FRANKFURT (dpa-AFX) - Het ombouwen van leegstaande kantoren kan het woningtekort in metropolen aanzienlijk verlichten. Ongebruikte kantoorruimte biedt het potentieel voor ongeveer 11.300 appartementen in de zeven grootste steden van Duitsland, volgens nieuwe berekeningen van vastgoedspecialist Jones Lang LaSalle (JLL), die ter beschikking zijn gesteld aan Deutsche Presse-Agentur. "Aan ongeveer een vijfde van de huidige vraag naar appartementen in de zeven metropolen kan worden voldaan door kantoren te verbouwen", zegt Helge Scheunemann, onderzoeksexpert bij JLL Duitsland. In sommige steden kan aan een bijzonder groot deel van de vraag worden voldaan, bijvoorbeeld in Düsseldorf (57 procent), Stuttgart (51) en Frankfurt (34). Er is daar veel kantoorruimte die geschikt is voor conversie, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Berlijn.

Ook de Bundeskammer der Architekten pleit voor een betere benutting van de mogelijkheden van verbouwingen. Niet alle kantoorlocaties zijn echter geschikt als woonwijk en de architectonische drempels zijn relatief hoog.

Volgens JLL hebben verbouwingen tot appartementen tot nu toe een relatief kleine rol gespeeld. Een uitzondering is Frankfurt, waar het aantal kantoorverbouwingen de afgelopen 15 jaar meer dan verdubbeld is. In Frankfurt zijn de komende vier jaar ook 1.200 wooneenheden van kantoorverbouwingen gepland, zegt Scheunemann. "Er zijn hier veel ruimtes in oude kantoortorens die geschikt zijn voor conversie naar appartementen, omdat hun vierkante plattegronden natuurlijk licht bieden." Maar ook elders is er nog onaangeboord potentieel. "Het onderwerp is in een stroomversnelling geraakt."

Kantoren in crisis, flats in trek

Door de trend naar thuiswerken staan veel kantoren leeg en verkopen bedrijven ruimte. Volgens JLL bedraagt de kantoorleegstand in de zeven grote steden Berlijn, Hamburg, München, Koln, Frankfurt, Stuttgart en Düsseldorf eind 2023 in totaal ongeveer 5,64 miljoen vierkante meter, waarvan 2,68 miljoen buiten de gewilde A-locaties, waar opnieuw verhuren relatief eenvoudig is.

Aan de andere kant is er een ernstig tekort aan woningen in Duitsland. Volgens schattingen van de Duitse vastgoedfederatie (ZIA) zal er dit jaar een tekort zijn van 600.000 appartementen, oplopend tot 830.000 in 2027. Door de stijgende rente en bouwkosten verkeert de woningbouw in een crisis. Waarom worden er dan niet meer leegstaande kantoren omgebouwd tot appartementen?

"Kantoorlocaties zijn niet hetzelfde als woonlocaties," legt JLL-expert Scheunemann uit. Wat bijvoorbeeld nodig is, zijn aansluitingen op scholen, lokaal vervoer, kleuterscholen, winkels en parken. Bovendien is herbestemming duur en tijdrovend vanwege de hogere bouwkosten. Er zijn een aantal architecturale hindernissen zoals plafondhoogte en geschikte plattegronden, zegt Scheunemann. Een gebrek aan licht in grote, diepe ruimtes is vaak een probleem, net als de vraag of balkons aan de gevel kunnen worden bevestigd.

Kosten- en milieuvoordelen - maar veel praktische hindernissen

Aan de andere kant zijn er ook een aantal voordelen: volgens eerdere cijfers van JLL zijn de kosten voor het ombouwen van kantoren tot woonruimte in grote steden ongeveer 50 procent lager dan voor nieuwbouw. Daarnaast is de CO2-uitstoot van renovaties aanzienlijk lager, omdat de schil of gebouwschil al aanwezig is. En er is ook geen nieuwe ruimte nodig.

De Duitse regering erkent ook het potentieel. Het programma "Commercial to residential" is bedoeld om de aankoop en verbouwing van commerciële gebouwen tot appartementen te subsidiëren met 120 miljoen euro. "We hebben tegenwoordig veel lege kantoren, veel lege winkels, en dat is een goed potentieel dat kan worden gerealiseerd zonder dat er extra ruimte nodig is," zei minister van Bouw Klara Geywitz (SPD) onlangs.

Andrea Gebhard, voorzitter van de Federale Kamer van Architecten, waarschuwt met het oog op de crisis in de woningbouw dat alle mogelijkheden moeten worden benut - of het nu gaat om het toevoegen van verdiepingen, verdichting of het ombouwen van kantoren, oude fabrieken of winkelpanden. "Het draait allemaal om de gemengde stad, er zijn veel benaderingen." Er gebeurt ook iets onder projectontwikkelaars. "Sommigen hadden plannen voor commerciële panden en benaderen ons nu om delen ervan om te bouwen tot appartementen."

Gebrek aan prikkels voor eigenaren

De architectuur van kantoren is echter heel anders dan die van appartementen, zegt Gebhard. "Terwijl kantoren op grote schaal worden gepland, worden flats op kleine schaal ontworpen." Bij een verbouwing moeten aparte ingangen, sanitaire voorzieningen en ventilatiesystemen worden gecreëerd. Als algemene regel geldt: hoe groter en dieper het vloeroppervlak, hoe moeilijker het is om licht binnen te laten.

Sommige eigenaren zijn ook niet gemotiveerd om te verbouwen: "De huurprijzen van kantoren zijn gemiddeld aanzienlijk hoger dan de huurprijzen van woningen, in ieder geval op goede locaties." En sommige bedrijven willen hun kantoren niet opgeven omdat ze meer van hun personeel weer op locatie willen zien.

Het wordt vooral duur als hele industrieterreinen in de forenzengordel moeten worden gerenoveerd, zegt Gebhard. Wonen in buurten ver weg van de centra en dicht bij de snelweg is onaantrekkelijk. "Wonen is thuis."/als/DP/mis