Ascencio : Financieel halfjaarverslag 2022-2023

Financieel halfjaarverslag van Ascencio NV

• R E S U L T A T E N T O T 3 1 M A A R T 2 0 2 3

EPRA EARNINGS STIJGEN &

STERKE PRESTATIE VAN DE

VASTGOEDPORTEFEUILLE

OPERATIONEEL RESULTAAT

• HUURINKOMSTEN: 25,1 miljoen EUR, een stijging met 6,1% ten opzichte van 23,6 miljoen EUR op 31/03/2022
• EPRA BEZETTINGSGRAAD: 97,2%, een daling ten opzichte van 96,5% op 30/09/2022
• EPRA EARNINGS: 17,5 miljoen EUR, een stijging met 7,8% ten opzichte van 16,2 miljoen EUR op 31/03/2022
• EPRA EARNINGS PER AANDEEL:2,65 EUR tegenover 2,46 EUR op 31/03/2022
• NETTORESULTAAT: 22,2 miljoen EUR tegenover 44,0 miljoen EUR op 31/03/2022; deze daling houdt verband met het verschil in positieve herwaarderingen ten opzichte van 31/03/2022 (+5,0 miljoen EUR tegenover +28,2 miljoen EUR)

BALANSINFORMATIE

• REËLE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE: 748,6 miljoen EUR tegenover 738,9 miljoen EUR op 30/09/2022
• EPRA LTV: 45,3%, tegenover 44,4% op 30/09/2022
• EPRA NTA PER AANDEEL: 62,18 EUR tegenover 62,35 EUR op 30/09/2022

GEREGLEMENTEERDE INFORMATIE

25 mei 2023

Onder embargo tot 17.40 u.

97,2%

EPRA

BEZETTINGSGRAAD

6,63%

BRUTORENDEMENT

VAN DE PORTEFEUILLE

+1,0%

VARIATIE VAN DE

REËLE WAARDE VAN

DE PORTEFEUILLE

Wijziging van de

rechtsvorm :

ASCENCIO CVA WORDT

ASCENCIO NV

		INHOUDSOPGAVE
1.	BEHEERVERSLAG	3
1.1. SAMENVATTING VAN DE ACTIVITEITEN GEDURENDE HET1STE SEMESTER VAN HET BOEKJAAR	3
1.2. VEREENVOUDIGDEGECONSOLIDEERDERESULTATEN OP 31 MAART 2023	6
1.3. VEREENVOUDIGDE GECONSOLIDEERDE BALANS OP 31 MAART 2023	8
1.4. DE VASTGOEDPORTEFEUILLE	10
1.5. GECONSOLIDEERDEGEGEVENS PER AANDEEL	11
1.6. DEUGDELIJK BESTUUR	11
1.7. BELANGRIJKEGEBEURTENISSEN EN TRANSACTIES NA 31 MAART 2023	11
1.8. VOORNAAMSTE RISICO'S EN ONZEKERHEDEN	11
1.9. VOORUITZICHTEN	.................................................................................................	12
2.	VERSLAG VAN DE VASTGOEDDESKUNDIGEN	13
2.1. VASTGOEDDESKUNDIGEN	13
2.2. VERSLAG VAN DE VASTGOEDDESKUNDIGEN	13
3.	ASCENCIO OP DE BEURS	16
3.1. ONTWIKKELING VAN DE SLOTKOERS EN VAN DE INTRINSIEKE WAARDE	16
3.2. DIVIDEND VOOR HET BOEKJAAR 2021/2022	16
3.3. AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR VAN ASCENCIO SA OP 31	16
4.	BEKNOPTEGECONSOLIDEERDEJAARREKENING	17
4.1. GECONSOLIDEERDE BALANS OP 31 MAART 2023	17
4.2. GECONSOLIDEERDE OVERZICHT VAN HET TOTAALRESULTAAT OP 31 MAART 2023	19
4.3. GECONSOLIDEERDE KASSTROOMOVERZICHTOP 31 MAART 2023	21
4.4. GECONSOLIDEERDE MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN OP 31 MAART 2023	22
4.5. SECTORALE GEGEVENS OP 31 MAART 2023	23
4.6. TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDEBEKNOPTEJAARREKENING	24
	TOELICHTING 1 Algemene informatie en boekhoudmethodes	24
	TOELICHTING 2	Vastgoedbeleggingen	25
	TOELICHTING 3	Financiële schulden	26
	TOELICHTING 4	Financiële instrumenten	26
4.7. VERSLAG VAN COMMISSARIS	27
5.	VERKLARING VAN DE VERANTWOORDELIJKE PERSONEN	28
6.	INFORMATIE OVER TOEKOMSTGERICHTE VERKLARINGEN	28
7.	FINANCIËLE KALENDER	28
8.	INFORMATIEFICHE	28
RECONCILIATIE VAN DE APM'S (ALTERNATIEVE PRESTATIEMAATSTAVEN)	30
EPRA	31

2

ASCENCIO

1. BEHEERVERSLAG

ALGEMENE ACHTERGROND

De macro-economische context werd de voorbije zes maanden gekenmerkt door een bijzonder hoge inflatie, die in oktober 2022 een piek bereikte op een niveau dat sinds het midden van de jaren zeventig niet meer was voorgekomen. Om dit verschijnsel te beteugelen, hebben de centrale banken, vanaf de tweede helft van 2022, een restrictief monetair beleid gevoerd door de rentetarieven gestaag te verhogen. Dit beleid begint resultaten op te leveren: de inflatie daalt geleidelijk tot een gematigder niveau, hoewel nog steeds boven het streefcijfer, maar de toegang tot liquiditeit op de markt wordt nog steeds beperkt.

