Naarmate meer Chinese vastgoedontwikkelaars toewerken naar een herstructurering van miljarden dollars aan schulden, zullen hun offshore schuldeisers naar verwachting met een nieuwe tegenslag te maken krijgen - het vooruitzicht op strengere herstructureringsvoorwaarden als gevolg van de verslechterende vooruitzichten voor de Chinese vastgoedsector.

Volgens JPMorgan zijn ontwikkelaars die goed zijn voor 40% van de Chinese huizenverkoop sinds 2021 in gebreke gebleven bij het nakomen van hun schuldverplichtingen. Deze in gebreke gebleven bedrijven, meestal privébedrijven, hebben offshore high-yield obligaties ter waarde van ongeveer 110 miljard dollar uitgegeven.

Ondanks een reeks ondersteunende beleidsmaatregelen van Beijing in de afgelopen maanden, vertoont de huizenverkoop weinig tekenen van verbetering. Projectontwikkelaars, financiële adviseurs en obligatiehouders zeiden dat dit de voorwaarden voor schuldherstructurering veel slechter zou kunnen maken dan eerder werd verwacht.

Sunac China was vorige week de eerste vastgoedontwikkelaar die het schuldherstructureringsproces voltooide nadat de sector midden 2021 in een schuld- en financieringscrisis was gestort, terwijl Country Garden, China's grootste particuliere vastgoedontwikkelaar, naar verwachting binnenkort met die onderhandelingen zal beginnen.

Een paar ontwikkelaars, waaronder Shimao Group en CIFI Holdings, hebben de afgelopen weken hun aanbiedingen aan offshore schuldeisers verlaagd, onder verwijzing naar een verslechterend klimaat, aldus zes bronnen met kennis van zaken.

In de herziene herstructureringsoffertes zullen de offshore schuldeisers tot 70% tot 80% haircuts moeten nemen, vergeleken met nul in de definitieve plannen die de ontwikkelaars eerder aan hen hadden voorgesteld, aldus de bronnen.

"Vergeleken met de 'Sunac-tijd' is de omgeving heel anders, en daarom moeten de voorwaarden ook heel anders zijn," zei een senior manager van een ontwikkelaar die herstructureringsgesprekken voert, verwijzend naar de verslechterende huizenverkoop en de zwakkere yuan.

"Sunac moet over een paar jaar misschien opnieuw herstructureren als de slechte verkoop aanhoudt, dus we gebruiken Sunac niet als voorbeeld. Het is niet haalbaar."

Een adviseur van ontwikkelaars zei ook dat de huizenverkopen in juni tot september veel slechter waren dan aanvankelijk in de onderhandelingen werd verwacht, waardoor veel bedrijven hun voorwaarden verlagen en het tijd zou kosten voor ontwikkelaars om de schuldeisers te overtuigen.

Alle bronnen wilden niet geïdentificeerd worden omdat ze geen toestemming hadden om met de media te spreken.

CIFI weigerde commentaar te geven, terwijl Shimao niet reageerde op een verzoek om commentaar.

ONTWIKKELAARS IN GEBREKE

De vastgoedsector is goed voor ongeveer een kwart van de op één na grootste economie ter wereld. De sector wordt echter geteisterd door een liquiditeitscrisis waarvan marktdeelnemers vrezen dat die zich zou kunnen verspreiden over de financiële sector in eigen land en daarbuiten.

Country Garden was dinsdag de nieuwste Chinese ontwikkelaar die waarschuwde dat het niet aan zijn offshore schuldverplichtingen kan voldoen. Het bedrijf heeft voor bijna $11 miljard aan offshore obligaties uitstaan.

Als het bedrijf er niet in slaagt om op 17 oktober, aan het einde van de aflossingsvrije periode van 30 dagen, een couponbetaling te doen, wordt de hele offshore schuld geacht in gebreke te zijn. Dat zou een van 's werelds grootste schuldherstructureringen in gang kunnen zetten.

