat campuscontracten (dit zijn contracten verbonden aan de kwalifi- catie van de huurder als student) dienen te worden beëindigd indien de studies worden beëindigd (waarbij de student de kamer binnen een termijn van zes maanden dient te verlaten), en bovendien kunnen contracten worden opgezegd met een opzegtermijn (in hoofde van de huurder) van één maand.
  De Nederlandse overheid hanteert bo- vendien het Woning Waardering Stelsel (WWS) om het prijsniveau van de "sociale" huurmarkt te reguleren, dit in tegenstelling tot de geliberaliseerde huurmarkt, waar geen beperkingen gelden inzake de hoogte van de huurprijzen. Teneinde vast te stellen of een woning in aanmerking komt voor geliberaliseerde huur (en de verhuurder dus vrij de huurprijs mag bepalen) dient de theoretische huurprijs zoals berekend overeenkomstig het WWS boven een be- paald niveau (de zogenaamde "huurlibera- lisatiegrens", die voor 2023 op 808,06 EUR lag) uit te komen, waardoor dit stelsel ook voor geliberaliseerde verhuring relevant is, aangezien ook een huurder van een "geliberaliseerde" woning het recht heeft om, indien hij van mening is dat de theo- retische huurwaarde beneden deze grens ligt, de huurcommissie hierover uitspraak te laten doen (per 31 december 2023 wordt de huur van 88,5% (naar aantal units) van

de Nederlandse portefeuille ingevolge het WWS geplafonneerd).

Dit WWS omvat het zogenaamde "pun- tensysteem". Een woning wordt gewaar- deerd op basis van een reeks kenmerken (zoals oppervlakte, kwaliteit, locatie, en energieprestaties) die met punten worden gewaardeerd en het totaal aantal punten bepaalt uiteindelijk de huurwaarde, zijnde de maximale huurprijs voor de woning. Sommige van de elementen van deze bere- kening zijn volkomen objectief meetbaar, maar bepaalde elementen omvatten een zekere mate van subjectieve inschatting of zijn voor interpretatie vatbaar. Indien wordt vastgesteld dat dit puntensysteem werd miskend (door een huurprijs die hoger ligt dan de huur die voortkomt uit de puntenberekening, dan wel omwille van een fout of verkeerde inschatting in die puntenberekening zoals toegepast bij de bepaling van de huur) door de verhuur- der, bestaat het risico dat een huurder bij de huurcommissie verhaal zoekt om een prijsverlaging te bekomen en het eventu- eel teveel betaalde retroactief terugvor- dert. Indien een huurder in een dergelijke vordering slaagt, bestaat bovendien het risico dat andere huurders in vergelijkbare omstandigheden eveneens een vordering instellen. Dit risico materialiseert zich re- latief vaak, maar heeft, aangezien dit op "geval per geval" basis gebeurt, een lage impact. Een wetgevende of algemene beleidswijziging in dit puntensysteem of in de interpretatie ervan (door wetge- vend optreden, beleidswijziging bij de handhaving of precedenten door de huur-

commissie of de rechtbanken) kan dan weer, hoewel de Vennootschap dit niet verwacht, een mogelijk aanzienlijke ne- gatieve impact hebben op de geïnde en/ of te ontvangen huuropbrengsten van de Vennootschap, evenals op de waardering van het betrokken vastgoed, aangezien dit een rechtstreekse impact zou hebben op de te verwachten huurstromen en dus marktwaarde van dit vastgoed.

• Voor Spanje en Portugal dient in het bijzonder te worden gewezen op het feit dat de bezettingsgraad (voor de units die rechtstreeks worden verhuurd aan studenten) bestaat uit twee te onder- scheiden periodes, namelijk enerzijds de periode gedurende het academische jaar waarbij huurcontracten vrijwel uitslui- tend maximaal voor de periode van het academische jaar worden gesloten (10 maanden), en vaak korter (in het kader van buitenlandse studenten die op se- mester- of maandbasis deelnemen aan uitwisselingsprogramma's) en anderzijds de zomerperiode (2 maanden) die geken- merkt wordt door veelal kortere huur (aan hogere huurprijzen). De verhuur voor de zomerperiode is veelal gerelateerd aan de vraag naar toeristische of korte-ter- mijn verhuur in de betrokken steden. Bovendien is gebleken dat voor de kortere termijn studenten-huurders, in geval van een algemene terugloop van de vraag naar toeristische en korte termijn verhuur (zoals hotels en appartementen), zoals veroorzaakt door de COVID-19 crisis, deze spelers eveneens concurreren op de markt voor korte termijn verhuur aan stu-

denten, hetgeen tot een daling in bezet- tingsniveaus en markthuurprijzen leidt. Op basis hiervan worden de Spaanse en Portugese markt voor studentenhuis- vesting dan ook gekenmerkt door een grotere "frictieleegstand" en een hogere beheersinspanning (frequente in- en uit- checks, administratieve verwerking, mar- ketinginspanningen) dan de Belgische en Nederlandse markt, evenals een grotere gevoeligheid aan de algemene econo- mische toestand en de internationale mobiliteit.