De markten van het commercieel vastgoed, van supermarkten en retailparken aan de stadsrand is sinds begin 2022 over het algemeen positief, zowel wat de inhuurname als de geïnvesteerde volumes betreft.

De inhuurname is aanzienlijk toegenomen, niet alleen in vergelijking met de coronaperiode, maar ook in vergelijking met voorgaande jaren, waarbij in België en Spanje zelfs recordniveaus werden bereikt.

De investeringsvolumes zijn stabiel of hoger dan de afgelopen jaren, naargelang het land, met een zeer goede eerste helft van 2022, waarbij vooral het segment van de retailparken opvalt dat recordinvesteringen kent, ondanks de internationale economische instabiliteit. Vanaf het derde kwartaal van 2022, en nog meer vanaf begin 2023, is echter een vertraging van het investeringsvolume waargenomen als reactie op de context van aanzienlijk hogere rentevoeten.

De inflatie heeft een aanzienlijke invloed gehad op de huurprijzen omdat deze sinds eind 2022 automatisch worden geïndexeerd op zeer hoge niveaus. Exclusief de indexering zijn de gemiddelde huren in het stadsrand winkelsegment over het algemeen stabiel gebleven.

Een context van stijgende rentevoeten genereert een negatieve druk op de vastgoedrendementen. De laatste maanden zijn vooral in België en Frankrijk de rendementen echter relatief stabiel gebleven voor zowel supermarkten als winkels aan de stadsrand. Deze stabiliteit wordt enerzijds verklaard door de veerkracht van dit type onroerend goed en anderzijds door de traditioneel hoge rendementen die profiteren van een grotere marge ten opzichte van het stijgende niveau van de financieringskosten.

1.1. SAMENVATTING VAN DE ACTIVITEITEN GEDURENDE HET 1ST SEMESTER VAN HET BOEKJAAR

OPERATIONELE ACTIVITEITEN

Ascencio heeft een dynamische verhuuractiviteit gerealiseerd door het afsluiten van 27 transacties (3 nieuwe commerciële huurovereenkomsten, 14 commerciële huurvernieuwingen en 10 kortetermijnhuurovereenkomsten), voor een totaal van ongeveer 12.000 m², d.w.z. ongeveer 3% van de totale oppervlakte van haar vastgoedportefeuille. De voor de ondertekende commerciëlehuurovereenkomsten verkregen huurprijzen die liggen ongeveer 9% boven de geraamde huurwaarde en 2% boven de vroegere huurprijzen voor de betrokken oppervlaktes.

Deze commerciëlehuurovereenkomsten hebben betrekking op de volgende gebouwen:

• In België:
• • in Couillet, 'Bellefleur': 3 huurvernieuwingen (Orchestra, Leonidas en Di Vincenzo Coiffure);
  • in 'Les Papeteries de Genval'; 1 nieuwe huurovereenkomst (restaurant Tenshi) en 2 huurvernieuwingen (Planet Coiffure en Les Bourgeoises);
  • in Laken: 1 nieuwe huurovereenkomst (voedingswinkel Tanger Markt);
  • in Loverval: 1 huurvernieuwing (Literie Prestige);
  • in Morlanwelz: 1 huurvernieuwing (Kruidvat);
  • in Ukkel: 1 huurvernieuwing (Les Chouchoux).
• In Frankrijk:
• • in Rots: 2 huurvernieuwingen (Norauto en Réauté Chocolat);
  • in Saint-Aunès: 1 nieuwe huurovereenkomst (GrandVision) en 4 huurvernieuwingen (Chaussea, Burger King en de 2 huurovereenkomsten met Orchestra).

De 10 bovengenoemde kortlopende huurovereenkomsten werden door Ascencio voornamelijk ondertekend om de bezettingsflexibiliteit te behouden in gebouwen die betrokken zijn bij renovatie- of herontwikkelingsprojecten.

3

ASCENCIO

Dankzij deze aanzienlijke operationele activiteit heeft Ascencio de EPRA bezettingsgraad van haar geconsolideerde portefeuille kunnen verhogen van 96,5% op 30 september 2022 tot 97,2% op 31 maart 2023.

Op het vlak van investeringen rondde Ascencio de uitbreidingswerken (+670 m2) van haar supermarkt in Ottignies (België) af. Deze werd tijdig opgeleverd in januari 2023 en maakte de start van de nieuwe huurovereenkomst met Intermarché mogelijk.

