De echte uitdaging op dat front kan echter net over de horizon liggen wanneer een pijplijn van nieuwe appartementen begint op te drogen terwijl de voorraad eengezinswoningen kort blijft, een recept voor toekomstige prijsdruk in een categorie die goed is voor ongeveer een derde van de consumentenprijsindex.
Hoewel hun inflatiedoelstelling van 2% een index gebruikt die minder gevoelig is voor de kosten van huisvesting, zien Fed-functionarissen de dynamiek van huisvesting en huur nog steeds als een belangrijk, onopgelost onderdeel van hun inflatiestrijd, een die een van de inherente spanningen van het huidige krappe kredietbeleid zou kunnen benadrukken.
Fed-functionarissen erkennen dat het moeilijk is om een rentevoet te vinden die de algehele vraag onder controle houdt zonder het aanbod van nieuwe huizen en appartementen af te remmen, maar sommigen beweren dat beleidsmakers al te hard tegen de economie hebben geleund.
"U denkt dat u met uw vingers kunt knippen en dat er woningen kunnen worden gecreëerd... De realiteit is dat dat niet het geval is," zei Jay Lybik, nationaal directeur van multifamily analytics voor vastgoeddatabedrijf CoStar. Na een golf van bouwactiviteiten die het aanbod van appartementen heeft gestimuleerd, geven de gegevens van CoStar aan dat het aantal nieuwe eenheden begin volgend jaar sterk zal dalen, tot misschien 50.000 of 60.000 per maand in plaats van de geschatte 100.000 die nodig zijn om gelijke tred te houden met de vraag.
"We lopen het risico op een echte versnelling in termen van huurprijzen, waardoor het in 2025 en 2026 nog erger zal worden," zei Lybik.
PROBLEMEN OP LANGERE TERMIJN
De bezorgdheid over de betaalbaarheid van huizen nam toe tijdens de pandemie, met mediane huizenprijzen die met 50% stegen vanaf het begin tot eind 2022 - hoewel ze sindsdien zijn afgenomen - en de bouw van appartementen die overhelde naar duurdere eenheden. Congresleden hebben de Fed opgeroepen om de rente te verlagen, zowel om de hypotheekkosten voor consumenten te verlagen als om de bouw aan te moedigen; staten spelen met huurmaatregelen en programma's om het aanbod te stimuleren.
De problemen zijn veel groter dan de Fed.
"We hebben problemen op de langere termijn met de beschikbaarheid van huisvesting," zei Fed-voorzitter Jerome Powell tijdens een persconferentie na de vergadering van de centrale bank in januari. "Er zijn niet genoeg huizen gebouwd," zei Powell, maar "dit zijn geen dingen die we kunnen aanpakken."
De huizenmarkten variëren sterk in het land en worden gevormd door lokale bestemmingsplannen, politiek en grondprijzen. Toch zijn de financieringskosten die sterk beïnvloed worden door de Fed de sleutel tot de investeringsbeslissingen die vandaag genomen worden en die het toekomstige woningaanbod zullen bepalen.
Voor de onmiddellijke doeleinden van de Fed lijkt een komende "desinflatie" in de totale huisvestingskosten bijna zeker nu de recordsprong in het pandemie-tijdperk in de huurprijzen en huizenprijzen naar het verleden verdwijnt, maar toch essentieel om het nodige vertrouwen in de afnemende inflatie te krijgen om te beginnen met renteverlagingen. Na snelle renteverhogingen vanaf maart 2022 is de beleidsrente sinds juli op 5,25% tot 5,50% gehouden.
"INGEBOUWDE" INFLATIEDRUK
Hoewel de inflatie is gedaald van het hoogste punt in 40 jaar, is de recente vooruitgang "hobbelig" geweest, erkennen Fed-functionarissen, waarbij vooral de inflatie in de opvang langer hoger bleef dan verwacht.
De onverwachte stijging van de CPI vorige maand was grotendeels te wijten aan het feit dat de kosten voor onderdak nog steeds met 6% j-o-j stegen, tegenover de 4% die doorgaans werd waargenomen vóór de pandemie, toen de algehele inflatie dichtbij of onder de doelstelling van de Fed lag.
