Uit een onderzoek van Reuters onder acht economen en analisten blijkt dat de verkoop van onroerend goed dit jaar met een mediaan van 8% zal dalen, vergeleken met een daling van ongeveer 25% in 2022, omdat de economische activiteit, het inkomen van huishoudens en het consumentenvertrouwen in de tweede helft van het jaar weer zullen aantrekken.

Economen en analisten denken dat de beleidsmakers dit jaar meer steunmaatregelen zullen nemen om de vraag naar huizen te stimuleren, als onderdeel van Pekings algemene doel om de economie van $17 miljard te ondersteunen na een scherpe daling als gevolg van de COVID in 2022.

Dit beleid zou een verdere verlaging van de hypotheekrente en de aanbetalingseisen kunnen omvatten, evenals een versoepeling van de beperkingen op de aankoop van een huis in Chinese topsteden, zo voegden ze eraan toe.

De hoop op een opleving van de economie later dit jaar is aangewakkerd door de ontmanteling door China in december van zijn strenge nul-COVID-beleid, waardoor de groei van het BBP vorig jaar waarschijnlijk is teruggevallen tot slechts 3%, een van de slechtste jaren in bijna een halve eeuw.

Maar de ommekeer heeft een golf van COVID-besmettingen op gang gebracht, die naar verwachting nog minstens een paar maanden voor verdere economische verstoringen zal zorgen en huishoudens onder druk zal zetten.

HYPOTHEEKOPSTAND

De Chinese vastgoedsector, die goed is voor een kwart van de economie, werd vorig jaar zwaar getroffen toen ontwikkelaars, die krap bij kas zitten, de bouw van appartementen niet konden afronden, wat leidde tot een hypotheekboycot door sommige kopers. Stadsbrede sluitingen om de pandemie onder controle te krijgen en ontslagen wogen ook zwaar op het koperssentiment.

De vastgoedinvesteringen daalden in november het snelst sinds het bureau voor de statistiek in 2000 begon met het verzamelen van gegevens, met een daling van 19,9% op jaarbasis.

"Voor 2023 verwachten we een opeenvolgende opleving in zowel de verkoop als de nieuwbouw van vastgoed, omdat het vastgoedbeleid verder versoepelt en de heropening na de COVID leidt tot een opleving van de economische activiteit en het gezinsinkomen," zei Tao Wang, hoofdeconoom voor China bij UBS.

"Hoewel de verkoop en start van vastgoed waarschijnlijk iets zwakker zullen zijn dan in 2022, zal vastgoed de economie veel minder belasten dan in 2022."

Er zijn enkele eerste tekenen van een ommekeer.

De verkoop van nieuwe woningen steeg tijdens de driedaagse nieuwjaarsvakantie met meer dan 20% ten opzichte van een jaar geleden dankzij promoties, ondersteunend beleid en het geleidelijk vrijkomen van inhaalvraag na hoge COVID-19 gevallen, aldus de China Index Academy deze week.

De academie zei dat grote steden zoals Beijing en Shanghai de verkoop zagen stijgen in vergelijking met de nieuwjaarsvakantie van vorig jaar, maar dat het sentiment in de meeste kleine steden laag bleef.

WONINGVRAAG

De aandelen van de Chinese vastgoedontwikkelaars zijn sinds het dieptepunt in oktober met 86% gestegen, dankzij een reeks versoepelingsmaatregelen voor de vastgoedsector en de ommekeer in het COVID-beleid.

Een index die hoogrentende dollarobligaties van Chinese ontwikkelaars volgt, is meer dan verdubbeld sinds het dieptepunt op 3 november, maar staat nog steeds 30% lager dan begin dit jaar en 58% lager dan de piek in mei 2021 na een reeks wanbetalingen.

"Ik denk dat de markt meedogenloos efficiënt is geweest in het herprijzen van de positieve beleidsgeluiden die zijn doorgekomen," zegt Tim Gibson, co-head van wereldwijde vastgoedaandelen bij Janus Henderson Investors.

"Als het gaat om wat de markt moet zien, denk ik dat dit echt teruggaat naar het punt van de vraagzijde."

Gavekal Dragonomics verwacht dit jaar een stijging van 5%-10% in de verkoop van onroerend goed, terwijl Citi een daling van 21% voorspelt, omdat het tijd nodig heeft om de verwachtingen voor banen en huizenprijzen te herstellen, evenals een daling in het nieuwe aanbod.

Sheldon Chan, een in Hongkong gevestigde portefeuillemanager van T. Rowe, zei dat er een kans is dat het herstel van de vastgoedsector "langzamer zal verlopen dan de markt lijkt aan te geven of zou kunnen aangeven".

"Het kan zijn dat we bijna de bodem hebben bereikt in de vraag naar huizen ... maar ik denk niet dat we er al zijn," zei hij.

Het laatste Chinese Beige Book over de particuliere economie was botter: "Maar vergeet een terugkeer naar de dagen van weleer: er zal in 2023 aanzienlijke beleidssteun nodig zijn om het vastgoed uit de goot te trekken."

DOLLAR OBLIGATIEMARKT

Ondanks de hoop op een bescheiden verbetering van de vraag naar woningen dit jaar, zal het herstel van de sector naar verwachting lang en hobbelig zijn, en nog steeds gebukt gaan onder excessen uit het verleden.

Veel projectontwikkelaars zullen naar verwachting moeite hebben om hun verstikkende financieringsschaarste aanzienlijk te verlichten, waardoor hun vermogen om nieuw land te kopen en offshore schuldeisers terug te betalen onder druk komt te staan.

Voor veel particuliere ontwikkelaars betekent het feit dat ze vorig jaar afwezig waren op de grondmarkt ook dat ze in 2023 mogelijk minder projecten te koop zullen hebben, wat hun cashflow weer zal beperken.

Bovendien zal er in 2023 een hoge offshore schuldenmuur zijn van in totaal $141 miljard, vergeleken met $120,7 miljard in 2022, zo blijkt uit gegevens van Refinitiv. Het cijfer vertegenwoordigt het uitgegeven bedrag en houdt geen rekening met aflossingen en wanbetalingen.

Het bieden van onderpand van goede kwaliteit en activa zonder pandrechten is de grootste uitdaging voor ontwikkelaars bij zowel het aantrekken van binnenlandse obligaties als het verkrijgen van offshore bankleningen, waarbij de opbrengsten kunnen worden gebruikt voor offshore terugbetalingen, vertelden drie ontwikkelaars aan Reuters, die op voorwaarde van anonimiteit spraken omdat de kwestie gevoelig ligt bij de toezichthouders.

Als gevolg hiervan zei Cosmo Zhang, kredietanalist bij Vontobel Asset Management, dat de sector meer schuldherstructureringen zou zien.

"Er zijn nog steeds een paar namen waarvan wij denken dat ze, zelfs als ze nog niet in gebreke zijn gebleven, hun kapitaalstructuur in de komende jaren waarschijnlijk moeten herstructureren om duurzaam te zijn. Hun kapitaalstructuur is niet duurzaam.