Op 17 mei verlaagde China de minimale hypotheekrente en aanbetalingen en gaf het gemeenten de opdracht om onverkochte appartementen op te kopen om er sociale woningen van te maken.
Uit kleine steekproeven van transactiegegevens en interviews met 10 makelaars in heel China blijkt dat de maatregelen een ongelijk effect hadden in het hele land, waarbij de vraag in megasteden zoals Beijing en Shanghai weer aantrok, maar niet in kleinere plaatsen.
Dit draagt bij aan de bezorgdheid die werd aangewakkerd door de slechte cijfers over de huizenprijzen op maandag, namelijk dat de neergang nog langer kan duren, vooral in de kleinere steden waar de hoeveelheid overaanbod veel groter is dan in de grotere steden, waardoor de druk op de beleidsmakers blijft om meer steun te verlenen.
De gedeprimeerde vastgoedsector, die bijna een vierde bijdroeg aan het bruto binnenlands product voordat deze in 2021 in een crisis belandde, blijft een grote rem op de economie van $18 biljoen.
"Voor grote steden is het beleid effectiever omdat vraag en aanbod meer in evenwicht zijn," zei Zhang Zhiwei, hoofdeconoom bij Pinpoint Asset Management.
"Veel van de kleine steden hebben een structureel overaanbodprobleem op lange termijn dat moeilijker op te lossen is. Het zal langer duren."
Analisten zeggen dat Beijing meer geld naar de overheden van kleinere steden moet sturen om de voorraden te verkleinen en die markten te stabiliseren, maar de meesten verwachten eerder geleidelijke steun dan grootschalige maatregelen omdat de autoriteiten huiverig zijn voor het redden van verkwistende ontwikkelaars.
Uit gegevens van vastgoedonderzoeksbureau China Index Academy bleek dat de gemiddelde dagelijkse transacties voor tweedehandse woningen tussen 18 mei en 5 juni 27,7% hoger lagen dan het gemiddelde in april in Shanghai en 8,10% hoger in Beijing. Transacties voor nieuwe woningen waren respectievelijk 0,2% en 6,4% lager, waarbij makelaars zeiden dat oudere appartementen in Beijing en Shanghai doorgaans sneller worden verkocht omdat ze in betere gebieden liggen.
In Shanghai zei een makelaar dat het aantal aanvragen voor appartementen verdrievoudigd is sinds de stad de aanbetalingseisen op 27 mei heeft versoepeld, en hij noteerde 700-900 verkopen per dag tegenover 500 voorheen. Een andere makelaar zei dat het aantal huisbezichtigingen met 60% is gestegen.
Een agent in Beijing zei dat het aantal bezichtigingen in de hoofdstad ook "veel" was toegenomen.
"Eigenlijk zijn alle agenten volgeboekt," zei de agent in de hoofdstad, die alleen zijn achternaam Chen gaf.
'IETS GEBROKEN'
China Index Academy publiceerde geen gegevens voor kleinere steden, maar gaf afzonderlijk transactiegegevens vrij voor de periode 8-10 juni, waaruit een daling van 16% j-o-j bleek voor een groep van 30 steden, waaronder de grootste.
Dit suggereert dat de verkoop in kleinere steden nog steeds zwak is en dat kopers nog steeds bang zijn dat ontwikkelaars in geldnood de projecten niet kunnen voltooien.
"Kleinere steden doen veel om mensen te stimuleren om meer huizen te kopen, maar het werkt gewoon niet," zei Christopher Beddor, plaatsvervangend onderzoeksdirecteur China bij Gavekal Dragonomics.
"Er is iets kapot. Ik denk dat dat iets de ontwikkelaars zijn: je kunt geen ommekeer op de vastgoedmarkt bewerkstelligen zonder huizenkopers ervan te overtuigen dat ze van ontwikkelaars voorverkochte eenheden zullen krijgen."
Beddor zegt dat de vastgoedmarkt op de lange termijn een blok aan het been van deze kleine stadseconomieën zal blijven, die op tientallen miljoenen consumenten drukt en risico's met zich meebrengt voor kleine regionale banken die vaak in hoge mate aan de sector zijn blootgesteld.
Kleinere steden hebben de hypotheekrente en minimale aanbetalingen meer verlaagd dan de grotere steden, maar zelfs de meest agressieve steden hebben tot nu toe moeite gehad om de vraag weer aan te wakkeren, aldus agenten.
Jiaozhou, een stad met minder dan 1 miljoen inwoners aan de oostkust, splitste de nieuwe aanbetalingslimiet van 15% voor sommige kopers op in twee betalingen van 7,5% met een tussentijd van maximaal twee jaar om de vraag te stimuleren van mensen die een appartement nodig hadden maar niet genoeg spaargeld hadden. Shanghai en Beijing stelden de minimale aanbetalingen vast op respectievelijk 20% en 30%.
Maar de makelaars in Jiaozhou merkten het effect niet.
"Mijn werkbelasting is ongeveer hetzelfde als voorheen. Misschien krijgen we meer aanvragen, maar er zijn niet veel mensen die daadwerkelijk een bezichtiging boeken," zei een makelaar die alleen haar achternaam Ma gaf.
De autoriteiten in de centrale stad Changsha, waar ongeveer 10 miljoen mensen wonen in de schuldbewuste provincie Hunan, hebben ontwikkelaars verteld dat ze aanbetalingen onvoorwaardelijk moeten terugbetalen als kopers van gedachten veranderen voordat de transactie is afgerond, in de hoop dat ze de mensen aan de zijlijn aanmoedigen om een bod uit te brengen.
"Er zijn tegenwoordig maar weinig mensen die een huis willen kopen. Klanten denken dat het nieuwe beleid juist is genomen omdat de markt niet goed is," zei een Changsha-agent met de achternaam Xu.
Analisten van Goldman Sachs verwachten de komende maanden meer versoepelingsmaatregelen.
"Gezien de aanhoudende zwakte van de vastgoedsector in steden in de lagere regionen en bij particuliere ontwikkelaars, kunnen dergelijke versoepelingsmaatregelen de komende jaren echter alleen leiden tot een L-vormig herstel in de sector," schreven ze maandag in een notitie. ($1 = 7,2559 Chinese yuan renminbi) (Aanvullende rapportage door Beijing newsroom; Bewerking door Shri Navaratnam)