•	Ook in Polen ondervindt de huur een sei-
	zoenseffect waarbij de bezettingsgraad
	in de zomermaanden lager ligt dan tij-
	dens het academiejaar. Voor de verhuur
	tijdens de zomermaanden wordt veelal
	ingezet op de verhuur aan groepen (zoals
	bedrijven of verenigingen met een nood
	aan korte termijn accommodatie) of aan
	verhuur in het kader van evenementen.
	Deze verhuur kenmerkt zich dan ook
	door een hogere "frictieleegstand" en
	een grotere beheersinspanning, zoals in
	Spanje en Portugal, en is eveneens meer
	gevoelig aan de algemene economische
•	toestand en de internationale mobiliteit.
In Denemarken is studentenhuisvesting
	gereguleerd als woonruimte en studen-
	ten worden beschermd door de Deense
	huurwet (Lejeloven). Contracten zijn
	standaard voor onbepaalde tijd en de
	opzegtermijn is meestal 3 maanden. Er
	kan ook een tijdslimiet worden afgespro-
	ken in het contract. In dit geval eindigt de
	huur als het contract afloopt en als het
	wordt verlengd aan dezelfde huurder, is
	de tijd onbepaald. Xior verhuurt momen-
	teel alleen voor onbepaalde tijd met een
	opzegtermijn van 3 maanden. Deze korte
	opzegtermijn geeft een risico op onvoor-

als in Denemarken is het gereguleerd als woonruimte en worden studenten beschermd door de Zweedse huurwet (Hyresrättslagen). Contracten zijn over het algemeen van onbepaalde duur en volgensdewetisdeopzegtermijn3maan- den. Maar in de overeenkomst kan ook een tijdsbeperking worden afgesproken. In dat geval eindigt de huur wanneer het contract afloopt. Net als in Denemarken verhuurt Xior voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van 3 maanden. Dit creëert hetzelfde risico op onvoorziene leegstand als in Denemarken, maar het gebruik in Zweden is iets flexibeler, zodat we de gaten kunnen opvullen met andere activiteiten dan studenten voor een korte periode.De huurprijs wordt in Zweden bepaald door ofwel de "utiliteitshuur" "bruksvärdeshyran" of de "vermoedelijke huurprijs" (presumtionshyra). Dit is een huurprijs die de verhuurder met de huur- der overeenkomt en die voor 15 jaar vast- ligt. Voor Xior onroerend goed hebben we de huur bepaald op basis van de Utility Value-methode en zijn we de huur individueel overeengekomen met elke student. Er zijn geen algemene regels die ons verbieden om een huurprijs met de huurders overeen te komen die hoger is dan de "gebruikswaarde huur" zolang de vaste huurprijs met de huurder is overeengekomen in een individueel con- tract, ook de indexering moet vooraf in het contract worden overeengekomen en het is niet toegestaan om de huurprijs te verhogen als gevolg van onvoorziene kosten zoals hogere belastingen. De gebruikswaarde is niet gebaseerd op de werkelijke kosten van de verhuurder voor het appartement, maar op de waarde van het appartement voor een huurder in

1

1. CAMPUS OVERWALE Gent - België
2. SINT-PIETERSPLEINGent - België

ziene leegstand die moeilijk in te vullen

kan zijn als het tussen de academische

termijnen valt. Als de woning na 1992 is

gebouwd of in een niet-gereguleerde wijk

ligt, kan de verhuurder de huurprijs vrij be-

palen. Maar de huur mag niet hoger zijn

dan 10% van de waarde van de huurover-

eenkomst. Huurders kunnen een claim

indienen bij de huisvestingscommissie

(Huslejenævnet) die bepaalt of de huur

te hoog is.

• In Zweden is studentenhuisvesting ook

geen aparte beleggingscategorie. Net

het algemeen. Het risico bestaat dat de huurder een claim indient bij de huisves- tingscommissie (Hyreslagstiftningen) om zijn zaak bewezen te krijgen. De huisvestingscommissie kan een mogelij- ke aanpassing eisen, al vanaf een eerder tijdstip. Normaal gesproken accepteert de huisvestingscommissie een extra huur van 15-25% van de kale markthuur als het concept meubilair, internet, ge- meenschappelijke ruimten enz. omvat. Maar als er een geval is, wordt de exacte toeslag beoordeeld door de rechtbank.

2