Huurmetingen die dichter bij realtime worden verzameld om de huidige marktprijzen weer te geven in plaats van de traag bewegende gemiddelden in de officiële gegevens, geven aan dat de prijsstijgingen vertragen. Een index van online vastgoedfirma Zillow bijvoorbeeld, die nauwlettend in de gaten wordt gehouden door Fed-functionarissen, steeg in januari met 3,4% per jaar.
"We weten dat het eraan komt," zei Arben Skivjani, plaatsvervangend hoofdeconoom voor vastgoedbeheer- en analysebedrijf RealPage, over de daling van de woninginflatie tijdens een recente presentatie van de National Association for Business Economics. Na een jaarlijkse stijging van bijna 16% begin 2022, zijn de vraaghuren sinds afgelopen zomer vrijwel niet gestegen, zo blijkt uit gegevens van RealPage.
Beperkingen in het aanbod kunnen echter een seculier snellere inflatie in de hand werken.
"We hebben niet genoeg huizen gebouwd, we hebben niet genoeg onderdak gebouwd voor minstens een decennium... Je hebt een tekort aan een goed dat iedereen nog steeds wil hebben," zei Mark Fleming, hoofdeconoom bij First American bank, tijdens een NABE-discussie over woninginflatie. "Wat gaat er met de prijs gebeuren?...Op de lange termijn is er zeker ingebouwde inflatoire druk."
ONTBREKEND 'PUZZELSTUKJE
De woninginflatie bereikte in maart 2023 een piek van 8,32% per jaar, de snelste inflatie sinds het begin van de jaren 1980. De mediane huizenprijs steeg met bijna 50% van $322.000 in het tweede kwartaal van 2020 toen de pandemie begon, naar een piek van $479.000 aan het einde van 2022, zo blijkt uit Census-gegevens, de snelste stijging sinds het begin van de jaren 1960.
De mediane prijs is sindsdien teruggezakt naar $417.000, een neveneffect van de renteverhogingen door de Fed die op een gegeven moment de gemiddelde rente op een 30-jarige woninghypotheek naar bijna 8% duwde, de hoogste in een kwart eeuw.
Maar sommige indexen van recentere woningverkopen laten weer prijsstijgingen zien, waardoor Fed-functionarissen op zoek gaan naar gegevens over woningverkopen en -bouw om aan te tonen dat vraag en aanbod meer in evenwicht komen.
Nieuw onderzoek van de Cleveland Fed naar het grimmige gebrek aan evenwicht tussen vraag en aanbod dat de stijging van de huizenprijzen in het pandemische tijdperk heeft aangedreven, is één voorbeeld van de focus hierop.
Austan Goolsbee, voorzitter van de Chicago Fed, noemde huisvesting een ontbrekend "puzzelstukje" in de hoop van de Fed op een over het algemeen lagere inflatie, terwijl Thomas Barkin, voorzitter van de Richmond Fed, de analyse van bouwpatronen in zijn district, waarbij hij gemeenschappen die het tempo van de bouw van nieuwe huizen kunnen bijhouden, vergelijkt met gemeenschappen die het moeilijk hebben, een vast onderdeel van zijn recente toespraken heeft gemaakt.
EY Chief Economist Gregory Daco zei dat het pad van de inflatie op korte termijn duidelijk is. Deze gaat omlaag en zou de komende maanden een substantiële bijdrage kunnen leveren aan een lagere algemene inflatie, een feit dat volgens hem zo duidelijk is dat hij zich "steeds gefrustreerder" voelt door de terughoudendheid van de Fed om hier iets aan te doen.
Volgend jaar, zei hij, is een ander verhaal.
"De huurinflatie is enorm vertraagd. Dat moet nog volledig tot uiting komen" in de gegevens die de Fed het meest in de gaten houdt, zei hij. "Nog eens zes tot twaalf maanden verder... en het kan zelfs de andere kant opgaan... Dat is waar het gebrek aan aanbod om de hoek komt kijken."
