DiamondRock Hospitality Company kondigde aan dat het twee luxe resorts aan de kust van Florida heeft verworven: het 170 kamers tellende Henderson Beach Resort in Destin, Florida, en het 103 eenheden (231 slaapkamers) tellende Tranquility Bay Beachfront Resort in Marathon, Florida. De totale investering voor de twee afzonderlijke transacties bedroeg $175,5 miljoen. Deze investeringen sluiten een actief jaar van kapitaalhergebruik af voor DiamondRock dat de portefeuille strategisch verschoof naar bijna tweederde vrijetijdshotels en -resorts. Henderson Beach Resort (Destin, FL): Het bedrijf kocht het 170 kamers tellende Henderson Beach Resort in Destin, Florida voor $112,5 miljoen in een off-market transactie op 23 december 2021. Het onlangs gebouwde luxe resort aan de oceaan biedt 40.000 vierkante meter aan vergaderruimte, een zwembad met lazy river, aparte zwembaden voor gezinnen en volwassenen, een spa van wereldklasse, evenals talrijke restaurant- en bargelegenheden, waaronder de enige bar op het dak van Destin. De acquisitie omvat ook inkomsten uit 46 luxueuze residenties naast het hotel die momenteel deelnemen aan het verhuurbeheerprogramma van het hotel. Het Henderson Beach Resort grenst aan het aan zee gelegen Henderson Park Inn, dat eerder in 2021 door de Vennootschap werd verworven. Samen hebben de twee resorts de hoogste ADR's in de markt; Henderson Beach Resort op $ 430 en Henderson Park Inn op $ 520. Geconsolideerde eigendom en beheer van de naast elkaar gelegen resorts zal gunstige inkomsten- en kostensynergieën creëren. Elk resort heeft geen merk- of managementbelastingen, zodat de Vennootschap snel de beste praktijken voor activabeheer van DiamondRock kan implementeren. De aankoopprijs van het Henderson Beach Resort vertegenwoordigt een rendement van 6,4% op de voor 2021 verwachte netto bedrijfsopbrengsten (NOI) van het hotel en zal zich naar verwachting stabiliseren boven een rendement van 8,0%. Tranquility Bay Beachfront Resort (Marathon, FL): Het bedrijf kocht ook het 103 eenheden tellende Tranquility Bay Beachfront Resort (of Tranquility Bay), een luxe resort aan het strand met 1.000 lineaire voet van de kustlijn gelegen op 12 hectare in Marathon, Florida voor $ 63 miljoen op 6 januari 2022. Het resort heeft in totaal 231 slaapkamers in 87 strandhuizen met twee slaapkamers en drie slaapkamers, evenals 16 tropische tuinkamers. De gastaccommodaties van Tranquility Bay zijn gemiddeld meer dan 950 vierkante meter groot, wat een aanzienlijk voordeel is ten opzichte van concurrerende resorts en resulteert in een van de hoogste ADR's (650 dollar in 2021) in de Florida Keys. De aankoopprijs vertegenwoordigt een rendement van 11,5% op de verwachte NOI voor 2021. DiamondRock's investering in Tranquility Bay bestaat uit: (1) eigendom van 16 tropische tuin gastenkamers, plus alle resort voorzieningen en infrastructuur met inbegrip van de lobby, restaurants, back-of-house faciliteiten, evenals het handelsmerk en het exclusieve gebruik van de naam Tranquility Bay, (2) exclusieve kamer revenue sharing overeenkomsten (verhuur management overeenkomsten of RMA's) voor alle van de 84 strandhuizen in handen van derden, en (3) een meerderheid van de intervallen in drie strandhuizen gestructureerd als vakantie eigendom. Alle strandhuizen nemen deel aan het verhuurbeheerprogramma. De typische RMA heeft een looptijd van 15 jaar die automatisch en eeuwigdurend wordt verlengd met bijkomende termijnen van 15 jaar. Er zijn nooit eenheden verhuurd buiten het verhuurprogramma om, en de RMA's geven DiamondRock het exclusieve recht van eerste weigering om te kopen bij verkoop. Eigenaars van units van derden dragen 100% van de onderhouds- en kapitaalkosten van hun unit. Tranquility Bay heeft zeer duurzame inkomsten. Over de vijf jaar van 2015-2019 genereerde Tranquility Bay een gemiddelde jaarlijkse NOI van ongeveer $ 4,5 miljoen, wat neerkomt op een kapitalisatievoet van 7,0% op de aankoopprijs van de Vennootschap. Tranquility Bay is een zeldzame kans om een premie-inkomen te genereren uit een luxe resort aan het strand, zonder merk of management, in de Florida Keys, waar het aanbod beperkt is, terwijl de blootstelling aan lopende kapitaalvereisten wordt geminimaliseerd.