Niet verrassend, althans, voor de duizenden die deze week naar Miami afreisden voor de beleggersconferenties en -bijeenkomsten die samen de "Hedge Fund Week" worden genoemd, en die commercieel vastgoed misschien wel als de meest rode vlag voor het komende jaar plaatsten.
Net toen de aandelen van New York Community Bancorp met bijna 40% kelderden en de grootste sell-off in regionale Amerikaanse bankaandelen veroorzaakten sinds de schok van maart vorig jaar, lieten enkele van de machtigste namen in de financiële wereld de waarschuwing horen.
"Er komt een afrekening. Hoe ingrijpend dat is, moet nog worden besloten," zei Drew McKnight, co-CEO bij Fortress Investment Group, dinsdag tijdens een panel op de iConnections Global Alts 2024 conferentie.
"Zelfs in een gunstige omgeving, zelfs in een zachte landing ... is dat een gebied dat voor stress zal zorgen. Ik denk niet dat het een bloedbad wordt ... maar er is onrust, en het ergste van die onrust moet nog komen," zei hij.
McKnight was een van de vier personen op het "Wall Street Titans Panel" naast Third Point's Dan Loeb, Oaktree Capital Management's Armen Panossian en Apollo's John Zito. Honderden miljarden dollars aan activa onder collectief beheer, en een collectieve argwaan tegenover commercieel vastgoed (CRE).
Niemand noemde een onmiddellijke crisis of crash. En de snelle en zeer effectieve reactie van de Federal Reserve op de regionale bankschok van afgelopen maart laat zien dat beleidsmakers de slangen hebben om branden te blussen, mochten die weer ontstaan.
In plaats daarvan zou er de komende jaren een gestage stroom kunnen zijn van leners die hun hypotheken herfinancieren tegen aanzienlijk hogere rentetarieven, gebouwen die leeg blijven staan en vermogenswaarden die naar het zuiden gaan.
"Het zal niet van de ene op de andere dag gebeuren, maar ik zie een heleboel situaties ontstaan waarin de schuld opeisbaar wordt en het heel moeilijk zal worden om een garantie te krijgen die ook maar in de buurt komt van de huidige waarderingen," waarschuwde Zito van Apollo.
MATURITEITSMUUR VAN ZORGEN
Volgens Goldman Sachs vervalt er dit jaar en volgend jaar voor ongeveer $1,2 biljoen aan commerciële hypotheken. Dat is bijna een kwart van alle uitstaande commerciële hypotheken, en het hoogste geregistreerde niveau sinds 2008. De grootste houder zijn banken met een aandeel van 40%.
Andere schattingen schatten de "looptijdmuur" op wel $1,5 biljoen.
Wat het getal ook is, het zijn veel leners die hun hypotheek moeten herfinancieren tegen twee of zelfs drie keer hogere tarieven dankzij de 500 basispunten aan renteverhogingen van de Fed in de periode 2022-23.
Ze zullen dat niet allemaal kunnen doen, waardoor kredietverstrekkers ook de rekening gepresenteerd krijgen. En kleine Amerikaanse banken zijn meer de dupe dan de meeste - Torsten Slok, hoofdeconoom bij Apollo, schat dat bijna 70% van alle uitstaande CRE-leningen in handen is van kleine banken.
Barry Sternlicht, CEO van Starwood Capital Group, een beleggingsfirma die zich richt op vastgoed met een beheerd vermogen van ongeveer $115 miljard, liet een nog somberder geluid horen over de CRE-sector en de banken die er leningen aan verstrekken.
"De kantorenmarkt heeft op dit moment een existentiële crisis," vertelde Sternlicht op de Global Alts conferentie. "Het is een activaklasse van $3 biljoen die waarschijnlijk $1,8 biljoen waard is. Er is $ 1,2 biljoen aan verliezen ergens verspreid, en niemand weet precies waar het allemaal is."
Dat gezegd hebbende, zijn de reactie van de Fed op de regionale bankschok van vorig jaar - namelijk de liquiditeitsinjectie via het Bank Term Funding Program (BTFP) - en de daaropvolgende opleving op de financiële markten krachtige herinneringen om niet te hard van stapel te lopen.
De Fed heeft gezegd dat het BTFP in maart wordt afgebouwd, maar weinig beleggers zouden er om wedden dat de centrale bank het programma snel weer zou openen of zelfs nieuwe instrumenten zou creëren om liquiditeit te verschaffen of de markt te ondersteunen, mocht dat nodig zijn.
(De hier geuite meningen zijn die van de auteur, een columnist voor Reuters)
