De sector is goed voor een kwart van de Chinese economie, maar de schulden van projectontwikkelaars glijden steeds verder af naar een gebied waar problemen zijn met terugbetalingen, terwijl de verkoop afbrokkelt.
Toen het Politbureau aangaf dat er wijzigingen zouden komen in het vastgoedbeleid, samen met andere maatregelen om de economie te stimuleren, ontketende dit de grootste eendaagse koopgolf op de Chinese aandelenmarkten sinds 2021.
De rally van 25 juli was genoeg om de benchmarkindex voor dit jaar naar positief terrein te tillen, maar een duurzame opleving zou afhangen van de vraag of de beleidsmakers hun - tot nu toe vage - beloften nakomen.
"Buitenlandse beleggers zijn misschien meer Chinese aandelen gaan kopen in de hoop dat het Politbureau een grote, betekenisvolle stimulans zou aankondigen, maar wij zouden wachten tot we meer specifieke maatregelen zien," zei Tara Hariharan, managing director bij wereldwijd macro hedgefonds NWI Management LP.
"De vraag is welke middelen ze zullen inzetten, want China is nog steeds erg gefocust op de-leveraging en het voorkomen van financiële risico's."
De erbarmelijke staat van de balansen van ontwikkelaars staat bovenaan de risicolijst.
"Is vastgoed het waard om gered te worden in China's huidige economische model? Absoluut, en dringend," zei Qi Wang, de chief investment officer (CIO) van MegaTrust Investment (HK), een boutique fondsbeheerder uit China die gespecialiseerd is in binnenlandse Chinese A-aandelen.
Maar beleggers moeten voorzichtig en geduldig zijn, zei Wang, waarbij hij wees op het gebrek aan details van het Politbureau vorige week. China heeft drastischer maatregelen nodig dan wat we nu hebben," schreef Wang op zijn Substack.
Een manier vinden om de vastgoedsector weer gezond te maken, zou een grotere impact op de economie hebben dan belastingverlagingen of groei in de technologiesector zouden opleveren.
Het zou de consumentenuitgaven ontsluiten van huiseigenaren die het vertrouwen in de huizenmarkt, waar ze hun rijkdom hebben opgeslagen, hebben verloren.
Mark Dong, general manager van Minority Asset Management, gevestigd in Hongkong, heeft zijn blootstelling aan de vastgoedsector verminderd. "Het sentiment is aan het bodemen, maar het ontbreekt aan een katalysator. Het lijkt erop dat er nog geen substantiële maatregelen zijn om ontwikkelaars te helpen, zoals het redden van de noodlijdende ontwikkelaars. "
Een versoepeling op nationaal niveau, zoals het verlagen van de aanbetalingsratio van leningen, is het soort groot gebaar dat nodig is, zei Bo Zhuang, een senior analist in de groep macrostrategieën bij Loomis Sayles Investments Asia.
ENIGSZINS UITDAGEND
Jingjing Weng, hoofd van het Chinese aandelenonderzoek bij Eastspring Investments in Shanghai, zei dat de rally van vorige week grotendeels werd gedreven door short-covering.
"De sleutel is wanneer en welke specifieke maatregelen zullen worden genomen," zei Weng. "Beleggers nemen nog steeds een afwachtende houding aan, omdat ze een duurzamere rally op de Chinese aandelenmarkten moeten zien voordat ze weer instappen."
De netto aandelenaankopen door buitenlanders van 19 miljard yuan ($2,7 miljard) op 25 juli waren de grootste eendaagse stormloop in anderhalf jaar.
Voor het hele jaar ligt de netto aankoop echter rond de 230 miljard yuan, nadat de netto-instroom van 186 miljard yuan in het eerste kwartaal min of meer tot stilstand kwam toen de economie haar post-pandemische opleving verloor.
Rob Hinchliffe, portefeuillebeheerder en hoofd van het wereldwijde sectorclusteronderzoek bij PineBridge Investments, gevestigd in New York, zei dat hun blootstelling aan China lager is dan een jaar geleden.
Beleggen, zei Hinchliffe, is "enigszins uitdagend in China, gezien sommige van de top-down beslissingen die worden genomen. Wij zijn nu globaal onderwogen in China.
Wai Mei Leong, lead portefeuillemanager vastrentende waarden bij Eastspring Investments, zegt dat haar fonds alleen vastgoedbedrijven uitkiest die eigendom zijn van of gelieerd zijn aan de overheid en dat het herstel van de sector 2 tot 3 jaar zal aanhouden.
GEEN VERTROUWEN
De ongerustheid over de schulden die projectontwikkelaars hadden, woekerde al een groot deel van het afgelopen decennium. De crisis kwam drie jaar geleden, toen bezorgde autoriteiten het lenen door projectontwikkelaars beperkten en een bedrijfsmodel dat afhankelijk was van leningen en voorverkopen om de bouw te financieren, overhoop gooiden.
China Evergrande Group, de ontwikkelaar met de meeste schulden, stortte in en onafgemaakte projecten in de steden bevroren de markt.
Toen de versoepeling van de COVID-controles niet leidde tot een duurzame opleving van de verkoop, begonnen zelfs de stabielere ontwikkelaars zoals Country Garden te worstelen met hun cashflow.
Speculanten die de moed hadden om vorig jaar geld te steken in aandelen en obligaties van ontwikkelaars, werden beloond door de rally die op gang werd gebracht door de beloften van het Politbureau. Maar grotere spelers zeggen dat dit geen basis is om op de langere termijn te investeren, gezien de fundamentele problemen waarmee ontwikkelaars te kampen hebben.
"Niemand heeft vertrouwen in hoe deze bedrijven zullen overleven," zei een fondsbeheerder die voor een Amerikaanse vermogensbeheerder een kredietportefeuille in opkomende markten beheert, maar zijn naam niet wilde noemen omdat hij niet bevoegd is om in het openbaar te spreken.
"Zonder de verkoop van activa of de verkoop van huizen - die afneemt - hoe gaan ze aan het geld komen?" zei hij. De veiligste beleggingen in de sector zijn volgens hem neergelegd bij staatsbedrijven zoals China Resources Land en Poly Property.
($1 = 7,1640 Chinese yuan renminbi) (Aanvullende rapportage door Xie Yu en Georgina Lee in Hongkong, Shen Yiming en Jason Xue in Shanghai en Ankur Banerjee in Singapore, geschreven door Tom Westbrook, Bewerking door Vidya Ranganathan en Simon Cameron-Moore)
