AXA 
De Amerikaanse fondsfirma's PGIM, LaSalle en Nuveen, de Canadese Brookfield en QuadReal, de Britse M&G, Schroders en Aviva, en de Franse AXA hebben Reuters allemaal verteld dat ze van plan zijn om hun kredietblootstelling aan onroerend goed te vergroten.
De meesten richten zich op kredietverlening aan logistiek, datacenters, meergezinswoningen en de duurdere kantorenmarkt. De kantorensector in het algemeen blijft het moeilijk hebben, wat fondsen afschrikt.
"Als ik kijk naar onze sterkste positie op dit moment, dan is dat waarschijnlijk vastgoedschuld," zei Isabelle Scemama, die aan het hoofd staat van AXA's alternatieve beleggingstak ter waarde van 183 miljard euro ($198 miljard).
LaSalle Investment Management, dat wereldwijd $89 miljard beheert, zei dat het zijn investeringen in vastgoedschulden in twee jaar tijd met 40% wil laten groeien tot ongeveer $7,6 miljard, onder andere in distributie, horeca en studentenhuisvesting.
Inzetten op vastgoedschulden is niet voor bangeriken. De wereldwijde commerciële vastgoedsector, in het bijzonder kantoren, is nog steeds in de greep van de grootste inzinking sinds de financiële crisis van 2007-2009.
Maar alternatieve kredietverstrekkers denken dat het ergste voorbij is en dat ze aantrekkelijke rendementen kunnen genereren nu de waarderingen zich herstellen.
"Historisch gezien heb je in vastgoedcycli over het algemeen gemerkt dat leningen die op het dieptepunt van de cyclus zijn afgesloten... de laagste wanbetalingspercentages en de hoogste spreads hebben," aldus Jack Gay, wereldwijd hoofd schuldpapier bij Nuveen.
BEPERKT OPEN
Strengere kapitaalregels voor banken - waaronder nieuwe internationale normen die de naam 'Basel Endgame' hebben gekregen - en faillissementen van Amerikaanse regionale banken hebben de markt verder opengebroken, aldus fondsenfirma's.
"De uitdagingen waar de banken voor staan, hebben echt geleid tot een afname in directe (lening)originaties voor commercieel vastgoed," zegt Nailah Flake, managing partner in de Real Estate Group van Brookfield, die mogelijkheden ziet om meer te lenen.
Participatiemaatschappijen doen ook mee. Apollo Global Management lanceerde zijn eerste speciale Europese fonds voor vastgoedschulden met als doel dit jaar 1 miljard euro te investeren, aldus een bron die bekend is met de zaak.
De fondsbeheertakken van grote banken richten zich ook op de markt. Goldman Sachs Asset Management zei maandag dat het zijn grootste vastgoedkredietfonds tot nu toe had gesloten, met meer dan $7 miljard aan leencapaciteit, inclusief een deel van het eigen kapitaal en de leverage van het bedrijf.
In Groot-Brittannië waren niet-bancaire kredietverstrekkers goed voor 41% van de vastgoedleningen in 2023, meer dan een verdubbeling ten opzichte van 19% slechts negen jaar eerder, volgens gegevens van de Bayes Business School, waaruit ook bleek dat nieuwe commerciële vastgoedleningen in Groot-Brittannië een decenniumlaagte bereikten.
Op het Europese vasteland is het aandeel ook gestaag gegroeid tot 20-30%, aldus Bayes.
De groeiende rol van beleggingsfondsen bij het verstrekken van leningen - bekend als "schaduwbankieren" - baart toezichthouders zorgen vanwege het risico op wanbetaling en besmetting. De rapportagevereisten voor private fondsen zijn ook minder streng dan voor banken, wat minder transparantie betekent.
Luis de Guindos, vicevoorzitter van de Europese Centrale Bank, zei in maart dat de blootstelling van niet-banken aan commercieel vastgoed een van de grootste risico's was voor de financiële stabiliteit in de regio.
"Ik vind het heel zorgwekkend dat (belegd) pensioengeld wordt aangetast en dat fondsen kunnen doen wat ze willen en dat het onder de radar blijft," zei Bayes senior research fellow Nicole Lux. ($1 = 0,9256 euro) (Verslaggeving door Iain Withers in Londen, Aanvullende rapportage door Matt Tracy in New York Bewerking door Tommy Reggiori Wilkes en Susan Fenton)