Daarnaast voerde de Vennootschap herontwikkelingsinvesteringen en de opdeling van winkelunits uit in verband met de commercialisering van leegstaande ruimtes (in België in Laken, Ukkel, Hannut en in Frankrijk in Chanas).

ESG-BELEID

In het kader van de ontwikkeling van haar ESG-beleid heeft Ascencio het afgelopen halfjaar een reeks initiatieven genomen met betrekking tot de drie pijlers van de ESG en, met name, de volgende acties ondernomen :

Op milieugebied:

• Programma voor het verzamelen van verbruiksgegevens van de huurders: in Frankrijk heeft Ascencio toegang tot bijna 90% van de verbruiksgegevens van haarretailers. Dit initiatief is ook in België begonnen, waar bijna 50% van de volmachten voor gegevensverzameling is verkregen. In de toekomst zullen deze volmachten rechtstreeks in de huurovereenkomsten met toekomstige huurders worden opgenomen.
• Optimalisering van de energieprestaties: Ascencio

1. is begonnen met de renovatie van de daken van twee winkelunits in haar retailpark "L'Orchidée Plaza" in Hannut (België);

• 1. heeft de renovatie voltooid van het dak van haar supermarkt in Aix-en-Provence (Frankrijk), waardoor de energie-optimalisering van de bouwschil met bijna 19% kon worden bereikt.
• Laadpalen: Ascencio is samenwerkingsgesprekken om partnerschappen aan te gaan voor de grootschalige installatie van laadpalen binnen haar Franse en Belgische portefeuilles. De Vennootschap heeft ook nieuwe laadpalen voor elektrische voertuigen geïnstalleerd bij haar hoofdkantoor in Gosselies (België) ten behoeve van zowel medewerkers als huurders.
• Labeling: de Vennootschap zet de labeling van drie van haar retailparken voort ('Bellefleur' in Couillet, 'Les Papeteries de Genval' en 'Parc des Drapeaux' in Rots) met het oog op het verkrijgen van een BREEAM- certificatie.

Op sociaal niveau:

• Opleiding: Ascencio ontwikkelt een eigen opleidingsprogramma voor haar teams (Ascencio Academy en mentorsysteem);
• Positief kantoor: Ascencio heeft het besluit genomen en is begonnen met de voorbereiding van een nieuwe kantoorinrichting;
• Mobiliteit: het wagenpark van Ascencio bestaat nu voor 50% uit hybride of elektrische voertuigen;
• Sociaal en filantropisch beleid: de Vennootschap nam deel aan verschillende sportevenementen.

4

ASCENCIO

FINANCIËLE ACTIVITEITEN

Ascencio heeft de herfinanciering van vervallende kredietlijnen voortgezet door het afsluiten van twee nieuwe bankkredieten onder de vorm van een RCF ('Revolving Credit Facility') voor een totaal bedrag van 20 miljoen EUR, met respectievelijke looptijden van 7 en 8 jaar, tegen financiële voorwaarden die in het algemeen in overeenstemming zijn met de vorige herfinanciering. Daarnaast lopen er diverse herfinancieringsgesprekken met diverse banken, die naar verwachting tegen het einde van het lopende boekjaar zullen zijn afgerond. Gezien de huidige marktomstandigheden richt Ascencio zich op herfinanciering bij haar bankpartners in plaats van op de momenteel minder gunstige institutionele markten. Ascencio blijft echter streven naar een verdere diversificatie van haar financieringsbronnen, met name door een beroep te doen op de obligatiemarkten, waarmee vorig jaar is begonnen.

Op 31 maart 2023 beschikte Ascencio over een totaalbedrag van ongeveer 54 miljoen EUR aan ruimte op haar kredietlijnen, wat haar in staat stelt haar operationele behoeften en de binnen haar portefeuille uit te voeren investeringen te dekken; het bewijst tevens dat Ascencio over voldoende financiële draagkracht beschikt voor de financiering van investeringstransacties die eventueel tot stand komen. Op 31 maart 2023 bedroeg de gemiddelde resterende looptijd van de schuld van de Vennootschap 3,1 jaar, tegen 3,3 jaar op 30 september 2022.

Aangezien Ascencio een sterke afdekkingsstructuur heeft voor de komende boekjaren en de marktomstandigheden niet gunstig zijn, heeft de onderneming de afgelopen zes maanden geen wijzigingen aangebracht in haar portefeuille afdekkingsinstrumenten. De Vennootschap heeft echter de ontwikkeling van het renteklimaat regelmatig opgevolgd om de dekking van haar schuld in de jaren 2027 en daarna te kunnen uitbreiden wanneer de omstandigheden dat toelaten. Op 31 maart 2023 bedroeg de dekkingsgraad 84,8%, boven de minimale dekkingsniveaus die de Vennootschap voor zichzelf heeft vastgesteld.

5

ASCENCIO