De meeste ontwikkelaars die in gebreke zijn gebleven, zijn onderhandelingen gestart met schuldeisers, maar slechts drie - Sunac, Fantasia en Zhongliang - hebben voldoende goedkeuring van schuldeisers gekregen voor hun herstructureringsvoorstellen.

Hoewel de markt dacht dat de herstructureringsvoorwaarden van Sunac, de laatste die werd goedgekeurd, als voorbeeld zouden dienen voor de andere in gebreke gebleven collega's, worden die verwachtingen nu op hun realiteitswaarde getoetst nu de hoop op herstel in de sector afneemt.

"Sunac kan een goed voorbeeld zijn geweest voor de ontwikkelaars die nog steeds worstelen om te herstructureren. Maar voor een ommekeer (in de vastgoedsector) is misschien meer nodig," zegt Chuanyi Zhou, bedrijfsanalist Azië bij Columbia Threadneedle Investments, die de obligaties van Sunac bezit.

"Het is belangrijk om het vertrouwen in de sector te herstellen."

De beslissing van Sunac om de herstructureringsovereenkomst in juni te versoepelen om meer steun van schuldeisers te krijgen, staat in schril contrast met de geplande stappen van sommige andere bedrijven.

Yuzhou Group kondigde in augustus aan dat een van de drie aangeboden opties een haircut van ongeveer 70% zou hebben, en werd daarmee een van de eerste ontwikkelaars die een verlaging van de hoofdsom aankondigde, hoewel er ook een optie is zonder haircut.

LIQUIDATIERISICO

De obligatiekoersen van Country Garden, CIFI en Shimao zijn dit jaar over het algemeen gedaald en worden meestal onder de 10 cent ten opzichte van de dollar geboden, wat suggereert dat obligatiehouders minder dan 10% kunnen terugkrijgen.

De ontwikkelaars hebben Reuters eerder dit jaar verteld dat ze geen haircuts konden toepassen om de hoofdsom van de schuld te verlagen, zoals ze wilden vanwege de sterke tegenstand van schuldeisers, vooral Chinese banken.

"Niemand heeft deze haircut-plannen tot nu toe uitgevoerd," zei een leidinggevende van een andere ontwikkelaar. "U kunt alles aanbieden, maar als de schuldeisers uw plan niet goedkeuren, kunt u uiteindelijk geliquideerd worden."

Voor schuldeisers kan een langdurig liquidatieproces echter geen goede optie zijn -- ontwikkelaar Kaisa Group heeft gezegd dat schuldeisers minder dan 5% van hun geld terug zouden krijgen als het bedrijf gedwongen wordt om te liquideren.

"Ik denk niet dat iemand naar een liquidatie wil," zegt Edward Al-Hussainy, hoofd vastrentend onderzoek in opkomende markten bij Columbia Threadneedle. "Ik denk niet dat er iemand aan tafel komt met dat als het uiteindelijke doel."

Chinese beleidsmakers rolden eind augustus en begin september een reeks steunmaatregelen uit om de vastgoedsector nieuw leven in te blazen. Maar volgens ontwikkelaars waren deze maatregelen niet voldoende om de noodlijdende sector snel te doen opkrabbelen.

China's gemiddelde dagelijkse huizenverkoop op basis van vloeroppervlakte tijdens de Golden Week-vakantie van vorige week daalde met 17% ten opzichte van een jaar geleden, volgens China Index Academy.

"Het feit dat de overheid niet actief ingrijpt en dat financiële stabiliteitskwesties niet op de voorgrond staan, betekent dat ze obligatiehouders een behoorlijke hoeveelheid pijn kunnen bezorgen," zei Al-Hussainy. (Verslaggeving door Clare Jim en Xie Yu in Hongkong, Davide Barbuscia in New York; Redactie door Sumeet Chatterjee en Kim Coghill)