WIESBADEN (dpa-AFX) - Een abrupt einde van een lange hausse: de prijzen voor huizen en flats in Duitsland zijn in 2023 sterker gedaald dan ooit sinds de millenniumwisseling. De prijzen van woningen daalden met gemiddeld 8,4 procent ten opzichte van het voorgaande jaar, aldus het Federale Bureau voor de Statistiek vrijdag. "Dit was de scherpste daling op jaarbasis sinds het begin van de tijdreeks in 2000 en de eerste daling sinds 2007. Hiervoor waren de prijzen van residentieel vastgoed gestaag gestegen tussen 2008 en 2022. Banken verwachten dat de laatste prijsdaling dit jaar zal eindigen als de rente daalt.

Ook eind 2023 zette de daling door, zij het in een langzamer tempo: volgens de statistici uit Wiesbaden daalden de prijzen in het vierde kwartaal met 7,1 procent j-o-j en met 2 procent j-o-j ten opzichte van het voorgaande kwartaal. In het derde en tweede kwartaal daalden de prijzen gemiddeld met ongeveer tien procent op jaarbasis.

Vooral steden getroffen

De belangrijkste reden voor de vastgoedcrisis is de sterke stijging van de rentetarieven, waardoor leningen veel duurder zijn geworden. Veel mensen kunnen of willen zich hun eigen vier muren niet meer veroorloven en investeringen zijn niet langer rendabel voor grote investeerders. Tegelijkertijd blijft de vraag naar woningen hoog, vooral in de steden, niet in de laatste plaats door de hoge immigratie, terwijl de nieuwbouw in een crisis verkeert door de gestegen rente en dure materialen.

Volgens de statistici stegen de prijzen in zowel stedelijke als landelijke gebieden aan het eind van het jaar. In de zeven grote steden - Berlijn, Hamburg, München, Koln, Frankfurt, Stuttgart en Düsseldorf - daalden de prijzen voor vrijstaande en halfvrijstaande huizen in het vierde kwartaal met 9,1 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, terwijl flatgebouwen 5,8 procent minder kostten.

In stedelijke gebieden was de prijsdaling voor vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen bijzonder groot, namelijk 11 procent vergeleken met hetzelfde kwartaal van het voorgaande jaar. Kopers moesten daar gemiddeld zeven procent minder betalen voor appartementen. In dunbevolkte plattelandsdistricten daalden vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen met 6,9 procent en koopwoningen met 2,8 procent.

Correctie na ongekende hausse

De cijfers zijn echter gemiddelde gegevens. Het prijsverschil tussen moderne, energie-efficiënte gebouwen en huizen met een hoog energieverbruik is groot. Terwijl gebouwen met oude olie- of gasverwarmingssystemen en slechte energieklassen volgens studies veel aan waarde hebben ingeboet, worden gebouwen die ultramodern zijn en weinig energie verbruiken voor aanzienlijk meer verkocht.

Volgens het Instituut voor de Wereldeconomie in Kiel (IfW) was er in 2023 sprake van de scherpste prijsdaling op de Duitse vastgoedmarkt in ongeveer 60 jaar. Nooit eerder sinds de commissies van deskundigen begonnen met het verzamelen van aankoopprijzen waren de prijzen van onroerend goed "zo snel gedaald", verklaarde het instituut in februari. De correctie was echter gepast: sinds 2009 waren de prijzen van onroerend goed, afhankelijk van het segment, drie tot vier keer gestegen dankzij de lage rente in die tijd, voordat de crash in 2022 begon.

Ondanks de prijsdaling blijft de vraag naar woonruimte ongebroken - deels omdat er heel weinig wordt gebouwd. Het Ifo Institute verwacht slechts ongeveer 225.000 opleveringen in 2024, na ongeveer 270.000 vorig jaar. De voormalige doelstelling van de Duitse regering van 400.000 nieuwe woningen per jaar is al lang niet meer haalbaar.

Zullen dalende rentetarieven voor een ommekeer zorgen?

Dit jaar verwachten banken dat er een einde komt aan de vastgoedcrisis, omdat de Europese Centrale Bank naar verwachting de belangrijkste rentetarieven in juni zal verlagen als de inflatie daalt. De bouwrente is al aanzienlijk gedaald in afwachting van de rentewending: Volgens FMH-Finanzberatung was er momenteel iets minder dan 3,5 procent per jaar verschuldigd voor leningen met een looptijd van tien jaar - eind oktober was dat nog meer dan vier procent. Dit maakt vastgoedfinanciering goedkoper.

Landesbank Helaba denkt bijvoorbeeld dat de prijzen van woningen zich in 2024 waarschijnlijk zullen stabiliseren. Ook DZ Bank verwacht dat de correctie op de vastgoedmarkt zal vertragen en dat de prijzen dit jaar gemiddeld slechts licht zullen dalen. De piek in de rentetarieven is waarschijnlijk al gepasseerd.

De toezeggingen van banken voor vastgoedleningen aan particuliere klanten zijn aan het begin van het jaar al weer licht gestegen. Volgens gegevens van de Bundesbank werd in januari voor bijna 14,7 miljard euro aan woningkredieten verstrekt, het hoogste cijfer sinds maart 2023.

De Association of Pfandbrief Banks, die de belangrijkste vastgoedfinanciers in Duitsland vertegenwoordigt, waarschuwde onlangs voor te veel euforie. "Een ommekeer in de vastgoedprijzen, waar het publiek vaak op heeft gespeculeerd, is nog niet in zicht", zei algemeen directeur Jens Tolckmitt. "2024 zal voorlopig ook moeilijk blijven."/als/DP/mis