REDFIN CORPORATION 
Vraag het maar aan Tarek El Moussa, ster van HGTV's "The Flipping El Moussas" en voormalig medepresentator van de belangrijkste zender op het gebied van vastgoed en renovatie, "Flip or Flop".
Hoe houd ik rekening met [rentetarieven]? Vorig jaar kreeg ik op mijn donder. Ik heb veel geld verloren. En dat is gewoon de realiteit van het vak, zei El Moussa.
Inderdaad, house flipping - of het investeren in, en vaak renoveren van, een eengezinswoning met de bedoeling om met winst te verkopen - is gedaald ten opzichte van de hoogten tijdens de COVID-19 pandemie. Het aantal Amerikanen dat handelt als investeerder in de huizenmarkt daalde met 38,85% tussen het vierde kwartaal van 2021 en 2023, volgens vastgoeddataleverancier ATTOM Data Solutions. Tot en met het vierde kwartaal van 2023 daalde het aandeel woningen dat door investeerders werd gekocht met 11% op jaarbasis, aldus een rapport van vastgoed- en hypotheekfirma Redfin.
Desondanks gaven woningbeleggers in 2023 $32,3 miljard uit aan woningen in de VS, vergeleken met $33,6 miljard een jaar eerder, en flippers kochten 26% van de laagst geprijsde woningen in het vierde kwartaal van 2023, aldus Redfin.
HECTISCHE MARKT
El Moussa van HGTV kocht 91 huizen in 2021 - wat hem een gemiddelde maandelijkse hypotheekbetaling van $600.000 opleverde. Toen stegen de hypotheekrentes, de huizenverkoop in Zuid-Californië stortte in en hij zat met een voorraad die hij niet kwijt kon.
Home flipping komt het best tot zijn recht in een hectische kopersmarkt, waar de prijzen stijgen bij een toename van het aantal transacties, aldus Chen Zhao, senior econoom bij Redfins. Nadat de Fed in maart 2022 de rente begon te verhogen om de inflatie te verlagen, hielden kopers en verkopers zich in, waardoor de huizenmarkt vastliep.
De rente bereikte uiteindelijk in oktober een hoogtepunt van twee decennia in de buurt van 8%, en de resulterende markt heeft beleggers hetzelfde probleem opgeleverd als huizenkopers - beperkte voorraad en een lauwe vraag.
De rente is iets gedaald: Freddie Mac zei donderdag dat de gemiddelde hypotheek met een vaste rente van 30 jaar 6,87% bedroeg. Toch is de huidige situatie een opvallend verschil met het begin van de pandemie, toen hypotheekrentes van minder dan 4% en een grotere vraag een sappige winst konden beloven.
LAGERE MARGES, ARBEIDSPROBLEMEN
Voor Elisa Covington, een investeerder in de San Francisco Bay Area, schommelde het rendement op haar investering in 2021 vaak tussen 60% en 70%, zei ze, en soms zelfs 100%.
"In 2021 en begin 2022 haalden mijn projecten een veel hoger rendement," zei Covington. "Maar dit jaar was de winstmarge voor de meeste van mijn projecten in lijn met mijn verwachtingen" van 30% tot 40%.
Een gebrek aan vraag van huizenkopers zou het makkelijker maken voor investeerders die op zoek zijn naar eengezinswoningen, maar de verminderde voorraad heeft dat grotendeels tenietgedaan, waardoor de aankooptrends zijn afgenomen.
Julio Martinez, mede-eigenaar en makelaar bij JATS Properties in Los Angeles, zei dat "2023 een beetje vreemd was. Hij verwierf vorig jaar slechts zes woningen en zelfs dat was te wijten aan het feit dat verschillende woningen in de executieverkoop waren. Als dat er niet was geweest, "hadden we er waarschijnlijk maar één of twee gedaan".
Sommige bouwbedrijven zeggen dat de afkoeling van de woninginvesteringen de nieuwe bedrijfsactiviteit heeft verminderd. Ghulam Mustafa, eigenaar van het in New York gevestigde Sahara Builders, zei dat de daling van de volledige renovatieprojecten van zijn bedrijf sinds de pandemie heeft geleid tot een winstdaling van 40% sinds 2021 tot eind 2023.
Vorig jaar was veel langzamer dan de pandemie, zei Mustafa.
Voor aannemers die geen nieuwe huizen bouwen, wordt het gestage aanbod van projecten bij gebrek aan volledige renovaties vervangen door kleinere renovatieprojecten voor bestaande huiseigenaren, aldus Zhao van RedFin.
Voor huizenflippers hebben lagere winsten de arbeidskrachten die ze kunnen inhuren voor renovaties verminderd, wat de verkoop kan vertragen.
Martinez van JATS Properties moest een fulltime klusjesman ontslaan, zei hij. Naast het flipperen van onroerend goed is zijn familiebedrijf ook actief als makelaar en vastgoedbeheerder, dus het verlies van arbeidskrachten betekende minder aandacht voor woningflipprojecten.
"We moesten onze projecten vertragen en uitlenen aan onze klanten," zei Martinez. "Normaal gesproken hebben wij de eerste prioriteit omdat het onze werknemers zijn. Maar als we geen geld hebben voor onze eigen projecten, laten we hen aan de huizen van onze klanten werken. Het ontlast ons van de kosten van die werknemers."
VERDWIJNENDE STERREN
Te midden van de trage omzet diversifiëren de flippers hun activiteiten.
Martinez, die het transactievolume in 2023 met de helft zag dalen ten opzichte van 2021, begon met het verstrekken van leningen aan aspirant-beleggers. En El Moussa, die zich moest wapenen tegen verliezen waarvan hij wist dat die zouden komen van onverkochte flipprojecten, schakelde over op het kopen van koopcontracten voor woningen in het groot en het verkopen aan beleggers, transacties die doorgaans kleinere marges opleveren maar minder riskant zijn dan het traditionele flipperen.
"Om voorbereid te zijn op de aankomende verliezen, stopte ik met het kopen van huizen om te flippen en concentreerde ik me alleen nog maar op groothandel," zei hij.
Het verhaal is ook veranderd voor het reality tv-landschap van huizenflippers.
De advertentie-inkomsten van HGTV daalden van een vierjarig hoogtepunt van $42,7 miljoen in 2021 naar $32,6 miljoen in 2023, volgens gegevens van iSpot.TV, een bedrijf dat televisiereclame meet, hoewel het nog steeds een dominant aandeel heeft in zijn marktsegment.
Shows zoals The El Moussas hebben in toenemende mate discussies over tarieven, trage omzet en prijsacceleratie in Zuid-Californië opgenomen om kijkers betrokken te houden, aldus Loren Ruch, hoofd woninginhoud bij HGTV. De focus van de showontwikkeling is verschoven naar op zichzelf staande secundaire woningen, bijvoorbeeld een gastenverblijf, en wonen voor meerdere generaties.
"Mensen geven misschien geen enorme bedragen uit aan ontwerp- of renovatieprojecten, dus we kijken ook naar een verscheidenheid aan shows met een meer toegankelijke prijsstelling die misschien gebaseerd zijn op minder sloopwerk, maar die zich echt richten op de ruimte en de configuratie," zei Ruch. (Verslaggeving door Amina Niasse; Bewerking door Dan Burns en Anna Driver)
